（2015）沪一中民二（民）终字第716号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-26
案件名称
王建忠等诉上海万源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建忠,袁玲,上海万源房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第716号上诉人（原审原告）王建忠。上诉人（原审原告）袁玲。两上诉人之共同委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海万源房地产开发有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。上诉人王建忠、袁玲因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人王建忠及两上诉人之共同委托代理人张正勤、龙昌军，被上诉人上海万源房地产开发有限公司之委托代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年1月25日，王建忠、袁玲（为签约乙方）与上海万源房地产开发有限公司（为签约甲方，以下简称万源公司）签订《上海市商品房出售合同》一份，约定，乙方向甲方购买上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄“万源城D街坊”＊＊＊号＊＊＊层1202室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积172.52平方米，其中套内建筑面积137.07平方米，公用分摊建筑面积为35.45平方米，该房屋建筑层高（30、33号）3.15米，其他楼幢3米；乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价人民币（下同）32，786元，总房价为5，656，241元；乙方如未按约付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同。合同第七条规定，甲方在收到乙方全部房价款之日起45天内向乙方交付该房屋。合同第九条规定，乙方应在合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为签订《房屋验收表》。同时，双方还约定，该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》、《前期物业管理服务合同》；除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付给乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之五计算，违约金自合同第七条约定的最后交付期限之二天起算至实际交付之日止；逾期超过30天，乙方有权选择单方面解除合同；2011年5月30日前，由乙方向闵行区房屋土地管理局办理价格申报手续，申领该房地产权证；因甲方原因，乙方无法在2011年7月30日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房地产价款的5%，2011年12月31日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。合同的“附件一”记载：1、乙方于2011年1月6日与甲方签约，并付首付房款10万元；2、乙方于2011年1月25日前应支付房款计3，556，241元。“备注”记载，乙方应在签约之日起4日内办理贷款手续并提交全部贷款所需资料，乙方在2011年2月28日前以申请个人住房商业贷款的方式向甲方支付该房屋剩余部分房款200万元。此外，合同还有“附件二”该房屋平面图、“附件三”该房屋建筑结构、装修及设备标准、“附件四”该房屋权属情况、“附件五”《房屋使用公约》及“补充条款”等内容。签约当日，双方还签订了一份《上海市商品房出售合同》，约定由王建忠、袁玲向万源公司购买＊＊＊路＊＊＊弄“万源城D街坊”＊＊＊号-1屋地下车位787室。签约后，王建忠、袁玲按约向万源公司支付了全部房款。2011年6月3日，万源公司通知王建忠、袁玲验房交接，王建忠验房后在《物业验房单》上书写了“厅净高2.73米主卧净高2.845米”及“收到钥匙和门禁卡”等文字。同日，王建忠向物业公司支付了车辆管理费、建筑垃圾清运费等费用。同时，王建忠将系争房屋的钥匙交物业公司代管，双方签订了《钥匙代管承诺书》。2011年10月21日，王建忠、袁玲通过律师向万源公司寄发《关于解除商品房买卖合同赔偿损失的律师函》，该律师函的主要内容为：贵公司提供的住宅使用说明书上载明，楼板厚为110毫米，但根据实测楼板厚230毫米以上。由于同一层的板厚相差一倍以上，使结构刚度差异变大，若发生地震会出现变形不协调，应力集中，容易造成结构破坏而坍塌；由于板厚的增加，要比说明书所载每平方米楼板增加250公斤的恒载，与邻室的分户墙每层每延米要增加恒载约1，800公斤，基础顶面的墙每延米要增加近30吨的荷载；贵公司售楼宣传的现浇楼板均为110毫米厚，与验房的实际结果严重不符，楼板实际厚度要增加1倍以上，造成了质量和使用功能的严重缺陷和损害。因此，提出如下请求，解除双方签订的买卖合同，退还房款，赔偿造成的所有损失。在此正告贵公司，就相关问题立即进行磋商，而不应回避，以免诉累，望谨思慎行。嗣后，王建忠、袁玲以信函方式向相关部门反映，系争房屋主体结构室内净高与设计不符，要求解除房屋买卖合同，退还房款并赔偿损失。2012年8月1日，万源公司就王建忠、袁玲信函反映的问题作出《关于朗郡＊＊＊号1202室业主反映房屋功能效用缺陷投诉处理情况说明》，该说明的主要内容为：该业主就以上投诉内容于2012年2月投诉上海市建设工程安全质量监督总站，我公司就相关内容已回复。经核对施工图，设计层高3米，业主测量的层高2.73米为客厅净高，此处楼板结构设计为230毫米，地坪为40毫米厚度。关于楼板高差5厘米，已与业主一同进行现场测量，有2种情况：高差5厘米处为客厅与入户花园最低点之间高差，按建筑设计图纸入户花园存在地漏与找坡，找坡最大长度超过5米，按1%找坡高差超过5厘米；按客厅自然间测量5点，其中角点与中心净高存在2厘米高差，按餐厅自然间测量5点，其中角点与中心点存在1厘米高差。我公司将按国家和商品房买卖合同有关规定认真处理。2012年10月22日，上海市建筑业管理办公室就王建忠、袁玲反映的情况予以回复，主要内容为：您反映万源路＊＊＊弄＊＊＊号1202室（即系争房屋）按合同设计房屋层高为3米，但实际只有2.73米、高差最大为0.052米，违反国家有关规定等投诉已处理完毕。经查，1、经核对施工图，设计层高为3米，业主测量为2.73米为客厅净高，加上此处楼板结构厚度为230mm，以及地坪层厚度40mm，正好为3米高度。2、楼板厚度230mm为按图施工，设计通过审图及超高层建筑抗震专项审查。3、现浇板高差50mm问题，按建筑设计图入户花园存在地漏斜坡找坡最大长度超过5米，按10%计算找坡高差超过50mm（设计图）。同时按客厅自然间测量5点，其中角点与中心净高存在20mm高差，餐厅依法同测，角点与中心存10mm高差，建设单位根据有关规定认真处理。综上所述，投诉问题不属实。如您对本处理意见不服，根据《信访条例》第三十四条、《上海市信访条例》第二十八条的规定，您可以自收到本书面答复之日起30日内向上海市城乡建设和交通委员会信访办申请信访复查。2014年3月27日，王建忠、袁玲诉至原审法院。原审审理期间，根据王建忠、袁玲的申请，原审法院就系争房屋的层高委托上海＊＊＊科技有限责任公司进行检测。2014年9月26日，检测单位出具了《司法鉴定意见书》，该意见书记载的鉴定意见为：1、测点1号至14号对应室内净高算数平均值为2.730米。2、测点15、17、18号对应室内净高算数平均值为2.840米。3、测点16、19、20、21号对应室内净高算数平均值为2.854米。4、12层至13层楼梯间层高实测结果为2.997米。此外，《司法鉴定意见书》记载的楼板厚度为：1、1号至14号对应位置的楼板厚度为0.230米；2、15、17、18号对应位置的楼板厚度为0.120米；3、16、19、20、21号对应位置的楼板厚度为0.110米。关于不能直接进行层高测量一事，检测单位的解释是与系争房屋相邻楼层的房屋已经装修之缘故。王建忠、袁玲就上述《司法鉴定意见书》提出异议，认为检测单位没有将《新建住宅使用说明书》作为检测依据，却大量应用了设计图纸，且该设计图纸未经庭审质证，是万源公司单方面制作。检测单位就王建忠、袁玲的异议答复，鉴定内容即室内净高测量、12层楼梯间层高及1202室各房间室内净高度差系经双方现场确认，鉴定结论只是针对上述三项内容给出鉴定意见，该数值只是测量及汇总的结论，没有合格与否的判断。万源公司对上述《司法鉴定意见书》不持异议。原审审理中，王建忠、袁玲请求法院判令万源公司返还因系争房屋净高缩水质量问题减价后多出的价款80万元（暂定）。万源公司则不同意王建忠、袁玲的诉讼请求。原审认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、系争房屋的层高是3.15米还是3米；二、王建忠、袁玲以系争房屋净高缩水为由要求减少房价的诉请能否成立。双方签订的《上海市商品房出售合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于争议焦点一，合同中就系争房屋的层高这样记载：“该房屋建筑层高（30、33号）3.15米，其他楼幢3米”，该段文字系万源公司作为开发商对所有购房者的格式条款，虽然文字内容没有直接指向系争房屋，但这样表述在文意上不应该产生歧义，即系争房屋只要不是30号或33号，其层高就应该属于“其他楼幢”的3米（且根据上海市建筑业管理办公室的回复，王建忠、袁玲反映情况时也认同系争房屋层高为3米）。王建忠、袁玲以3.15米作为系争房屋的层高标准属于认识有误，本案当以合同约定的3米层高为定案依据。关于争议焦点二，双方在合同中并没有关于系争房屋净高的约定，双方当事人在合同中明确约定系争房屋的层高为3米，而上海＊＊＊科技有限责任公司出具的《司法鉴定意见书》，已经证明系争房屋的层高（净高加楼板厚度）达到了双方约定的层高标准（测出的层高误差在正常范围之内）。法律意义上的违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于万源公司向王建忠、袁玲交付的系争房屋的层高符合双方的约定，故王建忠、袁玲以系争房屋净高缩水为由要求减少房价的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任的归责原则，法院不予支持。万源公司关于系争房屋层高是3米以及出售合同中没有净高数据约定等辩称意见成立，法院予以采信。原审法院审理后于二○一五年一月二十三日作出判决：驳回王建忠、袁玲的诉讼请求。案件受理费11，800元及检测费20，000元，由王建忠、袁玲负担。判决后，王建忠、袁玲不服，上诉于本院称：双方在合同中对系争房屋的层高约定为3.15米，楼板厚度应为110毫米与100毫米，故系争房屋的室内净高均应在3米以上。事实上，系争房屋的楼板厚度为270毫米，故该房屋无论是“层高”还是“净高”，均未达到合同约定的标准，影响了房屋的使用价值和功能效用，被上诉人应当予以赔偿。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。被上诉人万源公司辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同中对房屋层高的约定，可以认定合同中约定系争房屋的层高为3米。上诉人认为双方约定的房屋层高为3.15米，缺乏依据，本院不予采信。鉴于双方在合同中对房屋的净高并未作约定，仅约定了房屋层高为3米，而根据鉴定结论，系争房屋的层高符合双方的约定，故上诉人以被上诉人违约为由，主张被上诉人赔偿其房屋价值减少损失80万元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币11，800元，由上诉人王建忠、袁玲共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年五月四日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”