（2015）长法民初字第01446号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-15
案件名称
重庆广开物业管理有限公司与车燕均物业服务合同纠纷一民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆广开物业管理有限公司,车燕均
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第01446号原告重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2号，组织机构代码：79353048-1。法定代表人吴金席，该公司总经理。委托代理人（特别授权）熊小林，男，1960年6月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。被告车燕均，女，1981年9月29日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。原告重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）与被告车燕均物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法由代理审判员田玉康适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告广开物业公司的委托代理人熊小林、被告车燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广开物业公司诉称：被告系某小区2幢1单元5-2号房屋业主。2007年12月10日，我公司与该小区开发商重庆裕达房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，我公司为该小区提供物业服务。2012年8月，该小区业主委员会成立。我公司与小区业主委员会于2013年1月签订《物业服务合同》。2014年1月，小区业主委员会与我公司续签《物业服务合同》。2009年12月26日，被告接房时与小区开放商签订承诺书，同时也签订了《物业服务合同》。我公司已按约对小区进行了物业服务，被告欠交2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费3150元、公摊费324元，共计3474元。经多次催收，被告均拒绝缴纳。故请求法院判令被告被告交纳2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费、公摊费共计3474元及违约金（从合同约定的欠缴之日起计算，按日千分之三的标准计算至本金付清为止）。被告车燕均辩称：欠费及欠费时间均属实，如果把我的问题解��了，我愿意交纳物业服务费。2009年7月22日，我购买该小区的房屋后一直按时交纳物管费至2011年12月31日。原告的管理水平和服务质量相当差。小区的安全护卫严重缺失，正门闲杂人员随便进出，两个侧门常年不关，更无保安值班，消防通道长期被车辆和垃圾堵死，视频监控室更长期无人值守；小区清洁卫生太差，有些地方常年成堆垃圾，无人清理；公共设施设备的维修和养护严重缺失，有的坏了几年至今未修复，如景观灯、公共照明、消防器材等；小区内乱打广告随处可见；小区绿化根本没人管理，长期疏于浇水致使许多花草树木死亡；原告把小区管理成了自由市场，大量摩托车停放在小区大门。另外，2011年8月，小区外墙瓷砖大面积脱落，砸坏我家雨棚。当时，我与原告协商，能不能动用大修基金一并维修，原告当时的物管主任答应和小区其他发生类似情况的几���业主一并处理，结果至今尚未兑现；我家入住以来，客厅、卧室多处渗水，天花板发霉，原告派人来勘察多次，但至今仍杳无音讯。经审理查明：被告车燕均系重庆市长寿区某小区2幢1单元5-2号房屋业主，房屋建筑面积103平方米，属电梯房。2007年12月10日，原告与该小区开发商重庆裕达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定广开物业公司为某小区提供物业服务；合同期限从2007年12月10日起2010年12月9日止；物业服务费实行包干制，电梯房物业服务费按每月每平方米0.85元计收（含电梯运行能耗费）；公摊费应独立计价核算，由业主据实分摊；物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前内履行交纳义务等内容。2013年1月1日，原告与某小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定合同期限从2013年1月1日起2013年12月31日止，住宅高层0.85元每月平方米（含电���费）、公共照明、用水，所产生费用由业主每户每月交纳9元等内容。2013年12月23日，原告与某小区业主委员会续签《物业服务合同》，约定合同期限从2014年1月1日起2014年12月31日止；物业服务费实行包干制，电梯房物业服务费按每月每平方米0.85元计收（含电梯电费），公共照明、用水所产生的费用，由业主每户每月交纳9元；物业服务费及相关费用按月交纳，业主应在每月10日前内履行交纳义务，如连续两个月不交纳物业服务费、水、电、公摊费的，应按欠费金额每日3‰的标准计收违约金等内容。原告入场以来一直对被告所住某小区物业共用部分、公用设施设备、环境卫生、绿化等进行物业服务。被告车燕均在2012年1月1日至2014年12月31日期间未交纳物业服务费、公摊费。原告以书面形式催收物业服务费等费用未果。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合���》、《物业服务合同》、原被告提供的照片、催款通知单、律师函及邮寄回执、被告提供的工作实绩公示表、保安值班记录表、巡逻签到表、施工维修合同及其补充协议、业主外墙渗水统计名单、告示、业主委员会决议等证据在案证实，本院予以确认。本院认为：原告与重庆裕达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。被告辩解称原告提供的物业服务不到位，并提供了大量照片加以证明。本院认为，这些照片虽然证明原告在为某小区提供服务时确实存在不完善之处，但不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故不构成被告拒绝交纳原告物业服务费的正当理由。被告辩解称的雨棚损坏、客厅卧室渗水等问题，因其并未提供充分的证据证明与原告提供的物业服务有直接关联，本院对此辩解意见不予采纳。因此，原告履行了物业服务合同约定的义务，被告应当按时支付原告对价。关于物业服务费，经核算，被告从2012年1月1日至2014年12月31日欠交物业服务费3151.80元（103㎡×0.85元／月·㎡×36个月）。原告主张3150元，超出合同约定的部分，本院不予支持。关于公摊费，被告对原告主张每月9元的标准无异议，本院予以认可，即被告在2012年1月1日至2014年12月31日期间欠交公摊费324元。关于违约金，原告提供的物业服务确有不足，拒交物业服务费系事出有因，故对本院对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第六条，《中华人���共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告车燕均在本判决生效后7日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3150元、公摊费324元；二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告车燕均未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告车燕均负担（原告已预交，本院予以返还，被告车燕均在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。代理审判员 田玉康二〇一五年五月四日书 记 员 罗 琳 来自