（2015）洪民三终字第54号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-07-03
案件名称
魏美兰、郑继源与南昌万达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏美兰,郑继源,南昌万达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民三终字第54号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏美兰，女，汉族。委托代理人：郑继源，身份证号：3601211980********。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑继源，男，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌万达物业管理有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道99号万达星城南会所，组织机构代码：74853365-9。法定代表人：曲德君，系该公司经理。委托代理人：时忠芳，该公司主管。上诉人魏美兰、郑继源与被上诉人南昌万达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，上诉人魏美兰、郑继源不服南昌市东湖区人民法院（2013）东红民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏美兰委托代理人、上诉人郑继源，被上诉人南昌万达物业管理有限公司委托代理人时忠芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，上诉人魏美兰、郑继源系南昌市红谷滩新区万达星城景园5栋407室房屋（小高层）业主，被上诉人系万达星城物业管理公司。2009年9月15日，魏美兰、郑继源与万达星城物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方（被告）所购房屋建筑面积为45.95平方米；甲方（原告）向乙方收取物业管理费用，并对房屋共用部分、共用设施、设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方按时向甲方交纳物业管理费用，并监督甲方履行物业管理服务协议，就物业管理存在的有关问题向甲方提出意见和建议；小高层建筑物业服务服务费按合同建筑面积每平方米1.60元／月收取，每月交纳物业服务费时间为次月5日前，逾期按日0.5‰收缴滞纳金；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金。因自2011年1月至2012年6月，魏美兰、郑继源未向万达星城物业管理公司缴纳物业服务费，故万达星城物业管理公司于2013年4月7日诉至原审法院。2013年7月8日，魏美兰、郑继源以万达星城物业管理公司未完全履行物业服务合同约定、法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务为由，提起反诉。原审法院认为，魏美兰、郑继源与万达星城物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规之禁止性规定，属合法有效。魏美兰、郑继源自2011年1月起未按约交纳物业服务费，属违约。现万达星城物业管理公司主张魏美兰、郑继源支付物业服务费及违约金，理由正当，予以支持。对魏美兰、郑继源要求万达星城物业管理公司免除2011年1月至2012年6月物业服务费，并继续履行物业管理服务协议，免除违约金，自2012年7月开始的后续物业服务费按应缴物业服务费的20%支付，直至万达星城物业管理公司按合同完全履行义务为止的反诉请求，因其提供的2012年11月2日至2013年7月8日的视频及照片，不足以达到其证明目的，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、被告魏美兰、郑继源于本判决生效后五日内支付原告南昌万达物业管理有限公司自2011年1月至2012年6月的物业服务费1323.36元（45.95㎡×1.6元／㎡×18月）、违约金188.58元，合计1511.94元。二、驳回被告魏美兰、郑继源的反诉诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费50元，由被告魏美兰、郑继源承担，该款随上述款项一并给付原告，由被告魏美兰、郑继源预交的反诉受理费25元，由被告魏美兰、郑继源自行承担。宣判后，魏美兰、郑继源不服提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人南昌万达物业管理有限公司承担。上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，应该充分考虑此案反诉人的合法主张；直到被上诉人南昌万达物业管理有限公司因服务不到位被业主抵制撤离，也没有成立业主委员会，被上诉人南昌万达物业管理有限公司没有权力在小区绿化带、楼栋以及电梯内张贴广告的，被反诉人也从未将收取的公共区域广告费和停车费向全体业主公示或说明用途；根据上诉人和被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，被上诉人的义务包括：对房屋共用部位、共用设施、设备进行维护和管理；每6个月向业主公布物业管理费用的收支帐目；恰恰是这最关键的几条合同约定，被上诉人未按合同执行。而一审法院在上诉人提供了长达一年期限亲自搜集的被上诉人无保安值守，不清理过道垃圾，不对过道灯维修的视频和照片证据证明被上诉人属于长期违约的情况下，却对此事予以不顾，严重损害了上诉人的合法权益。一审判决违反法律程序并且材料丢失，因程序违法，导致实体判决不公。从传票开庭日期2013年7月22日起到2014年11月17日通知领取民事判决书，历时一年零四个月，而一审法院在此诉讼案中并未向上级人民法院即中院申请延期，期间也不向当事人解释为何长期不做审结，导致被上诉人南昌万达物业公司因多年不履行合同义务在2013年当年被大部份业主抵制被迫退出后仍然无法进行一审结案，由于现在已更换新的物业公司，对反诉原告二审上诉采集新的证据造成困难。被上诉人辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：魏美兰、郑继源与万达星城物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规之禁止性规定，属合法有效。魏美兰、郑继源自2011年1月起未按约交纳物业服务费，属违约。现万达星城物业管理公司主张魏美兰、郑继源支付物业服务费及违约金，理由正当，予以支持。对魏美兰、郑继源要求万达星城物业管理公司免除2011年1月至2012年6月物业服务费，并继续履行物业管理服务协议，免除违约金，自2012年7月开始的后续物业服务费按应缴物业服务费的20%支付，直至万达星城物业管理公司按合同完全履行义务为止的反诉请求，因其提供的证据材料，不足以达到其证明目的，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人魏美兰、郑继源承担。本判决为终审判决。审 判 长 曹成云审 判 员 吴建平代理审判员 曹 渊二〇一五年五月四日书 记 员 滕漪兰 来源：