（2015）沪一中民二（民）终字第792号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-26
案件名称
唐军锋诉张倩等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐军锋,张智权,徐家珍,张倩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第792号上诉人（原审原告）唐军锋。委托代理人何声，上海市龙襄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张智权。被上诉人（原审被告）徐家珍。被上诉人（原审被告）张倩。上诉人唐军锋因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人唐军锋及其委托代理人何声到庭参加诉讼，被上诉人张智权、徐家珍、张倩经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，张智权、徐家珍、张倩（以下简称张智权等三人）原系上海市闵行区＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋所有权人。张智权系包装装潢厂的法定代表人。2010年12月，张智权以该厂名义向A公司（以下简称A公司）借款100万元（人民币，下同），借款期限为2010年12月20日至2011年12月20日，张智权等三人以涉案房屋提供担保，并办理了抵押登记。借款期限届满后，上述借款未能清偿。2012年1月12日，在本市奉贤区的一家名为“”的房地产经纪公司，由中介人员潘兴娟起草了一份《房屋买卖合同》，出售人为张智权等三人（甲方），买受人为唐军锋（乙方），内容为：甲方将涉案房屋转让给乙方；赠送维修基金，固定设施不变；双方同意转让价格为300万元；双方签订合同当天（2012年1月12日），乙方支付购房款110万元；在2012年3月12日前，甲方配合乙方办理过户，过户当天乙方支付剩余房款190万元，同时甲方交房给乙方；双方任何一方违约，需支付对方违约金为总房价的20%。唐军锋、张智权等三人签名后，双方共同至一家银行营业部，先由案外人将100万元转入唐军锋的＊＊＊账户。唐军锋又将该账户内的110万元转入张倩的＊＊＊7的账户。张倩出具一张收条，内容为：今收到唐军锋购买＊＊＊弄＊＊＊号101室定金10万元，首付款100万元。同日，张倩将110万元中的100万元提取后，交由张智权，由张智权用于归还A公司的借款。A公司收到上述还款后，出具一份委托书，委托潘兴娟办理注销涉案房屋抵押登记手续。同月18日，潘兴娟办理了注销A公司在涉案房屋上的抵押权登记手续。此后，唐军锋、张智权等三人未办理涉案房屋过户手续，唐军锋亦未再支付房款。2012年2月，张智权等三人以涉案房屋作为抵押担保方式向银行上海市奉贤支行借款205万元。2012年6月，经潘兴娟协助，张倩作为借款人（抵押人）与案外人消费金融有限公司签订抵押借款合同，张倩向该公司借款80万元，并以涉案房屋作为抵押担保，张智权、徐家珍作为共同还款人和抵押物共有人在合同上签名。在该合同中约定，该笔借款由消费金融有限公司直接发放至潘兴娟的账户（银行上海市分行，＊＊＊5）。之后，唐军锋、张智权等三人与该公司办理了涉案房屋的抵押登记手续。2012年7月，张智权向案外人张某借款150万元，并以涉案房屋为担保办理了抵押登记手续。2012年12月19日，唐军锋向公安局经侦支队报案，称张智权等将涉案房屋以300万元出售，收取唐军锋110万元房款后却未能办理过户手续，现无法联系到张智权、张倩。该分局经侦支队遂以涉嫌合同诈骗立案侦查。经侦人员分别于2013年3月19日、6月17日、8月7日对张智权进行讯问，张智权均表示其是向高某借款110万元，其与唐军锋之间不存在房屋买卖关系。张智权前后三次陈述的内容吻合。该分局经侦人员于2013年3月19日向张倩进行了询问，张倩的陈述的内容与张智权在该分局中的陈述内容一致。2013年9月12日，公安局以张智权没有犯罪事实为由作出撤销案件的决定。现唐军锋起诉至原审法院，要求判令：1、解除唐军锋、张智权等三人签订的房屋买卖合同；2、张智权等三人退还唐军锋购房款110万元，偿付违约金60万元。原审另查，由于张智权涉及债务纠纷，涉案房屋由法院于2014年4月对涉案房屋进行了司法拍卖。原审庭审中，唐军锋表示，其与高某是亲戚关系，与房产中介公司老板（原审笔误，应为房产中介公司）原本就认识。经高某介绍得知张智权结欠很多债务，欲低价出售房屋，故其向中介公司了解到此房的房价较合适，故在1月11日左右去闵行区房地产交易中心查询了涉案房屋的相关情况，涉案房屋不存在抵押和查封。在签订买卖合同前，曾到涉案房屋处仅看了一下房屋客厅，未查看厨房、卫生间、卧室等其他部位，记不清具体的装修情况。唐军锋与高某两人的银行账户之间有资金往来，但不频繁，其中有一笔100万元是高某表示需资金周转，之后马上就归还给了唐军锋。其不知道高某与张智权之间是否有经济往来。自2012年4月、5月起，未能再联系到张智权。张智权、张倩则以书面方式向法院表示，在高某通过唐军锋转账给张倩110万元后，陆续归还高某74万元，包括：张倩分别于2012年1月21日、2月7日、2月14日通过农业银行信用卡转给高某3万元、1万元、1万元；张智权于2012年9月10日通过农业银行信用卡转给高某5万元；张倩于2012年6月向消费金融有限公司借款82万元中，该笔借款直接转入潘兴娟账户，潘兴娟收到此借款后，将其中的25万元转入高某的账户；包装装潢厂分别于2012年4月13日、4月25日、5月10日通过农业银行转账给高某3万元、1万元、3万元；在2012年7月至10月之间，高某利用张智权的信用卡消费大约3万元；另外，张智权在2012年1月至10月期间，以现金方式先后六次归还高某借款，金额分别为10万元、5万元、6万元、3万元、4万元、1万元，上述现金还款，高某均未出具收条。对于张智权等三人所述的上述还款情况，唐军锋表示不知情。原审庭审中，唐军锋表示提起本次诉讼是基于唐军锋、张智权等三人之间的房屋买卖合同关系。原审认为，当事人意思表示真实是民事法律行为要件之一。唐军锋基于双方的房屋买卖合同关系提起本案诉讼，而对于价格高达300万元的房屋买卖对普通民众而言是重大的家庭事务、经济活动，故在签约前必然会对房产登记信息及权利限制信息、房屋现状等基本情况进行审慎的核查。然而，唐军锋称在签订合同前曾核查过房产登记状况，未发现房屋权利被限制，然而此节陈述与房屋产权限制状态的登记完全不符，A公司的抵押权注销日期是在2012年1月18日，即在唐军锋、张智权等三人签订合同之后，买卖合同签订时，该抵押登记尚未注销。而且，唐军锋在签订合同前后，未对涉案房屋结构、装修进行实地的查看，明显有违普通民众购房的正常逻辑。另，唐军锋与中介的负责人早已认识，并通过该中介公司的工作人员潘兴娟与张智权等三人签订房屋买卖合同。唐军锋表示其自2012年4、5月起未能再联系到张智权等三人，然而潘兴娟在同年的6月又协助张智权等三人以涉案房屋作为抵押担保向案外人借款，并且贷款直接发放到潘兴娟之银行账户，说明潘兴娟与张智权、张倩之间的联系相当密切，由此可以证明唐军锋通过潘兴娟是可以联系到张智权等三人。综上分析，法院认定，唐军锋、张智权等三人之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方所签订的房屋买卖合同仅是作为借款担保，该买卖合同非双方真实意思表示，当属无效。唐军锋现依据买卖合同之法律关系提出的相关诉讼请求，不符合《民法通则》和《合同法》的相关规定，法院不予支持。至于张智权等三人之借款，可由相关权利人依据借贷之法律关系向张智权等三人主张权利。原审法院审理后于2015年1月22日作出判决：一、原告唐军锋与被告张智权、徐家珍、张倩于2012年1月12日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告唐军锋的诉讼请求。案件受理费人民币20，100元，由原告唐军锋负担。原审判决后，唐军锋不服，上诉至本院称，鉴于涉案房屋已经拍卖，上诉人唐军锋与被上诉人张智权等三人签订的《房屋买卖合同》事实上无法履行，原审认定上述合同无效，上诉人并无异议。但原审认定上诉人损害第三方利益，缺乏事实依据，且基于合同无效，被上诉人应当返还上诉人支付的钱款110万元。另，原审认定上诉人与中介负责人早已认识与事实不符。综上，请求二审撤销原判第二项，并依法改判为被上诉人返还上诉人房款110万元。被上诉人张智权、徐家珍、张倩辩称，其不同意上诉人唐军锋的上诉请求。双方当事人之间不存在真实的房屋买卖关系，本案争议在被上诉人与案外人高某借款的过程中产生，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》的真实意思仅是借款时以涉案房屋抵押。原审法院查明事实清楚，适用法律准确。故请求二审驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人唐军锋对《房屋买卖合同》无效无异议，但主张被上诉人张智权、徐家珍、张倩返还房款110万元。对此，本院注意到：其一，双方签订的《房屋买卖合同》上未记载涉案房屋的抵押情况，而实际上房屋上存在的A公司抵押登记于2012年1月18日涤除，上诉人作为购房人未尽审慎注意义务，与常理不符。其二，《房屋买卖合同》签订之后，双方一则未签订正式的《上海市房地产买卖合同》，二则未按约办理涉案房屋的过户手续，上诉人对此主张自2012年4月、5月起未能再联系到被上诉人张智权，事实上，中介人员潘兴娟在同年6月协助被上诉人以涉案房屋作为抵押担保向案外人借款，故上诉人的主张，本院不予采信。其三，被上诉人张智权、张倩在公安局经侦支队所作陈述一致，均表示张智权系向案外人高某借款110万元，其与上诉人之间不存在房屋买卖关系。鉴于被上诉人主张其与上诉人签订《房屋买卖合同》旨在担保借款，而《房屋买卖合同》从签订至履行存在种种有悖常理之处，原审认定《房屋买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，当属无效，并无不妥，应予维持。又鉴于上诉人支付的钱款110万元名为房款，实际上并非因真实的房屋买卖关系而产生，故上诉人主张被上诉人在本案中予以返还，缺乏依据，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20，100元，由上诉人唐军锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年五月四日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”