（2014）聊民一终字第892号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-08
案件名称
孙秀明与王丽娟、刘广兵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省聊城市中级人民法院
所属地区
山东省聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王丽娟,孙秀明,刘广兵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）聊民一终字第892号上诉人（原审被告）：王丽娟，无业。委托代理人：黄振宇、王颖，山东鲁阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙秀明，无业。委托代理人：孟冕，山东东昌律师事务所律师。原审被告：刘广兵，农民，现羁押于莘县看守所。上诉人王丽娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2013）莘民一初字第2659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年1月14日，原告孙秀明与被告刘广兵、王丽娟签订房屋买卖协议一份，房屋买卖协议约定：“甲方刘广兵、王丽娟，乙方孙秀明，甲方同意将大安街西首老辫庄院内大安公寓二号楼二单元六楼东户，面积120平方米，地下室22.9平方米转让给乙方，经甲乙双方协商转让价捌万元整，未付完的按揭贷款由乙方支付，转户手续费用双方均担，甲方应积极办理过户手续，双方签字后生效。甲方刘广兵、王丽娟乙方孙秀明2012年1月14日。”原被告双方均在协议上签字按印。同日，双方又签协议书一份，约定：“甲方卖与乙方的大安街西首老辫庄院内大安公寓2号楼2单元6楼东户，面积120平方米，地下室22.9平方米，乙方同意在60天内，可以按贷款买回，超过期限该合同无效。甲方刘广兵、王丽娟乙方孙秀明2012年1月14日”。2012年1月14日，原告孙秀明将75200元通过农行转账的方式汇至被告刘广兵指定的王海霞的银行账户上，被告刘广兵在原告孙秀明填写的借款凭证上签字并按手印，该凭证内容为“借款凭证2012年1月14日001927借款人刘广兵开户银行农行借款账号62×××19借款金额八万元整￥80000借款人刘广兵”。被告王丽娟与被告刘广兵原系夫妻关系，在其夫妻关系存续期间，即2010年10月20日，以被告王丽娟的名义与莘县城镇建设综合开发公司签订商品房买卖合同，购买了莘县大安街西首老辫庄院内大安公寓二号楼二单元六楼东户房产一处，并于2010年7月27日向出卖人交清首付款64014元，剩余房款向银行按揭贷款付清。2011年1月6日，被告王丽娟与中国工商银行莘县支行签订借款合同，被告刘广兵在借款合同上共同借款人处签字，被告王丽娟并将位于莘县大安街西首老辫庄院内大安公寓二号楼二单元六楼东户房产抵押给了中国工商银行莘县支行，并依法进行了抵押登记。2012年10月31日，被告刘广兵与被告王丽娟在莘县民政局协议离婚，离婚协议约定，婚生男孩刘洪宇由女方抚养，大安公寓楼房及家具归女方所有，按揭贷款由女方偿还；解放半挂车、别克君威轿车及信用社贷款100000元由男方负责偿还。2012年1月14日，原告孙秀明与被告刘广兵、王丽娟签订房屋买卖协议时，对所买房屋有按揭贷款并抵押给银行的情况是知情的，房屋买卖协议签订后，协议约定的房屋未实际交付，原告孙秀明也未支付银行按揭贷款。后经调解未果，2013年11月19日，原告诉至法院，请求被告确认买卖合同所涉房屋为原告所有，判令二被告履行房屋买卖协议，协助原告办理过户手续。原审法院认为：被告刘广兵、王丽娟原系夫妻关系。原告孙秀明与被告刘广兵、王丽娟签订的房屋买卖协议和同日所签的协议书，是原、被告双方的真实意思表示，但在原、被告双方签订该协议书时，原、被告均明知所签订合同的标的物，即位于莘县大安街西首老辫庄院内大安公寓二号楼二单元六楼东户房产，已抵押给了中国工商银行莘县支行。原、被告双方签订房屋买卖协议，未经抵押权人中国工商银行莘县支行知情，损害了作为抵押权人的中国工商银行莘县支行的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，原、被告所签房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原、被告所签买卖合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，即原告向被告所支付的80000元房款，二被告依法应当予以返还原告孙秀明。本案中，关于损失应是原告孙秀明支付房款80000元的利息损失，应自原告孙秀明向二被告支付之日即2012年1月14日起至判决确定的还款之日止，依法应按照中国人民银行同期同类贷款利率计息；对于该损失，因原、被告在签订房屋买卖合同时，对于合同标的物已经抵押给中国工商银行莘县支行，双方均是知情的，即原、被告双方对合同的无效均有过错，依法应当各自承担相应的责任，对于原告的利息损失，原、被告各承担一半即50%为宜，即二被告返还原告孙秀明房款80000元，同时，还应自2012年1月14日起至本判决确定的还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计息赔偿原告孙秀明的损失。另外，二被告虽已离婚，并约定大安公寓楼房归女方所有等，只是其离婚时，分割夫妻共同财产的意见，不具对外效力，即不具有对抗债权人的效力，因此二被告应当共同承担返还房款80000元以及赔偿原告上述利息的损失。另外，被告王丽娟的委托代理人王海霞称原告孙秀明向其银行卡上打款，是因为她借给原告孙秀明75000元，原告孙秀明向其还款时的还款记录，但经法院释明后，其未向法院提交任何证据；而原告孙秀明提交的证据能够形成较为完整的证据链，并结合法院对证人李某、沈某的调查笔录，足以认定原告孙秀明通过农行所打款项是其与二被告间的业务关系，因此对被告委托代理人所辩依法不予采信。被告刘广兵经法院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，无正当理由拒不到庭，依法应视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定判决：一、原告孙秀明与被告刘广兵、王丽娟签订的房屋买卖合同无效；二、被告刘广兵、王丽娟于判决书生效后10日内返还原告孙秀明房款80000元及自2012年1月14日起至判决确定的还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算赔偿原告孙秀明的损失；三、驳回原告孙秀明的其他诉讼请求。案件受理1800元、财产保全费820元、公告费1100元，由被告刘广兵、王丽娟负担。上诉人王丽娟不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定事实错误。被上诉人孙秀明在一审中提交的借款凭证及对证人沈某的调查笔录，恰恰印证了被上诉人与刘广兵之间存在借款80000元的合意，说明被上诉人与刘广兵双方存有借贷关系。（1）从被上诉人提交的借款凭证可看出，借款凭证上注明有借款合同号码“2012-1-12-1”，且该凭证一式三联，被上诉人提供的是“会计部门留存”的第三联。一审中被上诉人为隐瞒事实真相未提交相关的借款合同。（2）被上诉人于借款协议当日向账户名为王海霞的卡内汇款75200元，这与本案相关的80000元不相符，而一审中也未查清该4800元的给付情况，该汇款金额与借款合同和三联借款凭证存在的情况确切的说是从投资公司贷款扣除利息后的支付借款情况，而不是被上诉人向刘广兵给付的房款，也印证了上诉人陈述的被上诉人未向上诉人及时支付房款的事实。（3）被上诉人未支付房款，现在房屋由上诉人实际居住，上述事实充分说明了《房屋买卖协议》并未实际履行。2、一审判决程序违法，判决第二项超出被上诉人的诉讼请求。被上诉人在一审诉状及庭审法庭辩论终结前均未主张房款给付及损失的赔偿请求，一审超出当事人诉求而做出返还房款及赔偿损失的判决是错误的。一审开庭时，被上诉人说立案时作为证据向法院提交的欠据复印件属提交错误，根据我国民事诉讼法的规定，属立案错误，一审法院应裁定驳回，而不应让其更换证据继续审理，属程序违法。3、一审判决适用法律错误。本案实为民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，一审不应在基本事实未调查清楚的情况下，依据当事人无法形成证据链条的个人陈述定性本案为房屋买卖合同纠纷并超出当事人诉求作出错误的第二项判决。综上，请二审法院依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人孙秀明答辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据充分。答辩人与上诉人及刘广兵签订的房屋买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，并且在合同签订后答辩人积极履行了合同约定的义务，将80000元房款中的75200元转账至刘广兵指定的王海霞账户，其余4800元以现金方式支付，支付完毕后刘广兵在借款凭证上签字并按手印，表示收到80000元房款。以上事实由买卖合同原件、转账记录及借款凭证证明，可以完整的还原双方签订合同并且答辩人支付80000元房款的事实。在双方均明知该套房屋存在抵押的情况下，答辩人与上诉人及刘广兵签订了该房屋买卖合同，因损害了抵押权人的权益而导致该合同无效，一审判决对案件事实的认定正确；2、一审判决适用法律正确，程序合法。在双方签订买卖合同时，合同因双方的恶意而导致无效，答辩人向上诉人支付的80000元房款依法应当由上诉人返还。答辩人一审所诉房屋因合同无效，而导致无法为答辩人所有时，法院依法判令房款应予归还没有超出答辩人的诉求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审被告刘广兵未答辩。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为：涉案房屋买卖协议及协议书均由孙秀明与刘广兵、王丽娟签字确认，应属于双方的真实意思表示。结合刘广兵有关本案的陈述材料、莘县公安局刑警大队情况说明及业务运营响应平台查询清单等证据，能够认定孙秀明将购房款80000元交付给了刘广兵。并且，王丽娟在一审中也未提出本案系民间借贷的抗辩。因此，王丽娟主张本案属于民间借贷纠纷的理由证据不足，本院不予采信。因涉案房屋在该涉案房屋买卖协议签订前已抵押给了中国工商银行莘县支行，双方在明知该房屋已抵押的情况下所签订的房屋买卖协议未经抵押权人中国工商银行莘县支行同意，损害了中国工商银行莘县支行的合法权益，该房屋买卖协议依法应认定为无效。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条有关“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，认定涉案房屋买卖协议无效后由双方当事人各自承担相应责任并无不当，该判决并不属于超出诉讼范围的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人王丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海宏代理审判员 李国丰代理审判员 李 丽二〇一五年五月四日书 记 员 刁元龙 更多数据：搜索“”来源：