（2015）徐民终字第00516号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-18
案件名称
卢小燕与常文英商品房销售合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常文英,卢小燕
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第00516号上诉人（原审被告，反诉原告）常文英。委托代理人马宝，江苏尊鼎力律师事务所。委托代理人马广坡，江苏尊鼎力律师事务所。被上诉人（原审原告，反诉被告）卢小燕。上诉人常文英与被上诉人卢小燕商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人常文英的委托代理人马宝，被上诉人卢小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年4月5日，卢小燕与常文英经中介机构介绍，签订房屋买卖合同一份，约定由常文英将登记在其名下的东吴庄财办楼-3-401房屋出售给卢小燕，双方约定的价格为78000元，同时约定乙方（卢小燕）在没有办理过户之前，应交纳购房定金5000元，余款待办理过户手续时一次性付清。双方约定2006年4月5日前办理过户手续，逾期不过，定金不退。双方如违约，由违约方负责赔偿另一方违约金10000元。卢小燕已付清全部全部购房款78000元。后常文英将房屋产权证书交给卢小燕，卢小燕搬进该房屋居住至2014年7月4日。2010年3月，卢小燕以要求常文英协助卢小燕办理产权变更登记手续并支付逾期办证违约金为由诉至法院，法院经审理后作出（2010）云民初字第0883号民事判决书。卢小燕不服提起上诉，徐州市中级人民法院经审理后作出（2011）徐民终字第0374号民事判决书，理由是卢小燕在签订合同时未能尽到合理的审查注意义务，不能认定其在受让房屋时系善意，双方之间的房屋买卖合同无效。该判决为终审判决，生效时间为2011年6月22日。常文英至今未退还卢小燕购房款。庭审中，卢小燕为证实其损失数额申请鉴定，法院委托的徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司对涉案房屋进行了鉴定，在2011年6月22日这一时间节点该房屋的价值为168800元。卢小燕为此花费鉴定费3200元。常文英为证实房屋使用费数额申请鉴定，但因其未缴纳鉴定费，致使未能完成鉴定程序。以上事实，有卢小燕、常文英的当庭陈述，卢小燕提供的房屋买卖合同、（2011）徐民终字第0374号民事判决书，常文英提供的涉案房屋权属证书，法院委托鉴定的鉴定意见书等证据证实，法院依法予以确认。原审法院认为，在卢小燕、常文英关于涉案房屋买卖合同效力及过错的诉讼中，终审判决已认定：卢小燕在签订购房合同时已知道常文英有丈夫及子女，但未能尽到合理的审查、注意义务，仅同常文英签订了房屋买卖合同，其在受让该房产过程中不属于善意，涉案房屋买卖合同无效。可见，卢小燕在签订合同过程中存在一定过失，同时，常文英在明知其丈夫未签字的情况下，仍与卢小燕签订房屋买卖合同，其自身存在较大过失。综合双方在签订合同时的过失程度，常文英应当按照50%的比例承担卢小燕的损失。卢小燕要求常文英返还购房款78000元，法院予以支持。关于卢小燕主张的增值部分损失及违约金的问题，因涉案合同已认定无效，参照鉴定意见，按照双方的责任比例，法院支持卢小燕损失41000元。在认定双方签订的合同无效的终审判决生效后，常文英本应立即返还卢小燕购房款，但其至今仍未返还，故法院支持卢小燕按照银行同期同类贷款利率从2011年6月23日至还款之日止计算的利息。常文英虽提起反诉，但因其未缴纳鉴定费，致使无法确定其损失数额，故对其诉讼请求，不予支持。遂判决：一、常文英于判决生效之日起七日内，给付卢小燕购房款78000元及相应利息（以78000元为基数，按照银行同期同类贷款利率自2011年6月23日至还款之日止计算）、赔偿卢小燕损失41000元。二、驳回常文英的诉讼请求。上诉人常文英不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、2006年4月5日上诉人将涉案房屋卖与被上诉人，当即要求为其办理过户手续，但被上诉人为了节省过户费用不愿过户。上诉人在房屋买卖过程中，已经适当履行了自己的义务，并无过失可言。如被上诉人当时能积极配合办理过户手续，即使过户不成，双方解除合同，也不会给被上诉人造成损失。因此，房屋增值部分的损失是被上诉人不配合造成的扩大损失，对该部分损失应由被上诉人承担。尽管上诉人丈夫未签合同，但不能表示上诉人有过错，仅能导致买卖合同无效，与被上诉人的损失无关。如一定认为上诉人有过失的话，也与被上诉人的损失无关。被上诉人不愿意过户的行为已经阻断了上诉人的过失与被上诉人的损失之间的因果关系。二、双方之间的房屋买卖合同经生效判决认定为无效，产生双方相互返还财产的法律后果，不是一个新的买卖合同，不能参照适用买卖合同或借款合同按照银行同期同类贷款利率支付逾期付款损失，应按银行同期同类存款利率计算相对公平。三、双方之间的房屋买卖合同被认定无效后，自始无效，被上诉人居住该房就没有法律依据。因此，上诉人反诉请求成立。原审仅以上诉人未缴纳鉴定费用为由不支持上诉人的请求。确定租金损失的办法很多，鉴定机构的意见不是唯一的定案依据，原审法院可依据主管部门公布的标准依法判决。还有被上诉人认可的按照800元每月的标准，为什么不予采纳。退一步讲，即使2011年6月22日之前，被上诉人居住期间的房屋租金不好确定，在这以后被上诉人又将房屋出租牟利，原审法院应将不当得利判决返还给上诉人。综上，原审法院认定事实不清，适用法律有误，驳回反诉请求不当，请求二审依法改判。被上诉人卢小燕答辩称：原审判决各承担50%的比例是公正的，上诉人作为卖房人有错在先，应承担相应过错责任。被上诉人是在不知情的情况下购买了涉案房屋，当时买房时上诉人的家人都在场，被上诉人就认为上诉人有权处置房屋。从上诉人上诉状内容分析，其丈夫对处置房屋是知情的，请求驳回上诉，维持原判。本案二审的争议焦点为：一、原审判决由上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失是否有事实和法律依据；二、原审判决由上诉人支付被上诉人购房款利息是否正确；三、对于上诉人所主张的房屋租金损失是否应予支持。二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据，二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。一、关于原审判决由上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失是否有事实和法律依据的问题。本院认为，经原审法院委托鉴定，确定在2011年6月22日这一时间节点，涉案房屋的价值为168800元，因涉案房屋的买卖合同已经生效判决确认无效，卢小燕要求房屋增值损失82000元，原审法院结合双方过错程度，按照50%的比例支持其损失为41000元，并无不当。二、关于原审判决由上诉人支付被上诉人购房款利息是否正确的问题。本院认为，因涉案房屋的买卖合同在2011年6月22日被生效判决确认无效，常文英应立即返还卢小燕购房款，却没有立即返还。原审法院判决常文英给付卢小燕利息，按照银行同期同类贷款利率从2011年6月23日至还款之日止计算，亦无不当。三、关于上诉人所主张的房屋租金损失应否予以支持的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。常文英提出反诉，要求卢小燕承担房屋租金损失，但拒绝缴纳鉴定费用，导致无法确定房屋租金损失数额，应承担举证不能的法律后果。原审法院据此驳回其诉讼请求并无不当。待常文英有充分证据能够证明其具体租金损失时，可另行主张。综上，上诉人常文英的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由上诉人常文英负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 建审 判 员 史善军代理审判员 秦国渠二〇一五年五月四日书 记 员 孙玉娟 更多数据：