（2015）清英法民二初字第128号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2016-10-19

案件名称

胡某与潘对红、英德市英城幸福房地产信息经营部房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

英德市人民法院

所属地区

英德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡某,潘对红

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广东省英德市人民法院民事判决书（2015）清英法民二初字第128号原告：胡某。法定代理人：胡斯国，男，××年××月××日出生，汉族，英德市人，住英德市。法定代理人：钱国红，女，××年××月××日出生，汉族，英德市人，住英德市。被告：潘对红，女，汉族，英德市人，住英德市。身份证号码：×××5004.委托代理人：曾垂福，男，××年××月××日出生，汉族，英德市人，住英德市。被告：英德市英城幸福房地产信息经营部，住所地：英德市法定代表人：黄秀丽。原告胡某诉被告潘对红、英德市英城幸福房地产信息经营部（以下简称：幸福地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某的法定代理人胡斯国、被告潘对红及其委托代理人曾垂福到庭参加诉讼，被告英德市英城幸福房地产信息经营部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某诉称：2014年4月14日，原告将位于XX房卖给被告，原告的监护人胡斯国、被告及经纪人幸福地产共同签订了《房地产居间合同》。约定：房屋价值330000元，首期款200000元，尾期款130000元，尾期允许被告以按揭贷款方式支付。于银行放款日付清。被告支付过户税费及中介费11000元给被告幸福地产。由于放贷时间不明确，2014年5月26日，被告幸福地产出具房屋买卖欠条给原告，约定：被告幸福地产担保原告在房屋交易所签订房屋买卖转让备案合同日起5个月内收到尾款，否则，由被告幸福地产垫付欠款，被告幸福地产没有垫付欠款时应依法支付罚息至放贷日。2014年5月11日，被告潘对红支付首期款后要求原告提前交楼，并承诺2个月内银行放贷，于是原告监护人受骗于当天办理了交楼手续。买卖双方到交易所完善了房屋转让合同备案手续。之后，两被告因多出的500元额外费用由谁支付发生争执，被告潘对红不甘心被中介勒索500元，且其不办贷款可免除每月支付利息从而获得不当得利，被告潘对红趁机拖延时间（从2014年5月30日过户后房产证出证日至2015年1月足足拖了近7个月）。而被告幸福地产帮被告潘对红办贷款时竟串通进行弄虚作假，提交伪造资料，后来两被告又故意隐藏或毁灭资料，被几家银行查明后否决贷款。最后，只有建设银行英德支行同意贷款，在2015年1月4日才放贷。但是，两被告之间的纠纷仍未解决，被告潘对红至今仍拒绝给付欠款，原告监护人多次发函和打电话催促，被告潘对红均置之不理并推卸责任给中介。2014年10月27日，原告监护人曾发函给被告幸福地产法人黄秀丽要求其垫付欠款，但他拒绝垫资。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第24条规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法。出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的。人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。关于罚息利率问题。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）：逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原告认为，被告幸福地产未按约定的日期垫付欠款是违约行为，必须支付自2014年10月27日至放贷日的欠款利息。被告幸福地产收取被告潘对红服务费却怠慢不作为，没有履行通知、督促、协助被告潘对红及时办贷款的义务，扣押资料近5个月而没有及时将情况反馈给原告监护人，对延迟放贷负有主要责任。而被告潘对红未在银行放款日给付欠款更是故意违约。两被告的共同违约行为导致原告权益受损，两被告应当为此承担违约责任。故诉请法院，请求：1、判令被告英德市英城幸福房地产信息经营部支付自2014年10月27日（从2014年5月26日签订合同并备案之日起5个月即2014年10月27日）至2015年1月4日（银行放款日）的欠款利息2094元。2、判令被告潘对红给付尾期购房款130000元。3、判令被告潘对红支付自2015年1月5日至判决日期的欠款利息（以罚息利率8.4%计算），计算至2015年2月28日利息为1645元。4、本案诉讼费及保全费由两被告负担。庭审中，原告第三项诉讼请求变更为：判令被告潘对红支付原告自2015年1月5日到判决确认的清偿之日的欠款利息，以每天29.9元计算利息，计算至2015年5月20日利息为4066元，如判决的清偿之日不知那天，利息按日增减。第四项诉讼请求变更为：诉讼费及保全费由两被告共同承担。增加诉讼请求：被告幸福地产对潘对红欠款本金及利息、诉讼费承担连带保证责任。被告潘对红答辩称：购买涉案房屋说好330300元，其中，300元没有写入合同。该款包括附送摩托车库我，车库是办不了房产证的。首期已付，另外130000元约定银行贷款后才付给原告。幸福地产和原告合伙骗我，车库是交给我了但没有写入合同。被告幸福地产未作书面答辩，在举证期限内未提交证据，亦未到庭应诉。经审理查明：2014年4月14日，原告与被告潘对红、幸福地产签订《房地产居间合同》，在合同第一段落注明该合同内容包括买卖合同和居间合同的内容。合同约定：原告将位于英城XX房屋一套出卖给被告潘对红，面积120.45平方米，转让价330000元。付款方式：银行按揭。定金及首期200000元于2014年4月29日前付清，尾款130000元定于银行放款日付清。其中第四条第2点约定：如办理银行按揭，则银行贷款承诺之金额由银行支付给卖方（原告）。被告潘对红支付过户等一切费用及支付6000元佣金给被告幸福地产。交楼日期为银行签字日。合同签订后，被告潘对红付清定金及前期购房款200000元给原告，同时，支付6000元佣金及5000元房屋评估费给被告幸福地产。2014年5月11日原告将涉案房屋及车库交付给被告潘对红。2014年5月26日原告与被告潘对红到英德市房产交易所签订《广东省房地产买卖合同》并备案。2014年11月19日原告曾向本院起诉，要求被告潘对红支付购房尾款130000元及利息。本院以（2014）清英法民二初字第789号立案。诉讼中，本院追加幸福地产为第三人参加诉讼。庭审中，被告潘对红及幸福地产确认贷款130000元于2015年1月4日由建设银行英德支行划到被告幸福地产账户内。根据双方合同的约定，尾款130000元定于银行放款日付清。因此，原告起诉时合同约定的履行条件尚未成就，故本院驳回原告胡某的起诉。同时，在该案中，本院向原告释明是否变更由被告幸福地产支付尾款130000元，原告坚持不变更。另查明：办理银行贷款由被告幸福地产牵头组织原、被告办理。按被告潘对红提交的《个人消费普通借款合同》，贷款用途为住房装修，放贷款支付给合同用途的交易对象。对为何拖延贷款时间的问题。潘对红解释房产证在幸福地产手上，其左右不了，要幸福地产帮其贷款。幸福地产解释是由其托管房产证。对为何不执行合同约定将贷款直接支付给原告。被告潘对红解释银行规定要支付给装修公司，所以支付给了幸福地产。被告幸福地产解释为了督促被告付清余款，所以贷款划到其帐户上。另：在（2014）清英法民二初字第789号案中，本院曾组织双方调解，幸福地产表示随时可以将贷款130000元支付给原告，而原告坚持要被告潘对红支付利息的诉讼请求，被告潘对红不同意支付利息，因此，无法调解结案。再查明：此案中原告补充提交幸福地产出具的《房屋买卖欠条》。该欠条约定：幸福地产作为担保人，保证原告在房屋过户签订房屋买卖转让合同日起5个月内收到尾数130000元，如逾期未收到该款，则由幸福地产一次性支付给原告。以上事实：有《房地产居间合同》、《房屋买卖欠条》、《广东省房地产买卖合同》、《个人消费普通借款合同》、（2014）清英法民二初字第789号民事裁定书及该案有关笔录及本院庭审笔录等证实，应予认定。本院认为：原、被告潘对红、幸福地产三方签订的《房地产居间合同》由房屋买卖及居间合同二部分内容组成，本案审理的是房屋买卖合同关系。该合同围绕涉讼房屋买卖的条款是买卖双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应依约全面履行自己的义务。根据合同相对性原则，原告请求被告潘对红支付尾期购房款130000元，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求两被告支付逾期付款利息的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，原告要求两被告支付逾期付款利息，本院予以支持，该利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于被告潘对红需否支付逾期付款利息的问题。由于其未按《房地产居间合同》约定，办理二手房贷款，而以住房装修办理贷款，致使贷款款项被划到幸福地产帐户上，对此存在过错，因此，原告要求潘对红支付从2015年1月5日（银行放款日）到判决确定清偿之日的欠款利息，本院予以支持。对原告要求被告幸福地产支付从2014年10月27日至2015年1月4日（银行放款日）的利息及对潘对红欠款本金及利息、诉讼费承担连带保证责任的问题。被告幸福地产对原告作出承诺，保证原告在房屋过户签订房屋买卖转让合同日起5个月内收到尾数130000元，如逾期未收到该款由其负责支付。屋买卖转让合同签订日为2014年5月26日。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”规定，由于幸福地产的承诺没有约定保证方式，因此，被告幸福地产作为担保人应承担连带责任保证。原告请求被告幸福支付自2014年10月27日至2015年1月4日（银行放款日）的欠款利息及对潘对红欠款本金及利息、诉讼费承担连带保证责任，符合事实、法律规定，本院予以支付。被告幸福地产经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院适用缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告潘对红于本判决生效之日起三日内支付给原告胡某购房款130000元及利息【利息以130000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年1月5日（银行放款日）起至判决确定清偿之日止】。二、被告英德市英城幸福房地产信息经营部以130000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付从2014年10月27日起至2015年1月4日的利息给原告胡某。三、被告英德市英城幸福房地产信息经营部对被告潘对红所欠购房款130000元及利息承担连带清偿责任。本案诉讼费1487.39元由被告潘对红、英德市英城幸福房地产信息经营部连带负担。上述费用原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员　　何白玲二〇一五年五月四日书记员　　吴思影附相关的法律条文内容：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度“”