（2015）台路民初字第634号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-25
案件名称
浙江翔宇物业管理服务有限公司与翁坚敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市路桥区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江翔宇物业管理服务有限公司,翁坚敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）台路民初字第634号原告（反诉被告）：浙江翔宇物业管理服务有限公司，住所地：台州市路桥区路桥大道555号天时大厦601室。法定代表人：陈烨茜莎，职务：董事长。委托代理人：陈日康，浙江巡天律师事务所律师。被告（反诉原告）：翁坚敏。委托代理人：吴勇战。原告浙江翔宇物业管理服务有限公司（以下简称翔宇公司）与被告翁坚敏为物业服务合同纠纷一案，于2015年1月26日向本院起诉，本院于同日受理。2015年2月15日，被告翁坚敏向本院提起反诉，本院于同日受理。本院于2015年3月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，原、被告申请庭外和解一个半月，本院予以准许。因双方当事人在该期限内无法达成和解，本院于2015年4月16日恢复审理。于2015年4月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人陈日康、被告（反诉原告）及其委托代理人吴勇战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔宇公司起诉称：2011年11月11日，原告与路桥区望景湾花园业主委员会签订一份《望景湾物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业管理服务，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日，多层住宅2012年按每平方米每月1.1元缴纳，2013年、2014年按每平方米每月1.4元缴纳。缴费时间为每年的9月20日前。如逾期支付物业管理服务费，按应付金额每日千分之三支付违约金。被告系上述物业15幢201室房屋业主，房屋建筑面积计146.15平方米，已拖欠2013年、2014年物业费各为2695元，2年共拖欠物业费5390元，截止2014年10月20日应支付违约金3395元。被告反诉主张的因被告家里失窃而要求原告赔偿76000元，因其提供的证据不能证明具体失窃数额，且住户家里失窃，属于合同约定的免责事由，不属于赔偿范围。请求法院驳回被告的反诉请求。之后，双方经多次调解未成，请求：一、判令被告支付物业服务费5390元及违约金3395元（含2个车位费共480元），并继续支付自2014年10月21日起至实际付款之日止按日千分之三缴纳逾期付款的违约金；二、案件受理费由被告承担。在案件审理过程中，原告将诉讼请求（一）中的物业服务费变更为5150元（含1个车位费240元）。被告翁坚敏答辩称：2012年8月我家发生盗窃事件，当时和原告协商，原告愿意用物业费抵扣，且失窃当晚，保安只有3个，人数过少。车位只有一个，另一个车位跟我没有关系。原告要求的违约金过高，不应支持。小区有很多乱停车现象，且原告也没有尽到维护绿化的义务，违反合同约定。现反诉要求原告赔偿被告财产损失76000元及相应利息，并不得收取反诉人自失窃案件发生之日起的物业管理费，已收取部分按日退还。本院经审理，认定事实如下：被告翁坚敏系路桥区螺洋藕池居望景湾花园15幢201室房屋业主，建筑面积为146.15平方米。2011年11月11日，原告与路桥区望景湾花园业主委员会签订一份《望景湾物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业管理服务，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日，多层住宅2012年按每平方米每月1.1元缴纳，2013年、2014年按每平方米每月1.4元缴纳，缴费时间为每年的9月20日前。逾期支付物业管理费，原告有权要求被告按应付金额每日千分之三支付违约金。2013年至2014年，被告未向原告缴纳物业管理费。2012年8月2日，被告向台州市公安局路桥分局螺洋派出所报案，报案内容为被告家里失窃财物共计人民币76000元。以上事实有《望景湾物业服务合同》、路桥区住房情况查询记录、接受案件回执单、催款函及原、被告的当庭陈述等所证实。本院认为，原、被告之间成立物业管理服务合同，双方意思表示真实，且内容未违反我国法律、法规强制性规定，应为合法有效。原告作为望景湾小区的物业服务单位，有提供物业管理服务的义务，同时依法享有向业主收取物业服务费的权利。被告翁坚敏作为该小区业主，应当依上述合同履行自己交纳物业费的义务。被告翁坚敏尚欠原告2013年1月1日起至2014年12月31日共计24个月的物业服务费，事实清楚，证据充分。结合原、被告合同约定的内容及双方的陈述，物业管理费应为：146.15×1.4×24＋120×2=5150.64元，现原告愿按5150元收取，本院予以准许。原告按照物业服务合同中约定主张违约金，被告要求予以调整，由于违约金明显高于原告的实际损失，本院调整为按欠款总额的10%计收。被告反诉主张原告物业服务不合格，侵害小区公共权益，未提供充分的证据予以证实，且原告即使存在上述问题，也应由望景湾花园业主委员会或全体业主行使提起诉讼的权利。故被告反诉主张因原告服务不到位而拒绝支付物业管理费，本院不予支持。《望景湾物业服务合同》第38条第1款约定，业主发生盗窃事由而导致财产损失，原告不承担赔偿责任。合同条款对原、被告双方当事人都有约束力，而派出所回执单只是对被告陈述的一种记录，公安部门对此未作相应的处置结果，无法证明失窃财物发生以及失窃财物的具体金额，故被告反诉主张因被告家里失窃而要求原告赔偿财物损失76000元，依据不足。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条规定，判决如下：一、被告翁坚敏于判决发生法律效力之日起十日内支付原告浙江翔宇物业管理服务有限公司物业服务费人民币5150元并支付违约金515元。二、驳回原告浙江翔宇物业管理服务有限公司本诉的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告翁坚敏反诉的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告翁坚敏负担。反诉案件受理费1700元，减半收取850元，由被告翁坚敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19-900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 施通畅二〇一五年五月四日代书 记员 吴一帆 来自