（2015）沪二中民二（民）终字第477号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-06
案件名称
上海海宝物流有限公司与上海易佳皮件有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海海宝物流有限公司,上海易佳皮件有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第477号上诉人（原审被告）上海海宝物流有限公司。法定代表人赵庆贵。委托代理人沈彤，上海市东海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海易佳皮件有限公司。法定代表人程东标。委托代理人谢隽一。委托代理人官国琴，上海鼎添律师事务所律师。上诉人上海海宝物流有限公司（以下简称“海宝公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月27日上海易佳皮件有限公司（以下简称“易佳公司”）与海宝公司签订厂房租赁合同，由海宝公司承租宝山区园新路XXX号厂房，其中厂房1幢1381平方米，用于仓储，租期为2013年5月15日至2017年5月14日。双方协商租期为10年，因厂房1幢4年内拆除重造，厂房拆除后按周边厂房出租时价格租赁新厂房给海宝公司，期限为2017年5月15日至2023年5月14日，完成余下6年。未满4年搬迁安排同等面积再补充调整协议，参考本合同约定价格。厂房4幢2楼40平方米，用于住宿。租期为2013年5月15日至2023年5月14日。每月租金人民币（以下币种均为人民币）26，797元。合同第六条、第七条约定，海宝公司不得随意损坏厂房设施，如需对厂房进行改造装修不影响厂房承重和结构或设置对厂房结构有影响的设备，并需征得易佳公司同意。海宝公司不得私自转租。事后海宝公司支付押金26，797元，并支付租金至2014年10月底。2014年10月，易佳公司向原审法院提起诉讼称，合同签订后，海宝公司擅自对厂房进行发行，破坏厂房结构，并将厂房分折后转租给多家公司。易佳公司要求海宝公司限期整改，未果，遂于2014年8月22日向海宝公司发函要求解除合同。据此请求判令：1、海宝公司腾退承租的园新路XXX号厂房，并将厂房交付给易佳公司；2、海宝公司支付2014年11月1日起至实际搬离日止的使用费，按每月26，797元计算；3、海宝公司支付至实际搬离日止的水电费和电话费，其中水费3，000元（2014年9月－12月），电费4，222元，电话费112元。原审审理中，海宝公司辩称，双方签订的合同还在合同期内，不同意易佳公司的诉讼请求。原审审理中，易佳公司提供仓库租赁合同及厂房租赁合同，证明海宝公司将厂房转租给上海登可沃贸易有限公司（以下简称“登可沃公司”）及上海墨龙印务有限公司（以下简称“墨龙公司”）。海宝公司对登可沃公司的合同不认可，并提供仓储合同，证明海宝公司与该公司系仓储合同关系，非转租。对与墨龙公司签订的租赁合同无异议。原审审理中，易佳公司称合同签订后，海宝公司加建了棚，并对厂房进行改建。易佳公司至2014年2月才得知海宝公司转租一事，即于同年5月20日向海宝公司发函要求整改，未果后于同年8月22日发函要求解除合同。易佳公司提供函件及签收凭证，海宝公司称未收到5月20日的函，但收到了8月22日的解除函。海宝公司称：合同签订后，海宝公司出资加建了棚及大门，厂房改建系由墨龙公司出资。2013年11月墨龙公司承租后，需到易佳公司楼内拉动力电线，故易佳公司是明知海宝公司于11月转租的。关于水费，海宝公司称每月为750元，海宝公司与墨龙公司口头约定各半承担。由于墨龙公司未向海宝公司支付，故海宝公司自2014年9月起未付。现海宝公司同意支付4个月一半的水费1，500元，但需扣除之前多支付的693元。易佳公司称水费为每月750元，应由海宝公司支付，故要求海宝公司支付4个月水费3，000元，同意扣除之前多支付的693元。关于电话费，海宝公司称2014年9月以后由易佳公司办理了停机，故只同意支付39.90元电话费，停机后的电话费不同意支付。易佳公司称电话是在海宝公司办公室内使用，停机一事易佳公司不知情，也未办理过停机手续，故所产生的电话费112元应由海宝公司支付。关于加建的棚，易佳公司称合同解除后，要求海宝公司拆除。关于厂房改建，则由易佳公司另行解决。海宝公司称由于合同只履行了一年，故要求易佳公司赔偿棚的损失。另，原审审理中，易佳公司表示撤回对电费的主张，今后另行主张。原审法院经审理后认为，易佳公司与海宝公司签订的租赁合同合法有效，受法律保护，双方理应严格履行。合同中约定海宝公司不得私自转租，但海宝公司关联单位于2013年11月与其他公司签订租赁合同，将部分厂房出租，构成违约，应承担违约责任。海宝公司所称易佳公司在2013年11月明知转租一事，无相应证据佐证。易佳公司于2014年5月22日发出律师函，要求海宝公司整改，该函发出的海宝公司收件地址为本案所涉房屋，也即海宝公司实际的经营地址，也有人签收，故应认定为海宝公司收到该函。由于海宝公司未回应并进行整改，易佳公司于同年8月22日发函要求解除合同，于法有据。合同解除后，海宝公司应搬离并将承租的厂房返还易佳公司，同时应按合同约定支付相应的使用费。关于水费，2014年9月至12月的水费3，000元应由海宝公司支付，易佳公司同意扣除693元，应予准许。关于电话费112元，该电话由海宝公司使用，故应由海宝公司支付。海宝公司称易佳公司办理停机，但未提供相关证据证明，不予采信。原审法院据此作出判决：一、易佳公司与海宝公司签订的厂房租赁合同解除；二、海宝公司于判决书生效之日起十日内清腾承租的厂房，拆除建造的棚，并将承租厂房返还易佳公司；三、海宝公司于判决书生效之日起十日内向易佳公司支付使用费（按每月26，797元，自2014年11月1日起至实际返还租赁物之日止）；四、海宝公司于判决书生效之日起十日内向易佳公司支付水费2，307元、电话费112元；五、易佳公司于判决书生效之日起十日内向海宝公司返还押金26，797元。原审判决后，上诉人海宝公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院判决认定事实不清，易佳公司主张解除租赁合同的条件不成就。被上诉人在签约后，并未按约交付。上诉人仅是引进客户进行仓储服务，并未转租。墨龙公司的租赁，需进行电力改造、地基改造、设备搬迁等，被上诉人对墨龙公司的承租均是明知的，故并非上诉人私自转租。上诉人在收到被上诉人的整改通知后，积极配合进行整改，在此情况下，被上诉人仍要求解除合同，理由不成立。二、原审法院审理程序违法，被上诉人在原审中增加诉讼请求，理应支付相应的诉讼费；上诉人曾要求追加墨龙公司为第三人参加诉讼，原审法院未做答复直接进行了判决。三、原审法院判决与庭审过程不符。原审中，上诉人提交了大量的证据证明被上诉人明知转租给墨龙公司的事实，原审法院对此未予认定。对于上诉人提交的音像资料，证明了上诉人配合进行整改的事实，原审法院亦未予采信。四、上诉人未支付租金，是因被上诉人告知墨龙公司不支付租金给上诉人，导致上诉人周转困难。综上所述，请求撤销原审法院的判决，依法改判或发回重审。被上诉人易佳公司答辩称：不同意海宝公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。双方合同明确约定不得进行改造和转租，否则被上诉人有权解除合同。后上诉人私自改造房屋，并转租给墨龙公司等多家公司，被上诉人对于上诉人的转租行为事先并不知情，事后得知，即要求上诉人整改，但上诉人一直未能按要求整改，被上诉人才发函解除了合同，被上诉人解除合同是合法有效的。上诉人自2014年11月起未支付房屋使用费及水电费等，但上诉人已从多家次承租单位处收取了房租，在此情况下，为维护自己的权益，被上诉人才通知墨龙公司，而并非给上诉人收取租金设置障碍。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，易佳公司与海宝公司之间签订的厂房租赁合同，是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述租赁合同中，明确约定承租方不得私自转租。现海宝公司确有将房屋转租给案外人的事实，但海宝公司认为，其转租他人是征得易佳公司同意的。依照法律规定，当事人对自己的主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果。鉴于海宝公司主张其转租他人的行为是征得易佳公司同意的，故海宝公司有责任提供证据证明该事实主张。而本案审理过程中，海宝公司并未能提供足够的证据加以证明，故原审法院对于海宝公司的主张未予采信，并判决双方合同解除，依法有据，对双方当事人合同解除后的后果的处理，亦无不当。至于海宝公司上诉所提程序问题，并不影响本案的实体处理。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。对海宝公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人上海海宝物流有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长 卢薇薇审判员 邬海蓉审判员 余 艺二〇一五年五月四日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”