（2015）苏中民终字第00982号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2016-04-28
案件名称
苏州工业园区宏基物业管理有限公司与颜文军物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州工业园区宏基物业管理有限公司,颜文军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00982号上诉人（原审原告）苏州工业园区宏基物业管理有限公司。委托代理人陈芳华。被上诉人（原审被告）颜文军。上诉人苏州工业园区宏基物业管理有限公司（以下简称宏基公司）因与颜文军物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第0458号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年1月20日，宏基公司与吴中经济开发区花园街1号业主委员会签订《苏州市物业服务合同》，后来续签至2011年12月31日。合同约定，由宏基公司对吴中花园小区进行物业管理和服务，住宅高层物业服务费（包括物业费及代收代缴费）按每月1.45元每平方米收取，业主应在每年2月、8月的30日前向宏基公司交纳包括本月在内的6个月的物业服务费，逾期交纳的，宏基公司可以从逾期之日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金。合同签订后，宏基公司对吴中花园小区进行了相应的物业管理服务。2013年9月12日，宏基公司被该小区业主委员会解聘，双方结束物业服务关系，宏基公司于2013年9月30日完全撤离。颜文军系吴中花园1幢1001室房屋所有权人，该房屋建筑面积为206.26平方米。一审庭审中，宏基公司提供向颜文军催收物业费的催款函及邮寄凭证，证明2013年11月1日宏基公司向颜文军发出了催款函，要求颜文军缴纳2011年1月至2013年9月的物业费9870元。经质证，颜文军称其自2005年至2013年10月份住在吴中花园，但之后就不住了，故并未收到该催款函。一审审理中，颜文军申请证人杨某出庭，证明颜文军已与物业公司结清物业费。杨某称其自2010年6月份被宏基公司聘用至吴中经济开发区花园街1号吴中花园小区做水电维修，2013年7月1日被宏基公司聘请为吴中花园小区的负责人，职务为市场经理，主管收缴物业费、房屋维修及小区日常管理，后因为宏基公司与吴中花园的物业合同到期，故其于2013年10月1日离开该小区。关于颜文军和颜秀祥缴纳物业费的情况其是了解的。从2010年开始，吴中花园小区的几幢房屋发现漏水情况，其中包括了1幢1001室与1幢1003室房屋。其当时作为水电维修人员，曾向颜文军和颜秀祥催交过物业费，但该两位业主说要求物业公司将房屋漏水修复完好后才缴纳物业费，之后双方一直在交涉，其也将该事向区域经理徐某汇报，但该事仍久拖未决。2013年3月份，其、徐某、吴中花园会计黄静芝和颜文军、颜秀祥一起协商，物业公司联系施工方对颜文军及颜秀祥的房屋进行维修，颜文军及颜秀祥所缴纳的物业费就充当维修费了，该两位业主交纳费用后，颜文军及颜秀祥以前与物业公司的物业费就结清了，并向两位业主说明公司收款不会开具收据，仅出具字条。后其自行联系施工人员，施工人员察看了该两位业主的房屋漏水情况后，向其报价1幢1001室与1幢1003室房屋的维修费用共计约30000多元，其让会计黄静芝计算截止2013年12月31日颜文军和颜秀祥共计应支付物业费28000元，故其又与施工方协商将维修费用确定为28000元，施工方最终同意了该费用并于2013年5月开始进行维修。同时，其向颜文军及颜秀祥说明，1幢1001室与1幢1003室房屋的维修费用共计28000元，这也是该两位业主截止到2013年12月31日的物业费，颜文军及颜秀祥需在房屋修复并验收完毕后交清该费用。后，施工方从2013年5月开工，7月底完工。2013年5月12日，颜文军直接到吴中花园办公室向会计黄静芝缴纳了10000元物业费，当天其在场，其在向黄静芝讲明要将此款支付维修费后，就将该10000元支付给了施工人员。2013年6月12日，其在颜秀祥的家中，颜秀祥的儿子将10000元物业费交给其，其第二天上班后就将该10000元放在黄静芝桌旁并同样讲明要将此款支付维修费后，就将该10000元支付给了施工人员。2013年8月13日，颜文军及颜秀祥直接到物业办公室，两业主根据自己至2013年12月31日应缴纳的物业费，由颜文军再拿出1000元，颜秀祥再拿出7000元共计交给其8000元，黄静芝与施工人员均在场，其就将其中的7000元交给了施工人员，留下1000元作为质量保证金。其当场向颜文军出具了字条，主要内容是颜文军自2011年至2013年12月31日的物业费已经交清，并已经作为维修费用使用，以前所欠的物业费结清了，2014年重新开始正常缴纳物业费。三次款项交接过程中，颜文军和颜秀祥并没有直接将现金交付给施工方。一审审理中，颜文军又申请证人周某出庭。周某称其是上海东港建设工程有限公司的员工，专门做房屋防水。其通过一个朋友介绍，承接了吴中花园1幢1001室与1幢1003室的房屋漏水修复工程。2013年4月底，其、杨某、黄静芝与颜文军及颜秀祥协商该两位业主的房屋维修价格，当时其报价30000多元，协商中谈到要考虑到两位业主所要缴纳的物业管理费用，最后协商维修价格28000元。2013年5、6月份，其还签订了施工合同，杨某作为物业公司的代表在该合同上签了字，颜文军及颜秀祥有没有签字记不清楚了，施工合同的具体内容也记不清了，但大致写的是颜文军及颜秀祥把物业费28000元拿出来，再把28000元作为维修费支付给其。之后，其就对吴中花园1幢1001室与1幢1003室房屋进行维修。其共分三次拿到维修费27000元，第一次是其在对颜文军房屋维修期间，由黄会计在办公室支付给其10000元，当时其看到颜文军缴纳了10000元，杨某也在场。第二次是其在对颜秀祥房屋维修期间，其也是去办公室拿了10000元，具体记不清是谁给其钱的，反正要么是黄会计要么是杨某，其当时没看到颜秀祥。第三次是其在房屋漏水修复结束后，物业公司又给了我7000元，说要留1000元作为质量保证金，当时我看到杨某给颜文军和颜秀祥打了字条，具体内容其没看清楚，但我看到大致写的是物业管理费的事情。经质证，宏基公司认可杨某的身份及区域经理徐某的身份，并称黄静芝为吴中花园的内勤，同时负责会计事务、物业费的收缴及入账工作。宏基公司认为，颜文军未提供书面证据证明其房屋漏水，也未举证证明与物业公司有过物业费的协商，颜文军应按照物业服务合同缴纳物业服务费及滞纳金，颜文军所述的房屋漏水的相关问题与本案无关。对杨某的陈述不予认可。一审第三次庭审中，颜文军为证明已交清物业费提供了杨某已向其和颜秀祥出具的情况说明，称该字条系第二次庭审后在家中找到。该情况说明的内容为：由于1幢1001、1003室屋顶漏水至今，现协商顶部漏水修复费用为贰万捌仟元整由物业联系修复，费用由1001、1003物业费中扣除，2011年到2013年物业费中付给。维修期为5年，施工方由上海东岗建设工程公司维修。1幢1001室、1003室的物业费从2014年1月份开始付给物业。特此说明。联系电话151××××9160周某。吴中花园物业杨某。经质证，杨某认可该情况说明是2013年8月颜文军去物业办公室交纳最后一笔费用时，其向颜文军出具的。周某表示，看到杨某向颜文军出具了字条，是不是该份情况说明不清楚，但该情况说明中其的电话号码是杨某代其所写。宏基公司对颜文军提供的该份情况说明的真实性不予认可。以上事实，由宏基公司提交的物业服务合同、解聘函、催款函、邮件封发清单、收款收据、颜文军提供的情况说明、证人证言及庭审笔某原审原告宏基公司的诉讼请求为：请求判令颜文军支付物业服务费9870元、滞纳金13816元。原审法院认为，宏基公司与吴中花园小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实的意思表示，合法有效，对订约双方及业主具有约束力，尽管宏基公司2012年后未再与该小区业主委员会续签合同，但其实际提供物业服务至2013年9月30日，宏基公司、颜文军之间形成物业管理服务法律关系。根据约定，宏基公司履行了相应物业管理服务义务，颜文军应当交纳相应的物业服务费。就本案而言，首先，颜文军提供了杨某已出具的以颜文军自2011年至2013年的物业费支付1幢1001室的维修费用而由物业联系修复，并承诺自2014年1月开始支付物业费的情况说明，该情况说明已经杨某确认为本人所写。结合周某说明其挂靠在上海东岗建设工程有限公司，并实际对吴中花园1幢1001室进行了维修，也已从物业公司人员处领取了维修费的陈述，对颜文军提供的该份情况说明的真实性予以认定，宏基公司虽对该情况说明的真实性不予认可，亦不认可颜文军房屋存在修复漏水之事实，但并未就此提供反证，故对宏基公司的该意见不予采信。其次，颜文军称于2013年5月份和同年8月份最终结算时在物业办公室各交纳了10000元和1000元，杨某证实颜文军确于2013年5月份向黄静芝交纳10000元并于8月份向其交纳了1000元，同时，周某称其前两次在物业办公室各领取了10000元维修费，最终结算时领取7000元维修费，物业公司还留了1000元作为质保金。颜文军及证人杨某、周某的证言可以相互印证，又经核算截止2013年12月31日颜文军应交物业费为10766.76元，足以证实颜文军已向物业公司人员交纳了11000元物业费。最后，宏基公司已经确认杨某出具该字条时为吴中花园小区负责人，故杨某向颜文军出具情况说明的行为应视为代表宏基公司作出的职务行为，宏基公司也有理由相信作为小区负责人的杨某有权代表宏基公司作出承诺，根据该情况说明及杨某、周某的陈述应认定颜文军向宏基公司交纳物业费，同时宏基公司联系施工方对颜文军房屋进行维修，并以颜文军所交的物业费抵清维修费且认可了颜文军截止2013年12月31日的物业费已经结清。宏基公司称不清楚徐某、黄静芝是否与颜文军协商并同意用业主物业费支付维修费，但在审理期间又未通知徐某、黄静芝出庭作证，经原审法院责令其通知公司员工徐某到庭接受询问，但其未能通知徐某到庭，应承担举证不能的法律后果，故颜文军自2011年1月至2013年9月的物业费9870元已经与宏基公司结清亦无需支付滞纳金，宏基公司现仅凭物业服务合同要求颜文军支付物业费及滞纳金，证据不足，碍难支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：驳回宏基公司的诉讼请求。案件受理费人民币196元，由宏基公司负担。上诉人宏基公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院对被上诉人提供的情况说明真实性予以认可，证据不足。情况说明形成的时间难以确定，所载内容是否真实仅凭证人证言难以认定。二、原审法院认定被上诉人已向上诉人工作人员交纳了11000元物业费，与事实不符。被上诉人没有任何证据证明其已向上诉人交纳了11000元物业费。证人杨某和周某的证言存在明显的事前商量的痕迹。被上诉人自2011年至2013年实际应交的物业费为10766.76元，被上诉人称实际交纳了11000元，不符合常理。三、一审法院认定杨某向被上诉人出具情况说明的行为是职务行为，证据不足。本案中，即使存在修复房屋漏水的事实，杨某对房屋进行修复的行为，也应认定为被上诉人委托杨某联系维修人员进行修复的个人行为。综上，上诉人既未收取被上诉人的物业费，也没有义务用物业费为被上诉人修复房屋漏水。原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人颜文军表示认可原审判决。本院二审查明事实与原审查明事实一致。二审中，宏基公司申请证人徐某出庭作证。徐某陈述：其系宏基公司姑苏区分公司的经理，2012、2013年时负责管理涉案小区。当时涉案小区的物业经理是杨某。她知道因为涉案房屋漏水的事情，业主没有交纳物业费。宏基公司找人去帮业主维修过，但最后可能没有修好，业主就没有支付维修费用。她和业主谈过一次，商谈能否将物业费打折处理，但最终商谈未果。杨某是2013年底离职的，杨某离职时没有向宏基公司交代颜文军的情况。宏基公司财务上没有颜文军交纳物业费的记录。上诉人宏基公司认为，徐某的证言可以证明，宏基公司从未知晓颜文军和杨某之间关于房屋漏水维修、物业费交纳的情况，两人之间的个人行为与宏基公司毫无关系。被上诉人颜文军认为，徐某是宏基公司的员工，其陈述的内容不属实，且一审并未出庭作证。本院认为，本案中宏基公司与颜文军之间形成物业服务法律关系，宏基公司履行了物业服务的义务，颜文军应当交纳相应的物业费。宏基公司主张颜文军未交纳2011年1月至2013年9月期间的物业费9870元，颜文军辩称该期间物业费其已经交纳，为此提供了杨某出具的情况说明，并申请证人杨某、周某出庭作证，用于证明宏基公司同意以其支付的房屋漏水修复费用抵付2011年至2013年期间物业费。宏基公司认可2013年时杨某系涉案小区的物业负责人，但对杨某出具的情况说明的真实性不予认可。本院认为，杨某本人已出庭确认情况说明为其本人所写，杨某和周某的证人证言与情况说某二审中，宏基公司虽申请证人徐某出庭作证，但徐某的证言并未否定杨某的身份，也不能推翻情况说明的真实性。在无反证的情况下，对情况说明的真实性应予认定。本院认为，杨某出具情况说明时系宏基公司在涉案小区的物业负责人，有权代表宏基公司处理物业费事宜，出具情况说明的行为应视为职务行为。根据杨某出具的情况说明，可以认定宏基公司同意以颜文军支付的房屋漏水修复费用抵付其2011年至2013年的物业费。故本案中宏基公司要求颜文军交纳2011年1月至2013年9期间物业费和滞纳金的诉讼请求，不应予以支持。综上，宏基公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由上诉人苏州工业园区宏基物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年五月四日书记员 杨颖颖 更多数据：搜索“”来源：