（2015）扬民终字第0355号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-09-22
案件名称
韩建芳与扬州骏和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩建芳,扬州骏和房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第0355号上诉人（原审原告）韩建芳。委托代理人刘华东，安徽天申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）扬州骏和房地产开发有限公司，住所在扬州市维扬路108号开发大厦附楼。法定代表人魏成辉，董事长。委托代理人张文德，江苏琼宇律师事务所律师。上诉人韩建芳因与被上诉人扬州骏和房地产开发有限公司（以下简称骏和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2014）扬开民初字第00024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行审理，韩建芳的委托代理人刘华东、骏和公司的委托代理人张文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年9月19日，韩建芳、骏和公司签订《商品房买卖合同》两份，韩建芳向骏和公司购买其开发的商品房及车库，其中“骏和国际公馆”8幢1单元1504号房屋及地下一层自行车库总价款为1641167元（不含物业维修基金），“骏和国际公馆”地下车库-1层车位128号房价款为150000元（不含物业维修基金）。两份合同均约定骏和公司应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》且符合合同约定的商品房交付韩建芳。商品房达到交付条件后，骏和公司应当书面通知韩建芳办理交付手续。逾期交房由骏和公司按日支付已付房款的万分之二的违约金。作为合同的附件，韩建芳、骏和公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第四项明确约定，骏和公司展示的模型、口头广告等及其他宣传资料仅作为韩建芳选择楼盘时的参考，不作为骏和公司的要约和承诺，最终以竣工的房屋和外景实际效果以及本合同、本协议确定的具体内容为准。合同签订后，韩建芳按约支付了全部价款1791167元。2012年12月22日，骏和公司书面通知韩建芳办理交付手续。2013年2月1日，骏和公司取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。后又书面通知韩建芳办理交付手续。期间，韩建芳认为骏和公司建造的房屋存在消防质量问题，小区的绿化以及入户大厅的装饰也与骏和公司所作的广告宣传不符，为此，韩建芳及其他一些业主与骏和公司多次交涉，并向多个行政主管部门反映。2014年4月2日，韩建芳接受了骏和公司交付的房屋。现韩建芳诉至法院，要求骏和公司支付逾期交房违约金164071元（从2012年12月31日至2014年4月2日，以本金1791167元按利率日万分之二计算）。本案争议焦点为：1、消防质量是否违反买卖合同约定的交付条件；2、小区绿化以及入户大厅装饰是否符合交付条件。原审认为，韩建芳、骏和公司签订的《商品房买卖合同》两份均合法有效，双方均应当全面、准确地履行合同义务。两份合同均约定骏和公司应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》且符合合同约定的商品房交付韩建芳，但骏和公司直到2013年2月1日才取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》，构成违约，应当按合同约定承担迟延履行违约金。在骏和公司履行了通知韩建芳交付房屋的义务后，且在通知确定的交付房屋之日已满足交付条件的情况下，韩建芳拒绝接受房屋，仍主张向后交付的违约金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于韩建芳认为房屋存在消防质量问题，并提供了证据证明存在的具体瑕疵，但这些证据不能否定行政主管部门出具的验收合格意见书，因为根据《建设工程消防验收评定规则》的规定，上述瑕疵不能导致消防质量不合格，故原审法院对韩建芳主张的消防质量不符合房屋交付条件的意见不予采纳。关于韩建芳认为小区绿化以及入户大厅装饰不符合骏和公司所作的广告宣传，属于不符合房屋交付条件的情形，依法亦不予支持，理由是，首先在宣传册的最后一页的下方，明确本宣传册所涉的效果仅供参考，最终以政府审批法律文件为准，双方的权利义务以买卖合同为准；其次，韩建芳、骏和公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第四项明确约定，骏和公司展示的模型、口头广告等及其他宣传资料仅作为韩建芳选择楼盘时的参考，不作为骏和公司的要约和承诺，最终以竣工的房屋和外景实际效果以及本合同、本协议确定的具体内容为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、扬州骏和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付韩建芳逾期交房违约金（从2012年12月31日至2013年2月1日，以本金1791167元按利率日万分之二计算）；二、驳回韩建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3582元，由韩建芳负担2582元，扬州骏和房地产开发有限公司负担1000元（于本判决生效后十日内直接支付给韩建芳）。宣判后，韩建芳不服原审判决，向本院提起上诉：1、骏和公司交付的商品房不符合合同约定，未满足交付条件。其一，骏和国际公馆的景观绿化以及入户大厅的装修与宣传资料不符。骏和公司提供的答复中，其已自认绿化效果欠佳，并承诺2013年6月完成绿化施工，其也承认入户大厅的装修由石材改为瓷砖。其二，骏和国际公馆存在质量问题，开发区质监站已书面回复确认。其三，骏和国际公馆存在消防安全隐患，且隐患尚未消除。扬州公安消防支队防火处的书面回复可以证实。2、商品房买卖合同第十一条第四项的约定，属于格式条款，应认定为无效。3、原审判决错误地将行政主管部门出具的验收合格意见等同于房屋不存在质量问题。综上，其请求二审撤销原判，发回重审或依法改判。其在二审未提供新的证据。被上诉人骏和公司答辩称：1、我公司已经按照合同约定和法律法规履行了全部义务。本案所涉商品房经有权部门验收认定为合格，这不仅对出卖人具有法律约束力，对买受人具有同样的法律约束力。2、交付以后，韩建芳多次向质监部门和消防部门投诉，但我公司取得的合格文件一直存续有效，并未因韩建芳的投诉而撤销或者确认其无效。关于楼道通风面积问题，我公司按照消防部门的要求进行了开窗的整改和完善，但由于业主意见不统一，大部分业主表示接受现状，且业主委员会也向消防部门出具了不要求整改的书面文件。3、关于宣传画册与入户大厅装饰装修不相符的问题，画册最后一页注明画册并非交付的标准，而仅为参考，补充协议约定了模型等宣传资料不作为出卖人的邀约和承诺。且补充协议中以醒目的方式向买受人进行提示。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。二审争议焦点为：骏和公司应当承担的逾期交房违约金的截止日期应如何确定？本院认为：骏和公司于2013年2月1日取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》，骏和公司应承担2012年12月31日至2013年2月1日期间的逾期交房违约金。理由如下：1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，宣传资料中有关于景观绿化以及入户大厅装修的图片，但并非具体确定，且展示的样板房中已采用瓷砖装饰。并且，韩建芳与骏和公司签订的补充协议中载明，模型、口头广告等及其他宣传资料仅作为韩建芳选择楼盘时的参考，不作为骏和公司的要约和承诺。因此，宣传资料中关于景观绿化以及入户大厅装修的图片并非本案商品房买卖合同的内容，不能作为交付条件的判断依据。2、根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，需要进行消防验收的建设工程，由公安机关消防机构进行消防验收、备案。对于骏和国际公馆，扬州市消防支队于2012年12月作出建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书以及建设工程消防验收意见书。根据韩建芳提供的证据，扬州市消防支队认为其依据相关技术规范和判定规则实施审批，作出的意见书并无不当。据此，本院认为，应当依据扬州市消防支队的意见书认定骏和国际公馆消防验收合格。至于房屋存在的开窗面积不足的问题，因并未影响消防验收，韩建芳不能据此认为房屋不符合交付条件，问题的解决可由相关业主与骏和公司进一步协商。3、因房屋经过竣工验收备案，且骏和公司于2013年2月1日取得了交付使用备案证明，此时，房屋已符合《商品房买卖合同》中约定的交付条件，韩建芳不得拒绝受领房屋，韩建芳不得向骏和公司主张其迟延受领房屋期间的损失。而验收合格后的质量瑕疵问题，韩建芳可在保修期内可要求骏和公司予以维修。综上，上诉人韩建芳的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3582元，由上诉人韩建芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一五年五月四日书 记 员 喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：