（2015）沪一中民二（民）终字第828号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-26
案件名称
许长城诉陈先宏等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许长城,陈先宏,奚高英,上海喆喆房地产经纪事务所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第828号上诉人（原审被告）许长城。委托代理人许斌龙，上海恒杰律师事务所律师。委托代理人张毅霞，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈先宏。被上诉人（原审原告）奚高英。上列两被上诉人之共同委托代理人徐辉，上海市东泰律师事务所律师。原审第三人上海喆喆房地产经纪事务所。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人＊＊＊。上诉人许长城因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第24213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人许长城的委托代理人张毅霞，被上诉人陈先宏及其与被上诉人奚高英的共同委托代理人徐辉，原审第三人上海喆喆房地产经纪事务所（以下简称喆喆房产）的委托代理人卢阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，本市浦东新区＊＊＊弄1号1202室房屋（以下简称系争房屋）的产权于2014年5月26日登记在许长城名下。2013年5月19日，由喆喆房产的作为居间方（乙方）、陈先宏作为购买方（甲方），双方签订《委托购买意向书》（以下简称意向书），该意向书第二条约定，甲方愿意依下列条件购买系争房屋：购买总房价款为190万元整（人民币，下同），净到手；签订买卖合同时支付房款150万元（含定金10万元），进交易中心交易，房地产交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件之当日，支付房款40万元。第三条约定：甲方为表示购买之诚意，同意于签订购买意向书同时，支付意向金10万元。第七条出售方意见及义务约定：1、本人同意以上总价和付款方式。该约定后面的出售方签名栏中由孙某代许长城签名。2、甲方于出售方同意出售后，如有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金（原意向金）由出售方全部没收；若出售方同意依甲方购买总价与付款出售后，应即于以上时间内依中介方之安排至中介方处，与甲方签订物业买卖合同或预售合同，如出售方不愿依约履行时，则出售方应双倍返还已收定金（原意向金）给甲方，以解除双方承诺之交易。第九条补充条款约定：1、购买方约定于15天之内再次支付20万元。2、买卖合同签订当日再支付120万元。3、产证办理出当日签订买卖合同。意向书签订的当天，陈先宏、奚高英支付给孙某定金10万元，由孙某代许长城出具《定金收据》。同年5月22日，陈先宏、奚高英又支付给孙某20万元，由孙某代许长城出具内容为“今收到陈先宏购买上海市浦东新区孙某＊＊＊弄＊＊＊号1202室房屋定金30万元，含2013年5月19日已支付的房屋定金10万元”的《定金收据》。2013年7月7日，陈先宏、奚高英支付给喆喆房产的工作人员周某代为垫付系争房屋维修基金3，750元，7月12日，陈先宏、奚高英又支付给周某代为垫付办理系争房屋产权证的契税50，500元，上述付款有周某出具《收据》。2014年5月26日，系争房屋产权登记至许长城名下。2014年6月，陈先宏、奚高英起诉至原审法院，要求判令许长城向陈先宏双倍返还定金合计60万元，并返还为许长城垫付的维修基金及契税费用共计53，447.22元。原审庭审中，陈先宏、奚高英提供甲方为许长城、乙方为陈先宏、奚高英的《协议书》，该《协议书》载明：甲、乙双方约定，自愿达成如下协议：1、甲方许长城在办理上海市浦东新区孙某＊＊＊弄＊＊＊号1202室房屋产证中所产生的维修基金3，749.41元，和契税49，697.81元，两项共计53，447.22元，由乙方陈先宏代为垫付，实际产生所有税、费以发票为准。且该笔款项于甲、乙双方签订此房屋买卖合同当日由乙方支付给甲方的首付房款中扣除。该《协议书》的出售方（甲方）处签有“许长城，2013.8.23”，乙方处签有“陈先宏、奚高英，2013.7.12”。陈先宏、奚高英称，因许长城不在上海，故委托喆喆房产办证，所需办证费用让陈先宏、奚高英垫付，陈先宏、奚高英为此把钱给了喆喆房产的工作人员周某，后来许长城自己来上海办证，喆喆房产就把这个钱给了许长城，2013年8月23日，许长城来上海签了这份《协议书》，确认收到陈先宏、奚高英代其支付的维修基金3，749.41元、契税49，697.81元，共计53，447.22元，并同意在签订买卖合同当日陈先宏、奚高英应付的首付款中扣除。许长城表示《协议上》的签名不是其本人所签。喆喆房产表示，2013年8月，许长城确实到上海在《协议书》上签名。陈先宏、奚高英另提供2014年6月27日陈先宏、奚高英与孙某的通话录音，通话中孙某称许长城认为售价太低了，要求陈先宏、奚高英按现价购买，同时孙某确认许长城已收到陈先宏、奚高英支付的30万元。许长城对录音的真实性不予认可。陈先宏、奚高英另称，在陈先宏、奚高英再支付20万元后，喆喆房产将系争房屋钥匙交给了陈先宏、奚高英，之后陈先宏、奚高英对房屋做了简单的装修后入住，2014年5月左右，陈先宏、奚高英到系争房屋，发现门锁被换。喆喆房产提供帮许长城代办产证的业务员李某在代办产证过程中与许长城的往来短信的打印件，证明许长城是知道系争房屋出售的。陈先宏、奚高英对上述打印件的真实性没有异议，许长城对真实性有异议，不予确认。原审审理中，许长城就《协议书》上“许长城”签名是否系其本人所签申请笔迹鉴定。法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，但因许长城不愿前往鉴定中心书写样本字迹及未能按规定支付鉴定费用，故鉴定申请被退回。许长城表示，因父亲在北京住院开刀，故无法来上海做笔迹鉴定。原审认为，本案所涉意向书系孙某代许长城所签，虽然许长城称，其并没有委托孙某出售系争房屋，但是陈先宏、奚高英提供的《协议书》有许长城的签名，虽然许长城否认《协议书》上的签名系其本人所签，并申请鉴定，但申请后又不配合鉴定，许长城称因父亲在北京住院开刀而不能来上海鉴定，对此许长城也未提供证据证明，法院不予采信，鉴于许长城未能提供证据证明《协议书》上“许长城”的签名不是其本人所签，而喆喆房产也确认《协议书》上“许长城”的签名系其本人所签，故对《协议书》的真实性，合法性，法院予以确认。《协议书》的内容可以反映许长城对系争房屋的出售是知晓的，也无异议，同时结合孙某持有系争房屋的预售合同、房屋钥匙及陈先宏、奚高英对系争房屋进行简单装修等事实，可以确认，孙某代许长城出售系争房屋，即与陈先宏、奚高英签订意向书、代为收取房款是征得许长城同意的。孙某代许长城与陈先宏、奚高英签订的意向书确立了陈先宏、奚高英与许长城此后签订正式房屋买卖合同的预约关系，系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。双方据此交付的定金为立约定金，用以担保正式房屋买卖合同的订立。系争房屋已于2014年6月办妥产证，但许长城拒绝与陈先宏、奚高英签订房屋买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。陈先宏、奚高英主张双倍返还定金，符合合同约定及法律规定，且定金的数额也未超过法律规定，法院予以准许。另陈先宏、奚高英为许长城垫付的房屋维修基金及契税，许长城应当返还。原审法院审理后于2015年2月10日作出判决：一、被告许长城应于判决生效之日起十五日内双倍返还原告陈先宏定金合计60万元；二、被告许长城应于判决生效之日起十五日内返还原告陈先宏垫付的维修基金及契税共计53，447.22元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，167元，财产保全费5，000元，均由被告许长城负担。判决后，许长城不服，上诉至本院称，意向书未经过上诉人认可，并且签订时上诉人根本没有产权，无法出售系争房屋，因被上诉人及原审第三人未尽必要的审查义务，在无上诉人授权委托的情况下，案外人孙某的行为对于上诉人不发生效力。即使意向书有效，系争房屋的定金是10万元，且被上诉人在原审起诉时在诉状中载明“意向金10万元及首付款20万元”。孙某收到30万元所签字的收据是由原审第三人出具的格式条款，孙某根本不知道是定金，被上诉人也未提供证据予以证明。被上诉人在未与上诉人签订正式的房屋买卖合同之前，未经上诉人许可而私自占用上诉人房屋，侵犯了上诉人的权利。综上，请求二审撤销原判，并依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人陈先宏、奚高英辩称，其不同意上诉人许长城的上诉请求。上诉人签订《协议书》是对孙某签订意向书的确认，上诉人将系争房屋的钥匙给付孙某，表明上诉人知道并确认孙某挂牌出售房屋的行为。孙某在定金收据上签字，表明其认可定金是30万元。被上诉人支付房款后才入住系争房屋，现上诉人因房价上涨而不愿出售房屋。故请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人喆喆房产述称，系争房屋的预售合同与钥匙是上诉人许长城交给孙某，上诉人也认可委托孙某出售房屋，并签字确认收到房款，之后上诉人明确要求加价出售房屋。《协议书》也是上诉人本人签订的。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，被上诉人陈先宏、奚高英主张上诉人许长城委托孙某出售系争房屋，上诉人予以否认，但本院注意到，其一，上诉人与被上诉人签订的《协议书》载明相关款项于双方签订房屋买卖合同当日从首付款中扣除，表明上诉人对系争房屋的买卖知情，对孙某代其签订意向书予以认可；其二，上诉人承认将系争房屋的钥匙给付孙某，被上诉人通过喆喆房产获得房屋钥匙并对房屋做了简单装修后入住，上诉人表示对此不知情，不合常理，故本院认定上诉人委托孙某出售房屋，上诉人亦知晓孙某代其与被上诉人签订意向书与收取定金，上诉人的主张，本院不予采信。根据意向书的约定，如房屋的出售方不愿依约签订房屋买卖合同，则出售方应双倍返还已收定金（原意向金）。现上诉人作为系争房屋的出售方拒绝与被上诉人签订房屋买卖合同，构成违约，理应承担违约责任并双倍返还定金。至于上诉人实际收取的定金数额，上诉人主张意向书约定定金10万元，孙某在30万元定金收据上签字却不知实情；被上诉人主张孙某在30万元定金收据上签字即表明其认可定金是30万元。对此，本院认为，在合同的履行过程中，当事人协商一致，可以变更合同。虽然意向书约定定金10万元，嗣后，孙某作为上诉人的代理人在30万元定金收据上签字，被上诉人亦有理由相信孙某作为受托人具备代为收取钱款等权利，故本院认定上诉人实际收取定金30万元。现上诉人否认收取定金30万元，与事实相悖，故上诉人该主张，本院不予支持。至于孙某之行为是否损害上诉人的利益，此系委托人与受托人的内部法律关系，不影响上诉人对外承担相应责任，如果上诉人认为孙某确实存在不当行为侵害上诉人的利益，上诉人可以另案主张权利。原审判决并无不妥，上诉人许长城的上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币10，334元，由上诉人许长城负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 吴 丹二〇一五年五月四日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”