（2014）青民三（民）初字第4126号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-08-11
案件名称
周荣根与上海朱家角城建开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周荣根,上海朱家角城建开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第4126号原告周荣根。委托代理人马跃，上海共识久久律师事务所律师。被告上海朱家角城建开发有限公司。法定代表人王美根，经理。委托代理人袁阿根。原告周荣根诉被告上海朱家角城建开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。2015年1月30日本案依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年3月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人马跃、被告委托代理人袁阿根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周荣根诉称：原被告于1998年10月8日以签订《上海朱家角淀湖山庄房位销售合同》的形式，约定由原告参建被告开发的淀湖山庄房地产项目，约定：1）由原告向被告购买淀湖山庄286、291号处房位各一块建造别墅2幢；2）房位土地价格、水电增容费、水电通讯设施费合计人民币（以下币种均为人民币）482，402元；3）原告于购买房位后一年内应进行房屋建设，并于建房前一个月向被告提出建房申请及设计图纸，由被告负责办理建房立项等手续。原告签署房屋销售合同后，依约支付了全部价款，并多次向被告询问何时提交建房申请，但被告均以山庄整体房屋外形建筑需要统一、待方案确定后方能开建为由，要求原告暂缓提交。2004年5月14日被告发布《关于朱家角淀湖山庄规划调整的通知》明确表示因土地资源规划调整，停止尚未建造的别墅建设，并提出若干补偿安置意见。被告发布通知后，原告多次就赔偿及安置事宜与被告协商，均未能达成一致意见。现合同约定的应由原告建造别墅的房位已由被告收回使用，房位销售合同已无法继续履行，导致原告无法实现合同目的。为此原告诉至法院请求：1、判令解除原被告签订的《上海朱家角淀湖山庄房位销售合同》；2、判令被告立即返还原告购买房位款482，402元以及利息507，522.57元（按银行同期贷款利率，其中200，000元自付款日1998年10月8日起算，其中282，402元自付款日1998年11月8日起算，均计算值实际返还日止，暂计至2014年4月30日）；3、判令被告赔偿原告经济损失7，280，000元（3，006.68平方米土地面积，按1：0.3别墅容积率推算可建别墅建筑面积为910平方米，按目前别墅单价8，000元／平方米计算为7，280，000元）；4、诉讼费由被告承担。被告上海朱家角城建开发有限公司辩称：1）被告同意原告第1项诉讼请求；房位销售合同因事实上已无法继续履行，故同意解除合同。2）确认原告已付购买房位款为482，402元，也认可原告所述的具体付款时间。被告同意原告第2项诉讼请求，愿意全额归还已付款482，402元及自付款日至实际返还日止的银行贷款利息。3）不同意原告第3项诉讼请求，因原告有逾期付款、逾期未建房的违约行为在先，故不同意给予原告经济赔偿。根据房位销售合同的约定，原告应在1998年12月31日前将款项全部付清，如逾期不付则本合同作废。而原告未在约定期限前付清款项。另，按照房位销售合同第三条约定原告应在购买房位后一年内建房，若二年内不建房则被告有权收回地块购买权；事实上原告未在二年内提出书面建房申请，六年后又因政策变动也没法建了。故，原告除支付部分款项外无其他投入，亦无其他损失。4）原被告双方签订的房位销售合同已因原告的违约行为而作废。2004年5月14日被告发布《关于朱家角淀湖山庄规划调整的通知》系政策变动所致，非被告方的原因。被告收回房位土地后，对包括原告在内的四十多户人家均提出了以新建商品房形式予以抵扣的解除方案。原告对于解除方案虽未签约但也未提出异议。现已近十年后提起诉讼，无论是法院判决还是调解解决，被告认为都应以2004年5月14日《关于朱家角淀湖山庄规划调整的通知》中所列的处理意见为基础来处理本案纠纷，但人民法院裁决可以在此方案原则基础上上下浮动处理。经开庭审理查明：1993年4月14日，青浦县人民政府以青府土征（1993）第121号《关于同意上海朱家角城镇建设综合开发公司建淀湖山庄用地的批复》文件，批准上海朱家角城镇建设综合开发公司征用土地246，665平方米（耕地226，041平方米、非耕地20，624平方米）作为新建淀湖山庄用地。1997年11月，上海朱家角城镇建设开发综合公司工商更名为上海朱家角城建开发有限公司，即本案被告。2000年1月24日青浦区人民政府同意核准原上海朱家角城镇建设综合开发公司203，210平方米用地变更为被告公司建设用地，用地性质为国有、用途为住宅用地。另查明，1998年10月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海朱家角淀湖山庄房位销售合同》，约定：乙方因生活需要向甲方购买位于朱家角镇东侧318国道线北侧的淀湖山庄286、291号处房位一块：一、乙方同意购买按图纸红线划定的房屋地块，计面积3，006.68平方米，按土地150元／平方米计算该地块为451，002元；本地块折合土地4.51亩，经甲乙双方商定该地块共建两幢别墅，每幢水电增容费及水电通讯设施费15，700元，共计费用31，400元；上述两项总计482，402元；在合同签订生效后，于1998年12月31日前一次性付给甲方，逾期不付本合同作废；三、乙方应在购买房位一年内即进行房屋建设，推迟至第二年建设必须再向甲方提交10%的延期建设费，二年内不建设的，甲方收回乙方该地块的购买权，扣除合同总价30%延期费，其余款子退还乙方，合同中止；六、本房位地块为永久产权，如房屋产权移交国外者使用，必须按政策补地价，国家一旦征收土地使用费，费用由乙方负担；七、建房前一个月内，乙方须向甲方提出建房申请，并提供设计图纸，由甲方向县计委申请立项；八、立项批准后，在建设房屋前甲方需向有关部门办理一切建房手续，发生的一切费用由乙方自行负担；九、房屋建成后，乙方要办理房屋产权证，需由甲方开具房屋全额发票，所发生的5.55%营业税由乙方承担。原被告一致确认在签订房位销售合同之后，原告于1998年10月8日支付了200，000元，1998年11月8日支付了282，402元。付款之后，原告并未在合同约定的二年时间内建造房屋，被告也并未在约定的二年时间内收回房位地块。又查明，2004年5月14日，被告向包括原告在内的购买房位但未实际建造房屋的人员发送《关于朱家角淀湖山庄规划调整的通知》，主要表示：2004年4月时经区长牵头、区有关部门参与研讨决定停止尚未建设的小别墅，以此土地资源调整为朱家角动迁房基地，为朱家角中心镇建设腾退空间；朱家角镇党委、政府根据区委区府意见召开会议研讨妥善处理购房位者利益问题，达成如下四条处理意见：一、对客户已付的土地款资金全额退还并以付款日起计算贷款利息；二、退还土地款时以购买时的土地价格每亩补足至20万元（以实付资金拆合亩数）；三、每购一幢别墅房位者可优先购买一套商品动迁房，房屋基价为2，890元／平方米；四、在2004年6月底前来被告公司办理退款手续。大部分购房位者已自行与被告协商处理解决房位购买补偿事宜。本案原告及另案原告陈炳珍表示不能接受被告出具的《关于朱家角淀湖山庄规划调整的通知》中所列方案，并向朱家角镇政府进行了情况反映，表述实际有操作标准不一致的情况，要求按照动迁政策或土地置换原则或以建房容积率1：1补偿相应的商品房。因多年反映无果，原告诉至本院作如上诉请。现原告所购房位已建成动迁安置房。以上事实，由原、被告的陈述、房位销售合同、收据、通知、情况报告、批复、工商更名资料等予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告表示：按照2004年《关于朱家角淀湖山庄规划调整的通知》的处理原则，现回购上述房位土地，并以新建商品房形式予以抵扣：（1）新建商品房为朱家角镇淀湖山庄16#105室、305室，房屋面积384.66平方米×2，890元／平方米=1，111，667.40元，维修基金9，216.45元，合计1，120，883.85元；（2）回购土地4.51亩×20万元／亩=902，000元（包含原告已付房位费482，402元），配套费31，400元，利息65，331元，合计998，731元；（3）上述两项扣减后，原告还应支付被告公司122，152.85元，并提供了《淀湖山庄土地分房收款情况表》及《情况说明》各一份，法院裁判处理时可以此为原则上下浮动处理。原告表示：被告的此种处理方式没有考虑购房位者的实际情况，且处理的补偿标准带有随意性、没有固定的依据。且被告在发出通知时系处于强势地位，房位地块已经被收回开建动迁安置房致房位销售合同无法履行，逼迫原告等房位购买者接受通知中的方案。被告在实际操作中存在销售单价从1，900元／平方米至2，900元／平方米都有，还有一个房位补偿2套房屋等不公平的现象。导致原告购买房位后最终无法建房实现合同目的的主要原因和过错在被告方。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告双方签订《上海朱家角淀湖山庄房位销售合同》、交纳相应的房位购买款项后，原告未按约按时在所购房位上建造别墅房屋、被告亦未按约主张收回所售房位。后因规划调整之需，系争房位所在地块被实际用于建造动迁安置房屋，原、被告间所签的《上海朱家角淀湖山庄房位销售合同》已事实上无法履行，本院确认合同终止。处理房位销售合同终止后的相关事宜，理应综合考虑当时的地方因素、历史背景、处理原则以及不同房位购买者的个体差异因素（已建情况、未建情况、房位的地理位置、房位面积、已交款项金额等），结合原、被告在本案审理、协调过程中发表的意见及被告关于人民法院裁判可在原则方案上下浮动的意见，本院酌情确定双方在按照被告出具的《情况说明》、《淀湖山庄土地分房收款情况表》执行的同时，被告应另行支付原告补偿款120万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周荣根与被告上海朱家角城建开发有限公司于1998年10月8日签订的《上海朱家角淀湖山庄房位销售合同》终止；二、被告上海朱家角城建开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告周荣根补偿款人民币120万元。三、原告周荣根其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币80元，由原告负担人民币40元，由被告负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 徐冬梅代理审判员 刘 琳人民陪审员 陆权荣二〇一五年五月四日书 记 员 夏朝羡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”