（2014）穗中法民五终字第4420号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-26
案件名称
陈宝财、广州市万基房地产发展有限公司与曾梓烽商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈宝财,广州市万基房地产发展有限公司,曾梓烽
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4420号上诉人（原审原告）：陈宝财，住广州市天河区。委托代理人：罗俊秀、陈俏丹。上诉人（原审被告）：广州市万基房地产发展有限公司，住所地广州市。法定代表人：曾梓烽，该司董事长。委托代理人：刘盖丘。被上诉人（原审被告）：曾梓烽，常住地：广州市。上诉人陈宝财、广州市万基房地产发展有限公司（以下简称万基公司）、被上诉人曾梓烽因商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第702号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。被上诉人曾梓烽经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年11月9日，陈宝财与万某公司双方签订《买卖意向书》，约定陈宝财向万基公司购买的物业位置在广州市茘湾区光复北路762号地下负一层商业用物业，共计1370平方米；陈宝财同意以上物业按每平方米建筑面积5500元向某甲公司购买，购买建筑面积为1370平方米，总价值人民币7535000元；双方在签订本协议书时，陈宝财需向某甲公司支付购房订金共计人民币100万元；双方协议签订预售买卖合同7天内，陈宝财需向某甲公司支付房款的余款，超过7天未能及时付款，所支付的订金不予退回；万某公司收到陈宝财相应楼款后，应协助陈宝财房屋移交手续；经双方协商，万某公司将位于该物业负一层的自行车库面积500平方米作价110万元交付陈宝财使用30年。2007年11月12日，万某公司与陈宝财分别签订了编号：穗房合字2003083502、2003083503、2003083504、2003083505、2003083506、2003083507、2003083508、2003083509《商品房买卖合同》，约定陈宝财向万基公司购买荔湾区金花街地段金花小区二片二期荔情居负一层［自然层负一］C1号房，建筑面积58.78平方米，总金额323290元；负一层［自然层负一］C2号房，建筑面积38.24平方米，总金额210320元；负一层［自然层负一］C5号房，建筑面积35.54平方米，总金额195470元；负一层［自然层负一］C6号房，建筑面积33.56平方米，总金额184580元；负一层［自然层负一］C7号房，建筑面积38.10平方米，总金额209550元；负一层［自然层负一］C9号房，建筑面积960平方米，总金额5280000元；负一层［自然层负一］C11号房，建筑面积100平方米，总金额550000元；负一层［自然层负一］C12号房，建筑面积105.78平方米，总金额581790元。上述合同均约定，陈宝财如未按本合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，陈宝财按日向某甲公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，万某公司有权提出解除合同，陈宝财按累计应付款的5%向某甲公司支付违约金，陈宝财愿意继续履行的合同的，经万某公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，陈宝财按日向某甲公司支付逾期应付款万分之一的违约金。万某公司应于2008年1月1日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给陈宝财使用，万某公司未按本合同规定的期限将该商品房交付陈宝财使用的，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万某公司按日向陈宝财支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，陈宝财有权提出解除合同，陈宝财解除合同的，万某公司应当自陈宝财解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付房款，并按陈宝财累计已付款5%向陈宝财支付违约金，陈宝财要求继续履行的合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万某公司按日向陈宝财支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，陈宝财分别于2007年11月12日向某甲公司支付荔情居负一层全层首期楼款100万元，2007年11月13日向某甲公司支付荔情居负一层自行车库使用费（30年）110万元，2007年11月19日向某甲公司支付荔情居负一层全层楼款653.5万元。2008年12月8日，陈宝财与万某公司双方签订买卖意向书和商品房买卖合同的《补充合同》，约定双方必须切实履行所签订的《买卖意向书》和《商品房买卖合同》，万某公司应在签订《商品房买卖合同》的三年内办妥全部产权过户手续给陈宝财，如因万某公司的原因，造成该物业不能在指定时间内让陈宝财领到产权证，万某公司除应承担《商品房买卖合同》约定的违约责任外，还应无条件退回全部的购房款及支付自收到款项之日起的银行同期贷款利息，支付楼宇竣工验收、开业等手续费用，并支付楼款总额20%的违约金给陈宝财；万某公司以股东、法定代表人承担连带清偿责任，在万某公司违约情况下，陈宝财有权追究其责任。由于万某公司不能按时向陈宝财交付商铺物业使用，陈宝财于2010年1月21日，委托广东以泰律师事务所向某甲公司发出《律师函》，内容有“以上合同签订后，陈宝财依据合同的约定，如数支付了购房款及自行车库款，全面履行了合同义务。因万某公司的违约行为，导致陈宝财未能如期收楼，无法按期收益，对陈宝财造成了巨大的经济损失。陈宝财依据合同约定，要求万某公司继续履行合同，限期收到本函之日起十五日内交付所涉物业，并按日支付陈宝财已交付房款万分之一的违约金，从2008年1月1日起计至实际交付之日止。”。2010年1月28日，万某公司向陈宝财及广东以泰律师事务所罗律师作出内容有：“陈宝财委托广东以泰律师事务所罗律师出具给万某公司的律师函已收悉。陈宝财向某甲公司购买负一层部分物业后，万某公司就积极的与非法占用该物业的施工单位协商事宜，由于施工方仍拒不移交，万某公司已提起诉讼。对于陈宝财在律师函中提及的问题，鉴于上述非万某公司原因导致的特殊情况，万某公司希望通过协商方式解决与陈宝财的有关纠纷”的《回函》。同年，陈宝财曾向原审法院提起诉讼，原审法院就万某公司逾期交付负一层［自然层负一］C11号房和负一层［自然层负一］C12号房给陈宝财的问题，分别以（2010）荔法民三初字第580号和（2010）穗荔法民三初字第586号民事判决书判决确定，万某公司向陈宝财支付自2008年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金。万某公司至今已向陈宝财交付了C1、C2、C5、C6、C7、C12等六间商铺，仍尚有C9、C11两间商铺未交付给陈宝财使用。2012年5月28日，陈宝财向某甲公司发出《解除合同及退款协议书》，内容：“……万基公司、陈宝财在2007年11月9日签订了一份关于广州市光复北路262号（金花街地段金花小区二片二期）商业用物业《买卖意向书》，在2007年11月12日正式签订了建筑面积为1370㎡的八套《商品房买卖合同》，除合同编号为穗房合字2003083507号（编号C9，建筑面积480㎡，金额5280000元）、穗房合字2003083508号（编号C11，建筑面积50㎡，金额550000元）、穗房合字2003083509号（编号C12，建筑面积105.78㎡，金额581790元）和自行车库（建筑面积500㎡，金额1100000元）外，其余商铺已办理了过户手续。鉴于上述因被法院查封和在银行办理了抵押贷款等而无法办理过户手续的商铺，现经双方协商达成如下协议：一、解除双方签订的《买卖意向书》和《商品房买卖合同》，陈宝财将C9、C11、C12三间商铺和自行车库的使用权退还给万某公司，万某公司将所收的7511790元本金退回陈宝财，并承担自收款之日起至现在的银行贷款利息共2633821元，本金的20%的违约金1502358元，C9铺面的赔偿金5280000元，合计16927969元（附购房款、利息、违约金计算表）；二、在签订本协议的当天，万某公司一次性支付给陈宝财退款及赔偿金额共16927969元。万某公司如不能履行本协议，应按2008年12月8日由广东以泰律师事务所罗俊秀律师见证的《﹤买卖意向书﹥和﹤商品房买卖合同﹥的补充合同》的约定处理；三、本协议书由广东以泰律师事务所罗俊秀律师见证，见证费用40000元由甲乙双方各承担20000元……。”次日，万某公司向广东以泰律师事务所罗俊秀律师发函称：“我公司收到你在28号传来的‘解除合同及退款协议书’，我公司原则上同意你的要求，但违约金、本金和利息有问题，计算上也有出入，我公司的看法有不同。我公司要求双方再进一步协商，你看安排本周六下午我方去你律师所或你方到我公司来都可以。静候回复。”同年6月7日，万某公司向原审法院提起诉讼，要求解除其与陈宝财于2007年11月12日签订购买负一层［自然层负一］C9号房“穗房合字2003082507号《商品房买卖合同》及要求陈宝财支付违约金150万元的诉讼请求。原审法院作出（2012）穗荔法民三初字第990号民事判决，对上述事实予以查明且认定陈宝财已依约向某甲公司付清了购买八套商铺的购房款，故驳回万某公司的上述两项诉讼请求。万某公司不服上诉，广东省广州市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）穗中法民五终字第4035号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查，C9、C11、C12商铺的产权至今未登记至陈宝财名下。另，曾梓烽及万某公司在举证期届满后提出要求对陈宝财向原审法院递交的《补充合同》及其《法定代表人证明书》、《授权委托书》等三份证据的印某、笔迹的真实性和形成时间进行鉴定，但没有提交与鉴定相关的材料。2013年4月26日，陈宝财起诉万某公司、曾梓烽要求解除万某公司与陈宝财于2007年11月12日是签订的，关于买卖荔湾区金花街地段金花小区二片二期荔情居负一层的《买卖意向书》和《商品房买卖合同》等，原审法院作出（2013）穗荔法民三初字第699号判决，对上述请求内容予以处理。因本案纠纷，陈宝财于2013年4月26日向原审法院起诉请求：1、判令解除陈宝财与万某公司、曾梓烽签订的《买卖意向书》，万某公司退还收取陈宝财的购房款1100000元，支付利息448800元（从2007年11月19日起，暂计至起诉之日，应计至还清之日，年利率7.65%），违约金220000元（本金的20%），合计1768800元；2、判令曾梓烽对万某公司的债务承担连带清偿责任；3、由万某公司、曾梓烽承担本案的全部诉讼费用。万某公司原审辩称其司不同意陈宝财的诉讼请求。涉案商铺万某公司已交付给陈宝财，实际上陈宝财也一直在使用，万某公司也没有改变过涉案商铺的状态，所以万某公司不同意解除双方签订的商品房买卖合同，而且陈宝财已丧失合同的解除权。解除合同陈宝财也未行催告，所以法院不应予以支持。对于涉案商铺，万某公司同意在法庭的主持下进行调解，双方可以协商解决，万某公司也原意为陈宝财办理产权过户手续。对于陈宝财的诉讼事由，很多是不真实的。曾梓烽原审没有到庭答辩。原审法院认为：陈宝财与广州市万基房地产发展有限公司签订的《买卖意向书》及《补充合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。由于陈宝财在（2013）穗荔法民三初字第699号中已要求解除广州市万基房地产发展有限公司与陈宝财于2007年11月12日签订的《买卖意向书》，根据一事不二理原则，原审法院对陈宝财在本案中再次要求解除上述《买卖意向书》的诉讼请求，不予处理。（2012）穗荔法民三初字第990号民事判决及（2012）穗中法民五终字第4035号民事判决已查明陈宝财向某甲公司付清车库使用费1100000元，万某公司又不能证明陈宝财实际使用该车库。故陈宝财要求返还购房款的诉讼请求，原审法院予以支持。由于是万某公司怠于履行义务导致《买卖意向书》解除，故陈宝财要求万某公司支付利息和违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。因双方没有约定利息的计算标准，故应按购房款本金的中国人民银行同期存款利率标准计付。关于陈宝财要求万某公司按已付房款的20%支付违约金计算标准明显过高，且万某公司已承担陈宝财的利息损失，原审法院依法对该标准调整为按已付房款的10%支付违约金为宜。由于《补充合同》没有曾梓烽本人签名确认，陈宝财的证据不能证明曾梓烽有为万某公司返还房款义务承担连带责任的意思表示，故陈宝财要求曾梓烽对万某公司支付违约金、本金和利息等承担连带清偿责任的诉讼请求，原审法院不予支持。曾梓烽及万某公司在举证期届满后提出要求对陈宝财向原审法院递交的《补充合同》及其《法定代表人证明书》、《授权委托书》等三份证据的印某、笔迹的真实性和形成时间进行鉴定，没有提交与鉴定相关的材料。且上述证据已在（2012）穗荔法民三初字第990号及（2012）穗中法民五终字第4035号案中予以认定，故对曾梓烽及万某公司提出鉴定的请求，原审法院不予采纳。曾梓烽经原审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，原审法院依法作出缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（三）、第九十七条、第一百零七条、第一百十三条、第一百十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条的规定，于2013年12月31日判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市万基房地产发展有限公司向陈宝财返还购房款1100000元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市万基房地产发展有限公司向陈宝财支付从2007年11月19日起至广州市万基房地产发展有限公司履行上述第一项主文之日止的银行利息（以1100000元为本金，按中国人民银行同期存款利率的标准计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市万基房地产发展有限公司向陈宝财支付违约金110000元。五、驳回陈宝财其它诉讼请求。一审案件受理费20719元，由广州市万基房地产发展有限公司负担。判后，陈宝财、万某公司均不服原审判决，向本院提起上诉。陈宝财具体上诉事实与理由如下：一、一审判决第三项违反法律规定，按照法律规定，利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日的利息为448800元，如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、原审判决以违约金过高，且万某公司已经承担陈宝财的利息损失为由，将违约金从220000元调整为110000元（按已付房款10%），缺乏事实与法律依据，违约金的数额应为220000元（按已付房款的20%计）。按已付房款的20%支付违约金是双方真实意思表示，合法有效，且万某公司、曾梓烽的违约行为给陈宝财带来的损失是无法估量的，原审调低违约金的比例，违反法律规定。三、原审法院以补充合同没有曾梓烽本人的签名确认，陈宝财不能证明曾梓烽有为万某公司返还房款义务承担连带责任的意思表示为由，不支付陈宝财要求曾梓烽对万某公司承担连带责任的诉讼请求，违背了客观事实。1、陈宝财与万某公司于2007年11月9日签订的《买卖意向书》有曾梓烽的签名确认，2007年11月12日签订的《商品房买卖合同》曾梓烽也盖上私章确认。2、2008年12月9日，在以泰所罗俊秀律师的见证下，王某以万某公司、曾梓烽的代理人身份签订《〈买卖意向书〉和〈商品房买卖合同〉的补充合同》中约定，曾梓烽作为股东应承担万某公司的违约连带责任。在签订补充合同当日，王某向罗俊秀律师提交一份有万某公司公章和曾梓烽私章的《法定代表人证明书》。次日，王某又提供一张具备《法定代表人证明书》内容和《授权委托证明书》内容的证明书，其中《法定代表人证明书》有万某公司公章，《授权委托证明书》有曾梓烽私章。王某是得到曾梓烽授权的。3、在陈宝财支付全部购房款8635000元中，曾梓烽直接收取了其中的5635000元，其余的3000000元也没有进入万某公司的专用账户，实际仍由其本人收取使用，足以说明曾梓烽在履行合同。陈宝财上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判万某公司向陈宝财支付从2007年11月19日起至实际清偿之日止的银行利息（以1100000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日的利息为448800元，如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息）；二、撤销一审判决第四项，改判万某公司向陈宝财支付违约金110000元（按已付房款的20%）；三、撤销一审判决第五项，改判曾梓烽对万某公司的债务承担连带清偿责任。万某公司二审答辩称其司对陈宝财的上诉请求和理由全部不同意。1、双方确实有签订过《买卖意向书》。《买卖意向书》有万某公司的法定代表人曾梓烽的签名，但曾梓烽是万某公司的法定代表人，而不是曾梓烽个人作为卖方，曾梓烽的行为是公司行为。2、双方确实签订买卖合同，但买卖合同上陈宝财没有签名，是一个叫陈某的代理人签的名，而万某公司只承认这个合同。3、涉案有一个《补充合同》，但万某公司的法定代表人曾梓烽没有在《补充合同》签名，也没加盖曾梓烽的私章，况且《补充合同》上陈宝财也没有签名，是一个叫莫某的代理人签的名。附随《补充合同》一并提交有一份委托书，委托书上委托人是陈宝“才”，有陈宝“才”签名，但是这个签名不是陈宝财真实的签名。委托书是向某乙律师所出具的委托，不是给万某公司的。该委托的权限只是代签全部铺位合同事宜。一审中万某公司已提交书面的申请，要求莫某到庭作证。委托书上陈宝财的签名与上诉状的签名也不一致，并不是其个人的签名。由此，万某公司认为是陈宝财在造假，该委托书没有效力，《补充合同》也没有效力。4、上诉状提到的《法定代表人证明书》有万某公司法定代表人曾梓烽的私章，但这个私章与万某公司承认的购房合同上的私章肉眼看都可以看出不一致。《法定代表人证明书》上法定代表人加盖私章和签名实属罕见，故，该法定代表人证明书并不真实。一审诉讼中，万某公司已书面申请对此进行鉴定。在《法定代表人证明书》上加盖法定代表人的私章也不是个人行为，仍然是法人的行为。另外一个《授权委托证明书》同样没有曾梓烽的签名，只是加盖了一个私章，是不真实的，需要程序性的鉴定。盖私章位置的是法定代表人盖章，说明这是法人行为，不是个人行为。5、陈宝财上诉状中提到曾梓烽的身份证只是一个复印件，本身并不能作为证据使用，复印件上面也没有曾梓烽本人说明这个身份证复印件是在什么条件下使用，也没有与原件核对。不能仅凭身份证复印件就要求个人承担责任。复印件上曾梓烽三个字的签名也没有办法核对其真实性。万某公司也想对身份证复印件及上面的签名的真实性进行鉴定。6、万某公司拿到的《退款协议书》与陈宝财当庭提交的内容不同，是通过传真的，没有陈宝财签名，文字只是打印的，而且有三个字不一致，没有见证人的签名和印某。陈宝财在原审中提交的协议书补齐了程序要件，但是这份完整的协议书不是给万某公司的协议书，而且陈宝财提交的这份协议书已增加了金额。曾梓烽对陈宝财的上诉二审未答辩。万某公司具体上诉理由及事实如下：一、万某公司交付陈宝财自行车库已若干年，有证据为凭，其用与不用与万某公司毫无干系，其是否使用还要万某公司来证明没有道理，一审判决万某公司支付陈宝财违约金没有道理。二、万某公司认为，本案对印某进行司法鉴定是必须的。本案原审判决万某公司返还购房款且承认违约金不当，万某公司已交付陈宝财自行车库，万某公司并无出售产权，故万某公司无任何违约，原审判决万某公司退款及支付违约金错误。万某公司上诉请求：一、撤销一审判决，万某公司不同意向陈宝财支付转让款及利息，更不同意支付其违约金；二、万某公司坚决要求陈宝财提交其购房支付房款凭证，或必须对收款收据印某的真实性进行司法鉴定；三、要求对陈宝财提交的《补充合同》、《法定代表人证明书》、《授权委托书》等证据印某的真实性和形成时间进行司法鉴定，陈宝财涉嫌造假，伪造印某，应送交公安刑事追责。陈宝财二审答辩称：一、万某公司不同意返还购房款110万元、利息、违约金没有事实和法律根据。自行车库是属于小业主的共同财产，是不能买卖的。万某公司将不能买卖的东西卖给陈宝财，显然是违法的。由于有违法的买卖和收取本金的事实，所以应当按照合同的约定返还利息和支付违约金。因为利息和违约金都是在合同中约定，陈宝财要求万某公司支付利息和违约金有事实依据。二、关于万某公司提出要求陈宝财提交购房款支付凭证并要求对部分材料进行司法鉴定的问题。陈宝财和万某公司从2010年开始发生诉讼。（2010）穗荔法民三初字第580、586号两案件，已经对陈宝财支付购房款的事实已查明清楚。在（2012）穗荔法民三初字第990号该案件中对相同的证据材料也有查明。在这三个案子中，万某公司代理人都是予以确认的，即在当庭提交的材料中进行了确认，法庭也予以认可并认定，所以根本就没有鉴定的必要。三、陈宝财不同意对《法定代表人证明书》、《授权委托书》、《补充合同》进行司法鉴定。万某公司提出陈宝财涉嫌造假，从本庭开庭前的询问情况可知，万某公司陈述陈宝财涉嫌伪造公章已经被抓捕是毫无事实依据的，陈宝财本人没有被抓捕。三份文件是曾梓烽签署委托书，委托王某经办的，而且曾梓烽在其身份证复印件上也签了字。这些签字及印某的出现是基于2008年，双方因为房屋买卖纠纷无法按期交楼，双方重新协商交楼的时候，到以泰律师事务所进行的见证。由于万某公司与陈宝财纠纷涉及到个人和单位，所以除由万某公司盖章外、曾梓烽也加盖了私章。如果说印某伪造，那么则是王某、曾梓烽伪造，与陈宝财无关。而且从法律程序上讲，万某公司的上诉请求既不是一审诉讼请求又不在判决书的判决范围内，故该请求不符合事实又不合法。四、关于撤销原审判决第四项及诉讼费的问题。陈宝财认为诉讼请求应当有事实和法律依据来支持。陈宝财不同意万某公司的上诉请求。二审案件受理费均由万某公司承担。其他的意见与陈宝财上诉状意见一致。曾梓烽对万某公司的上诉二审未答辩。本院经庭询调查确认原审法院查明事实。二审期间，万某公司向本院提交：1、《国有资产的产权登记表》；2、案涉物业管理处的证明、陈宝财使用涉案房屋图片、房屋出现问题向街道的报案材料等以证明其主张。陈宝财经本院要求，向本院提交（2010）荔法民三初字第580号和（2010）穗荔法民三初字第586号民事判决书生效证明及执行申请书和受理通知书。曾梓烽则无新的证据提交本院。二审期间，万某公司向本院请求：1、对“意向书”上曾梓烽的签名和身份证上曾梓烽的签名笔迹和印某进行鉴定；2、传唤证人陈某、王某、莫某到庭作证。本院认为：陈宝财与万某公司之间所签订的《买卖意向书》和及《补充合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方所签上述协议合法有效。万某公司上诉所持第二、三项要求并非独立的诉讼请求，本院按万某公司向本院提出申请处理。依据生效的（2012）穗荔法民三初字第990号民事判决及（2012）穗中法民五终字第4035号民事判决，原审法院认定陈宝财已支付包括车库转让款在内的全部房款并无不妥。对万某公司二审要求陈宝财提交其购房支付房款凭证，或必须对收款收据印某的真实性进行司法鉴定的请求，本院不予照准。根据本案证据及当事人陈述可知，万某公司迟延为陈宝财办妥所购商铺产权过户手续，已构成违约。就万某公司违约后，双方是否继续履行协议问题，陈宝财在多次向某甲公司催告办证无果后，于2012年5月28日发函万某公司要求解除上述合同，返还转让款及要求万某公司支付违约金和利息等。而万某公司则于次日复函同意解除合同，且只对违约金、本金和利息有异议。为此，万某公司在该复函中并未针对《补充合同》的真实性提出异议，且陈宝财向一审法院提交的《补充合同》及其《法定代表人证明书》、《授权委托书》等三份证据已在前述生效判决中予以认定，现无证据显示前述生效判决已被依法撤销，故对万某公司提出鉴定的请求，原审法院不予采纳并无不妥。同理，对万某公司请求传唤证人陈某、王某、莫某到庭作证，本院亦不予照准。万某公司二审所提交证据不足以证明陈宝财已实际使用车库，现陈宝财要求解除《买卖意见书》，返还转让款及要求万某公司支付利息和违约金的诉讼请求有事实与法律依据，原审法院予以支付并无不当。对万某公司上诉请求不予支付自行车库使用权转让款及利息给陈宝财，该司不应承担违约责任的主张，本院不予支持。因双方没有约定利息的计算标准，原审法院认定应按购房款本金的中国人民银行同期存款利率标准计付于法无悖。陈宝财上诉认为应按购房款本金的中国人民银行同期贷款利率计付，如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息无事实依据，本院不予采纳。基于陈宝财要求万某公司按已付房款的20%支付违约金计算标准明显过高，且万某公司已承担了陈宝财的利息损失，原审法院依法对该标准调整为万某公司按已付房款的10%向陈宝财支付违约金并无不当，本院予以维持。双方所签订的《补充合同》中没有曾梓烽本人签名确认，而陈宝财所提交的《授权委托书》仅证明曾梓烽作为万某公司的法定代表人授权王某代表公司签署《补充合同》，万某公司与陈宝财签署的《补充合同》在无曾梓烽的同意情况下，并不能为非合同相对方曾梓烽附加义务，故原审法院认为陈宝财提交的证据并不能证明曾梓烽有为万某公司返还房款义务承担连带责任的意思表示，对陈宝财要求曾梓烽对万某公司支付违约金、本金和利息等承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持亦无不妥。至于陈宝财提交其向曾梓烽个人账号支付的部分购房款问题。陈宝财作为签订买卖合同一方，在买卖合同中条款所约定支付账号空白的情况下未提出质疑，且向监控账号支付购房款是房管部门规范商品房买卖的一贯要求，陈宝财没有理由不知道而仍向曾梓烽个人账号支付款项，故陈宝财以银行支付流水记录要求曾梓烽承担前述连带责任缺乏依据，本院不予支持。双方于2007年11月9日所签订的《买卖意向书》中约定的是买卖广州市荔湾区光复路762号地下负一层商业用物业，共计1370平方米，该意向书中还包括了负一层自行车库的使用权转让的约定。由于双方在履行《买卖意向书》及此后签订的合同过程中已有部分商铺办理了过户登记手续，故本案应解除《买卖意向书》中涉及自行车库500平方米使用权转让部分的约定，原审法院以一事不二理原则不予调处不当，本院予以更正。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，唯确定解除《买卖意见书》的时间出现笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第702号民事判决；二、解除广州市万基房地产发展有限公司与陈宝财于2007年11月9日签订《买卖意向书》中涉及广州市荔湾区光复北路762号地下负一层自行车库500平方米使用权转让部分的约定。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费25232元，由陈宝财负担10532元，广州市万基房地产发展有限公司负担14700元。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年五月四日书 记 员 璩方慧 关注微信公众号“”