（2015）济民终字第534号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2016-01-05

案件名称

万某与张某甲、韩某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济宁市中级人民法院

所属地区

山东省济宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

翟某,闫某,万某,张某甲,韩某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第534号上诉人（原审第三人）翟某。上诉人（原审第三人）闫某。二上诉人共同委托代理人崔某。二上诉人共同委托代理人马某甲。被上诉人（原审原告）万某。被上诉人（原审被告）张某甲。被上诉人（原审被告）韩某。上诉人翟某、闫某因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2014）济高新区民初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2010年7月10日，原告与被告张某甲双方签订《房屋买卖合同》，被告张某甲将其在济宁监狱享有的购房指标转让给原告，购房指标转让费30000元，被告放弃方圆商住区第10号楼二单元22层2203号购房资格，房屋产权属于原告，被告协助办理房屋产权过户手续。协议签订后，原告给付被告购房指标转让费30000元，并以被告的名义付清全部购房款440280.2元。2013年2月22日该房通知上房，被告接通知领取房屋钥匙后未按约定交给原告，也未办理房屋产权变更登记手续。原告多次找被告催要未果，2014年2月21日上午通过开锁公司进入房屋，发现房屋已经被人装修，遂提起诉讼，请求确认原告与张某甲签订的房屋买卖合同有效，并判令被告交还房屋；如无法返还，请求判令被告承担房屋总价款的双赔偿金共计880560.4元。第三人申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。另查明，2012年8月14日至2013年3月11日第三人先后数次通过银行向被告转款808000元。2013年10月15日，第三人与被告张某甲、韩某签订房屋买卖协议，双方约定被告张某甲、韩某将座落于方圆商住区10号楼2单元22层2203号房屋，以700000元的价格抵给第三人。庭审时，被告承认签订合同前已告知第三人诉争房屋转让给原告的事实；第三人否认其已知诉争房屋指标转让的事实。合同签订后，第三人以先前的部分银行转款700000元，向被告张某甲及其配偶韩某抵付了购房款，被告张某甲、韩某向第三人出具700000元收据，并将房屋交付给第三人，第三人对房屋进行了简易装修，未办理房屋产权变更登记手续。原审法院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，实际为单位购房指标转让合同。购房指标系被告张某甲作为济宁监狱的职工，依据单位制定的政策，按其资历或资格所享有的购房权利，该权利只属于资格权利，而非基于婚姻关系所产生的权利，夫妻一方不知情，不影响转让购房指标合同的效力。该购房指标转让合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害其他人利益，合同合法有效。原告已交付购房资标转让费及全部购房款，即获得诉争房屋的所有权；被告即丧失对诉争房屋的所有权、处分权，故被告与第三人签订的房屋买卖合同应属无效。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三人与被告签订房屋合同是因第三人与被告间2012年就存在大额的银行转账关系，第三人在被告未提供任何交付购房款收据，第三人在知道或应当知道诉争房屋权属有争议的情况下，只凭一份商品房买卖合同，为收回借款而与被告签订房屋买卖合同，不构成善意取得。第三人申请书明确主张2013年10月15日与被告签订房屋买卖合同并支付了购房款，并提供了被告2013年10月15日收到700000元购房款的收条。但通过庭审查明，第三人2013年10月15日并未实际支付700000元购房款。综上，被告与第三人签订的房屋买卖合同属无效合同，第三人未支付合理对价，构不成善意取得，其诉讼请求不予支持。如第三人因与被告签订的房屋买卖合同无效造成损失，可另行向被告主张权利。原告要求被告继续履行合同，交付房屋，予以支持。原告要求被告承担违责任，赔偿逾期交房期间的利息损失，因双方未约定，不予支持。被告张某甲、韩某经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩质证等权利，责任自负。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国劳动合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告万某与被告张某甲双方2010年7月10日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；二、被告张某甲、韩某于判决生效后十日内将座落于方圆商住区10号楼2单元22层2203号房屋交予原告万某；三、驳回第三人翟某、闫某的诉讼请求。案件受理费8354元，财产保全费2871元，共计11225元，由被告张某甲、韩某负担。宣判后，上诉人翟某、闫某不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人张某甲、韩某签订的房屋买卖合同合法有效。自签订购房协议至今，房管部门备案信息显示为被上诉人张某甲、韩某，上诉人有理由相信涉案房屋确属被上诉人张某甲、韩某所有。双方签订合同意思表示真实、自愿，被上诉人张某甲、韩某并未告知上诉人与被上诉人万某之间签订相关协议的事。并且房屋价款700000元支付方式有效，以欠款抵房款也是合法的民事法律行为。原审法院认为被上诉人万某已交付购房指标转让费及全部购房款即获得涉案房屋所有权，被上诉人张某甲、韩某即丧失对涉案房屋的所有权、处分权，从而认定被上诉人张某甲、韩某与上诉人签订的合同无效错误。二、原审判决以善意取得来认定合同及物权效力错误。至今涉案房屋的所有权还登记备案在被上诉人张某甲、韩某名下，被上诉人张某甲、韩某与上诉人签订合同的行为属于有权处分，而善意取得制度适用的前提为无权处分。关于商品房数次买卖的处理，应由先办理商品房登记手续的买受人取得所有权，其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得所有权。上诉人对涉案房屋一直合法占有、使用，上诉人请求被上诉人张某甲、韩某办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续，占有具有物权属性，物权优于债权，且为张某甲夫妻均签字认可的合同，应优先保护已合法占有的上诉人履行合同的请求权。三、被上诉人张某甲、韩某一审辩称其与上诉人签订的房屋买卖合同只是一种抵押，并不想卖与上诉人，上诉人认为被上诉人张某甲、韩某不履行合同的意思表示构成违约，应承担继续履行、采取补救措施等违约责任，被上诉人张某甲、韩某应协助上诉人办理涉案房屋所有权及土地使用权变更登记手续。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人万某答辩称：房子实际是单位指标转让，被上诉人以30000元购买的被上诉人张某甲的指标，张某甲给被上诉人打的收条。后期被上诉人陆续以张某甲的名义分三次交了房款，被上诉人认为这属于被上诉人的资格权利，指标转让也不违反法律和法规，没有损害其他人的利益，合同合法有效。到上房时，被上诉人通知张某甲领钥匙，张某甲答应去领，后来被上诉人一直给张某甲要，张某甲答应给被上诉人，但是却交给上诉人。到2014年2月21日，被上诉人通过开锁公司打开房屋门，发现房屋装修，才提起诉讼。张某甲收了指标名额钱，房款也是被上诉人自己交的，因此交完房款之后，被上诉人就获得了房屋的所有权，张某甲已经失去了涉案房屋的所有权和处分权。被上诉人的合同在先，第三人是在2013年签订的合同，张某甲这时已经失去了房屋的处分权。被上诉人韩某答辩称：被上诉人不知道当初张某甲卖给别人房子指标的事。单位分房子时，每个人缴纳100000元，是单位从工行办理的，被上诉人和张某甲共同签字，单位把100000元划走了，现在这100000元应当还完了。30000元的指标转让费被上诉人也不知道。被上诉人和张某甲是2013年3月22日离婚的，协议离婚时，房子是给被上诉人的。与第三人签订合同的事情被上诉人知道，是因为张某甲欠翟某和闫某的钱700000元，被上诉人认为张某甲和翟某之间的合同是有效的。因为被上诉人没有钱缴纳上诉费，所以没有上诉。被上诉人张某甲未作书面答辩。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另，二审时被上诉人韩某提交中国工商银行借款凭证复印件三份及收据一份，欲证明张某甲是自己交的涉案房屋购房款。本院认为，关于被上诉人张某甲与被上诉人万某签订的房屋买卖合同的效力。被上诉人张某甲与被上诉人万某签订的房屋买卖合同，实际为单位购房指标转让合同。购房指标系被上诉人张某甲作为济宁监狱的职工，依据单位制定的政策，按其资历或资格所享有的购房权利，该权利只属于资格权利，而非基于婚姻关系所产生的权利，因此不属于夫妻共同财产范畴。购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋的可期待物权的转让。上诉人及被上诉人韩某均主张该购房指标转让合同因被上诉人韩某不知情且未在转让协议上签字而无效，因被上诉人张某甲与被上诉人万某签订购房指标转让合同时，被上诉人张某甲与韩某系夫妻关系，被上诉人万某有理由相信该转让行为系其夫妻双方的共同意思表示，且自双方签订购房指标转让合同至被上诉人万某起诉，时隔三年有余，且在此期间被上诉人万某分多次付清全部购房款及多次找张某甲协商，作为夫妻一方的韩某，并未提出任何异议，应当认定被上诉人韩某对张某甲向万某转让购房指标是认可的。被上诉人万某已提供证据证明其付清了涉案房屋的全部购房款，一审时被上诉人张某甲对万某付清全部购房款的事实予以认可，被上诉人韩某二审提供的证据不足以反驳万某付清全部购房款的事实，对该证据本院不予采信。因此，被上诉人张某甲与被上诉人万某签订的购房指标转让合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害其他人利益，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人万某已交付涉案房屋的购房指标转让费及全部购房款，即获得了涉案房屋可期待的所有权，被上诉人张某甲、韩某因未交纳房款，对涉案房屋不享有任何权利，并已丧失了对涉案房屋可期待的所有权。被上诉人张某甲在一审时陈述与上诉人翟某、闫某签订房屋买卖协议时，明确告知了上诉人涉案房屋指标已转让给万某且万某已付房款的事实，且上诉人翟某、闫某并未实际支付700000元购房款，因此上诉人翟某、闫某其在签订合同时亦未取得交纳涉案房屋购房款的初始收据或交款凭证，其与张某甲、韩某签订的涉案房屋买卖合同违反了诚实信用原则，侵害了被上诉人万某对该房屋所享有的权利，被上诉人万某请求被上诉人张某甲、韩某交付涉案房屋，本院亦予以支持。上诉人翟某、闫某主张涉案房屋所有权登记备案在被上诉人张某甲、韩某名下，被上诉人张某甲、韩某与上诉人签订合同的行为属于有权处分，并且自己已经占有涉案房屋，应当取得该房屋所有权，该理由不能成立，本院不予采信。如上诉人翟某、闫某认为因与被上诉人张某甲、韩某签订的房屋买卖合同无效给其造成损失，可另行向被上诉人张某甲、韩某主张权利。综上，上诉人翟某、闫某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8354元，由上诉人翟某、闫某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　朱壮男审　判　员　　张　杰代理审判员　　马　斌二〇一五年五月四日书　记　员　　楚亭亭 来源：百度“”