（2015）浙湖商终字第216号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-25
案件名称
中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行与尤国祥、湖州福晖置业有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行,尤国祥,湖州福晖置业有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙湖商终字第216号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行。负责人：田立新。委托代理人：费建忠。委托代理人：贾真。被上诉人（原审被告）：尤国祥。被上诉人（原审被告）：湖州福晖置业有限公司。法定代表人：叶国新。上诉人中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行（下称工行吴兴支行）为与被上诉人尤国祥、湖州福晖置业有限公司（下称福晖置业公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2015）湖吴商初字第88号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月22日公开开庭进行了审理，上诉人工行吴兴支行的委托代理人贾真到庭参加诉讼，被上诉人尤国祥、福晖置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2012年7月2日，工行吴兴支行与尤国祥签订《个人购房借款／担保合同》一份，该合同约定：尤国祥因个人住房购置向工行吴兴支行借款110万元，贷款期限为108个月，从2012年7月5日至2021年7月5日止，贷款年利率为6.8%，如逾期在约定的利率基础上加收50%的罚息，还款方式为按月等额本息还款法，每月偿还13514.15元，在合同有效期内借款人连续三个月或合同期内累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期。合同还约定以尤国祥所有的坐落于湖州东方花园9幢d座房产抵押给工行吴兴支行，担保方式为抵押、保证，并于2012年7月3日办理抵押了预购商品房抵押权预告登记（湖房预湖州市字第110040792号）。2012年7月5日，工行吴兴支行向尤国祥发放借款110万元，约定借款到期日为2021年7月5日。借款初期，尤国祥按约每月支付本息。自2014年10月开始未按约支付本息，尤国祥已连续逾期6期，而所涉房产处于建设中，经工行吴兴支行多次催收未果，工行吴兴支行依合同约定已宣布上述借款合同提前到期，并要求尤国祥立即偿还全部本息。截至2015年2月1日，尤国祥欠工行吴兴支行借款本金891439.95元、利息19377.07元，合计910817.02元。工行吴兴支行向原审法院起诉，请求判令：1.尤国祥立即归还工行吴兴支行贷款本金891440.02元及全部欠息（欠息暂计算至2014年11月17日）9092.22元，2014年11月18日以后的利息按合同约定计算，利随本清；2.工行吴兴支行对尤国祥位于湖州市吴兴区东方花园9幢d座房产、土地享有优先受偿权；3.福晖置业公司对尤国祥就上述贷款本金、利息承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由尤国祥、福晖置业公司共同承担。尤国祥、福晖置业公司原审未进行答辩。原审法院认为：工行吴兴支行与尤国祥、福晖置业公司签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对各方具有法律约束力。工行吴兴支行依约出借贷款，而尤国祥、福晖置业公司未按约归还本金及支付利息，其行为已构成违约，工行吴兴支行已依合同约定宣布提前收回全部贷款，尤国祥应当承担相应民事责任。对于工行吴兴支行要求对尤国祥的所购房屋享有优先受偿权的主张，因本案抵押物为预告登记，预告登记的制度，所登记的并非现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其制度目的在于促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现。考虑到本案抵押预告登记的标的物尚在建造中未竣工验收，属期房，尚不符合折价、拍卖、变卖等流通条件，银行对抵押期房主张优先受偿权的，应等期房变现后办理正式的房屋抵押登记，故现状尚不符合优先受偿权的法律规定。对于工行吴兴支行要求福晖置业公司承担连带保证责任的请求，符合合同约定及法律规定，该院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、尤国祥返还工行吴兴支行借款本金891439.95元，限于判决生效之日起十日内清偿；二、尤国祥支付工行吴兴支行利息19377.07元（暂算至2015年2月1日），自2015年2月2日起至判决确定还款日止的利息按合同约定利率计付，限于判决生效之日起十日内清偿；三、福晖置业公司对尤国祥的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回工行吴兴支行其余诉讼请求。案件受理费12805元，减半收取6403元，由尤国祥负担，福晖置业公司连带负担。工行吴兴支行不服原审判决，向本院提起上诉称：《中华人民共和国物权法》以基本法形式创设了预告登记制度，国土资源部公布的《土地登记办法》和建设部公布的《房屋登记办法》对预告登记制度进行了进一步的细化和完善。从立法目的看，物权法规定预告登记制度是承认并推动该种新型信贷关系的发展，保障预告登记权人将来实现物权的权利。本案并非因上诉人的原因导致抵押登记无法办理，上诉人本为善意，一审对预告登记进行否定，不但损害善意第三人的合法权益，更会导致预告登记的预先保护作用大大降低，不利于市场交易的顺利开展。即使本案房产项目尚未竣工，但若获得优先受偿权，上诉人仍可以通过处置在建工程的方式优先受偿，一审不应以房产项目不能流通为由对优先权进行否定，否则无异于全盘否定整个金融系统数十年来这一最大众化的融资方式，对金融业务和金融秩序都会带来影响。综上，涉案房产已办理抵押权预告登记手续，上诉人对该抵押房产享有优先受偿权，请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人连带承担。尤国祥、福晖置业公司二审未作答辩。二审中，各方均无新的证据提交。本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案二审期间的主要问题在于工行吴兴支行对涉案房地是否享有优先权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”据此，预告登记的目的是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为具有排他的效力，保障预告登记请求权将来的实现。涉案房产已办理抵押权预告登记，作为债权人的工行吴兴支行，在房屋建成且符合办理抵押权登记的条件时依法可将抵押权预告登记转为正式登记，在此之前依法可排除其他相同请求权。由于抵押权的实现是就抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，涉案房屋目前尚未竣工，会继续建造还是就此停建未为可知，此时实现抵押权不能反映抵押物的实际价值，实现抵押权的条件尚不成就，故工行吴兴支行需待房屋建成符合抵押权登记条件或房屋确定停建后享有优先权。在此期间，未经工行吴兴支行同意，他人不得处分该房产，如若处置，则工行吴兴支行可就处置价款优先受偿。综上，原审并未否定上诉人工行吴兴支行的优先权，上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律基本正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12805元，由上诉人中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行承担。本判决为终审判决。审 判 长 李培华审 判 员 王 钧代理审判员 黄丽琴二〇一五年五月四日书 记 员 任飞飞 百度搜索“”