（2014）房民初字第03992号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-08-27
案件名称
陈秀和与王书成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈秀和,王书成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2014）房民初字第03992号原告（反诉被告）陈秀和，男，1933年3月10日出生。委托代理人陈连青（陈秀和之子），男，1962年9月1日出生。委托代理人赵建国，北京市国宁律师事务所律师。被告（反诉原告）王书成，男，1954年3月12日出生。委托代理人王子兴（王书成之子），男，1978年5月13日出生。委托代理人徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。原告（反诉被告）陈秀和与被告（反诉原告）王书成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万会兵任审判长，会同人民陪审员郭玲玲、贾京生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈秀和的委托代理人陈连青、赵建国，被告王书成的委托代理人王子兴、徐凤明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀和诉称：自1998年9月始，原告与被告以逐年签订租赁合同或口头协商续租的方式约定，由原告将其位于北京市房山区××号院及院内数间房屋出租给被告居住和使用。2012年9月14日，经房山区人民法院判决，解除了原、被告之间的租赁关系，但是被告至今未将房屋及院落腾退并交付给原告。故诉至法院，请求判令被告将北京市房山区××号院腾退并交付给原告；被告支付原告租金22500元（自2013年8月16日至2014年11月15日）；被告将××号院及院内11间房屋内物品清除，拆除自建建筑物，被告赔偿原告树木损失80000元，包括砍伐的枣树一棵、洋槐一棵、石榴树一棵，各10000元，柿子树二棵，每棵10000元，核桃树二棵，每棵30000元。案件受理费由被告负担。被告王书成答辩并反诉称：我与原告在1998年9月口头约定由我承租原告位于××号院及院内房屋8间，年租金5000元。双方同时约定租金的给付为下给付，每年的9月30日由我给付原告当年租金。租赁当年经原告同意由我拆除院门口的三间房屋，并在院内又为原告恢复三间房屋，恢复房屋面积大于拆除房屋4.5平方米。后经原告同意，至2004年止，我又先后在该院盖了十几间房屋及加盖了院墙和铺设了地面、增设了暖气、上下水管线及电路等。为此我先后投资了数十万元。我现在同意腾房但原告应赔偿我的经济损失。原告要求的租金过高，应以原合同5000元为基础，对未发生部分不同意承担。原告所要求的树木损失及其他损失不存在，也与本案的案由冲突，如果主张其他损失应另诉解决。目前因××村拆迁，原告又将我诉至法院，并提出要求我腾退房屋，且对我的损失只字未提，故我提出反诉，要求原告支付我承租院落内由我建造房屋的补偿款265197元。案件受理费和诉讼费由原告负担。原告陈秀和针对被告王书成的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。房子和被告没有关系，被告在院门口新盖的房屋是补偿给我们的。我们不可能让他在院子里盖房，是因为之前拆了我们的房屋，为了补偿我们才让被告盖了房子。经审理查明，自1998年9月始，原告与被告以逐年签订租赁合同或者口头协商续租的方式约定，由原告陈秀和将其位于北京市房山区××号院及院内数间房屋出租给被告王书成居住和使用，租赁房屋年租金为5000元，每年9月份交纳。因双方在租金数额、是否续租以及对被告承租期间增建房屋是否给予补偿等问题上发生争执，原告曾于2012年就双方的房屋租赁合同纠纷诉至本院。本院经审理于2012年9月14日作出（2012）房民初字第08565号民事判决，该判决主要内容为：解除原告与被告就北京市房山区××号院及院内房屋所达成的房屋租赁合同；被告给付原告房租金5000元。该判决已发生法律效力。2013年原告又以排除妨害纠纷起诉至本院，要求被告按每月15000元标准给付自2012年9月15日到2013年8月15日的房租，本院从案件具体情况出发，根据租赁房屋的实际状况，并参照双方原有租金约定以及一个时期内相应的市场价格，酌情确定本案租赁房屋的租金数额，合理确定为每月1500元，被告应当以此标准支付原告2012年9月15日至2013年8月15日期间共11个月的租金，遂于2013年8月16日作出判决：被告王书成给付原告陈秀和房租金16500元。上述判决后至原告起诉之日，被告方一直占用承租院落和房屋，且未向原告支付任何费用。庭审中，原告承认为了被告方便进车，双方商量由被告将院内原有的房屋拆除，在院大门口旁新盖了房屋三间。（2012）房初字第08565号原告起诉被告房屋租赁合同纠纷一案中，被告亦陈述称其在租赁当年经原告同意拆除院门口的三间房屋，并在院内又为原告恢复三间房屋，恢复房屋面积大于拆除房屋4.5平方米。被告在诉讼中申请对坐落于北京市房山区××号院内房屋及装修、附属设施的价值进行评估，经北京××评估有限公司进行评估，估价结果为：北京市房山区××号院落建筑面积220.91平方米，房屋重置成新价171702元，装修及附属设施重置成新价为93495元。其中被告在××号院内门口翻建的房屋面积为45.05平方米，重置总价为41761元。诉讼中，经本院组织双方进行现场勘验，本案诉争××号院落方位为坐北朝南，院内西侧自南向北共有4排房屋，院大门西侧第一排房屋共计3间，系被告翻建，其中院大门向西第3间房为简易棚；紧接简易棚由被告新建房屋2间；第二排自西向东4间房屋系原告原有旧房，借原有旧房第3、4间后墙由被告新建房屋1间；第三排4间房屋均系原告原有旧房；第四排紧接外围墙所建房屋7间，第四排房屋向南15米院东侧由被告新建1间房屋。另有简易厕所1个、狗窝（铁棍）1个。上述事实，有当事人双方的陈述、房屋租赁合同、房屋租赁安全合格证、照片、评估报告书及（2012）房民初字第08565号民事判决书、开庭笔录、（2013）房民初字第01640号民事判决书、勘验笔录及庭审笔录等在案为证。本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的租赁合同关系已经本院判决解除，双方的权利义务终止，现陈秀和要求王书成腾退诉争××号院及院内房屋的诉讼请求于法有据，王书成亦同意腾退涉案院落及房屋，本院对陈秀和的该项主张予以支持。鉴于王书成在合同解除后，仍未腾退涉案院落、房屋，故陈秀和要求王书成支付期间的房屋占用费，系合理主张，且根据本院结合实际情况判决确定的每月1500元租金标准亦属合理，故本院对陈秀和的该项主张予以支持。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，王书成未办理合法建设手续，即在涉案院内新建、扩建房屋，其虽称已获得出租人同意，但未就此举证证明，且陈秀和对此不予认可，故本院对王书成要求陈秀和给付其自建房屋的补偿款的主张不予支持。鉴于陈秀和明确表示不同意利用王书成自建房屋及附属设施，故陈秀和要求王书成拆除在涉案院落内自建房屋及附属设施，于法有据，本院予以支持。庭审中，陈秀和与王书成均认可经协商拆除了陈秀和的原有房屋三间，在院门口新盖了三间房屋，本院认为该三间房屋系经陈秀和同意，但未办理合法审批手续，故王书成关于该三间翻建房屋的经济补偿理应由陈秀和承担。陈秀和主张该翻建三间房虽经其同意，但是作为王书成拆除原有房屋的补偿，因其未能提供证据证实，且王书成亦不予认可，本院对陈秀和的该项主张不予采纳。关于王书成要求陈秀和给付其新建房屋补偿款的诉讼请求，其合理部分本院予以支持，其过高部分，本院不予支持。陈秀和要求王书成赔偿树木损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告王书成于本判决生效后三十日内将坐落于北京市房山区××号院及八间房屋腾退给原告陈秀和。二、被告王书成于本判决生效后十日内给付原告陈秀和自二○一三年八月十六日至二○一四年十一月十五日止的房屋占用使用费二万二千五百元。三、被告王书成于本判决生效后三十日内将北京市房山区××号院内院大门向西三间房屋（包括简易棚一间）；紧接简易棚所建房屋二间；第二排借原有旧房第三、第四间房屋后墙所建房屋一间；第四排紧接外围墙所建房屋七间，第四排房屋向南十五米院东侧房屋一间及简易厕所一个、狗窝（铁棍）一个及供暖附属设施予以拆除。四、原告陈秀和于本判决生效后十日内给付被告王书成房屋补偿款四万一千七百六十一元。五、驳回原告陈秀和的其他诉讼请求。六、驳回被告王书成的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百五十元，由原告陈秀和负担一千八百元（已交纳）；被告王书成负担五百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费五千二百七十八元，由原告陈秀和负担八百四十四元（于本判决生效后七日内交纳）；被告王书成负担四千四百三十四元（已交纳）。评估费三千元，由原告陈秀和负担五百元（于本判决生效后七日内交纳）；被告王书成负担二千五百元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 万会兵人民陪审员 郭玲玲人民陪审员 贾京生二〇一五年五月四日书 记 员 丁 影 更多数据：搜索“”来源：