（2015）浏民再字第00004号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2016-10-31
案件名称
（2015）浏民再字第00003号原审原告厉化礼与原审被告周宏安、戴舒��房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
浏阳市人民法院
所属地区
浏阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
案由
法律依据
全文
湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）浏民再字第00004号原审原告厉某某，男，1969年出生，汉族，农民，住湖南省浏阳市淮川街道办事处北园社区。现住浏阳市严家冲口。委托代理人刘玉普，男，1931年2月2日出生，居民，住湖南省浏阳市集里街道办事处神仙坳社区纸槽二大组草坪巷*号。原审被告周某某（厉某某之妻），女，1953年出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市淮川街道办事处北园社区。现住浏阳市严家冲口。原审被告戴某某，男，1963年出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市大围山镇东兴社区。现住浏阳市严家冲口。委托代理人李怀桔，男，1956年9月11日出生，居民，住湖南省浏阳市淮川街道办事处联城社区劳动路**号*栋*单元。���三人＊＊＊＊＊林场，住所地浏阳市大围山新田顶。法定代表人涂某某，场长。委托代理人杨飞跃，该单位法律顾问。原审原告厉某某与原审被告周某某、戴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年9月23日立案受理，并于2012年6月6日作出的（2011）浏民初字第2734号民事判决，已经发生法律效力。2014年12月12日，本院以（2014）浏民监字第00007号民事裁定书决定对本案进行再审。再审中，本院依法追加＊＊＊＊＊林场作为本案第三人参加诉讼，并依法另行组成由审判员彭红辉担任审判长，代理审判员吴银辉、人民陪审员易艳红参加的合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。书记员刘婷婷担任法庭记录。原审原告厉某某及其委托代理人刘玉普，原审被告周某某、戴某某及其委托代理人李怀桔，第三人＊＊＊＊＊林场的委托代理人杨飞��到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原告厉某某与被告周某某系夫妻关系，双方于1994年12月15日在浏阳市蕉溪乡人民政府办理了结婚登记。被告周某某与被告戴某某同系湖南省＊＊＊＊＊林场的正式职工。2009年下半年，＊＊＊＊＊林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造（试点），以改善职工居住条件。同年10月28日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，同日，＊＊＊＊＊林场（甲方）根据职工抽签选房的结果与被告周某某签订《购房协议书》，约定周某某自愿购买抽签选到的F栋一楼二单元102室（房号：102），单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为58500元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款38500元，付款方式为2009年11月5日前交预订金10000元，2010年1月30日前交纳购��款19000元，剩余9500元在2010年4月30日前交清。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用。购房后，乙方二年内不得对外转让。后被告周某某认为家庭困难，欲将自己所享有的购房资格转让，被告戴某某得知后，遂与被告周某某联系转让事宜。被告戴某某于2009年10月28日以被告周某某名义向＊＊＊＊＊林场交纳了购房预订金10000元。同年10月30日，被告周某某与被告戴某某签订了《房屋产权转让合同》，协议约定：甲方（即周某某）转让给乙方（即戴某某）的房屋为2009年10月28日与林场签订的购房协议书中指定的房屋，即F栋一楼二单元102室，套内面积加分摊面积为64平方米；甲方交给林场的集资款，凭收据由乙方承担，另由乙方支付甲方20000元现金作为甲方应得政策性优惠的补偿；本合同签订后，乙方一次性向甲方付清20000元现金，甲方按合同应向林场交纳的集资款由乙方按规定以甲方名义及时交纳。被告戴某某于当日付给被告周某某购房定金20000元。2010年1月30日，被告戴某某以被告周某某名义向＊＊＊＊＊林场交纳了购房款19000元。2010年11月13日，被告戴某某又以被告周某某名义向＊＊＊＊＊林场交纳了购房余款9500元。2011年9月23日，原告厉某某以被告周某某擅自处理夫妻共同财产为由，请求法院确认两被告签订的《房屋产权转让合同》无效。原审认为，本案争议的焦点是，周某某与戴某某签订《房屋指标转让协议》是否有效。根据本院查明的事实，＊＊＊＊＊林场危旧房改造工程系国家保障性安居工程建设的重要组成部分，本案所涉房屋是＊＊＊＊＊林场以职工的特殊身份关系为条件、以特定价格、向特定对象销售的保障性住房，并且，购买人在购买房屋后两年内不得转让。周某��在与单位签订购房协议后，即与戴某某签订转让集资建房指标协议，该行为不仅违反了国家的政策性规定，也不利于国家为低收入特定人群提供保障性住房的目的，客观上损害了其他符合购房条件人的利益，损害对象亦属社会公共利益范畴。因此，周某某与戴某某签订的《房屋产权转让合同》，无论周某某是否征得了共有人厉某某和＊＊＊＊＊林场的同意，都应确定为无效。故厉某某要求确认周某某与戴某某签订《房屋产权转让合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。经判决确认协议无效后，如戴某某认为周某某应当承担协议无效所造成的经济损失，可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四、五项之规定，判决如下：周某某与戴某某于2009年10月30日签订的《房屋产权转让合同》无效。本案受理费300元，减半收取150元，由周某某、戴某某���负担75元。2011年9月23日，原审原告厉某某诉称，原告与被告周某某系夫妻关系。原告因外出岳阳打工，近几年不常回家。2011年7月，当原告回家时，才得知被告周某某将大围山林场的集资房转让给被告戴某某。原告当即表示不同意转让，并要求被告周某某与被告戴某某协商解除房屋产权转让合同。后被告周某某多次要求被告戴某某解除合同，被告戴某某不同意。现因被告周某某未经原告同意转让属于与原告共同共有的房产，侵害了原告的合法权益，被告周某某与被告戴某某签订的房屋产权转让合同应属无效合同。请求法院判决确认两被告签订的房屋产权转让合同无效；被告承担本案诉讼费用。原审被告周某某辩称，本案所涉房产系被告周某某从大围山林场购买。被告周某某在未与原告厉某某商量的前提下私自将属于与原告共同共有的房产转让��被告戴某某。被告周某某曾找被告戴某某要求解除合同，但被告戴某某不同意。被告周某某同意解除合同。原审被告戴某某辩称，两被告所签订的房屋转让合同是合法有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人＊＊＊＊＊林场述称，1、本案房屋买卖合同的标的物是大围山国有林场旧房改造建房，是全国国有林区棚户区改造仅有的八个试点项目之一，属于国家保障性安居工程组成部分。2、原、被告之间签订的买卖房屋合同损害了社会公共利益，以骗取国家对棚户区改造项目的优惠待遇，变相进行低于市场价的商品房买卖，属于以合法形式掩盖非法目的。同时，根据合同的性质也不得转让。因此，该合同违反法律规定，应认定为无效合同。3、被告周某某在与第三人签订《购房协议书》的基础上，将其全部合同权利义务概括转让给被告戴某某。未经合同相对方即第三人＊＊＊＊＊林场的同意，因此应认定为无效合同。4、两被告之间签订的房屋买卖合同的行为不是被告周某某的真实意思表示，应认定为合同无效。综上所述，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，两被告之间签订的房屋买卖合同无效，请求法院支持原告的诉讼请求。再审查明的事实与原一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是被告周某某与被告戴某某于2009年10月30日签订的《房屋产权转让合同》是否有效。本案中，1、周某某作为大围山林场的职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与戴某某签订《房屋产权转让合同》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法��让。根据《房屋产权转让合同》的内容，双方的协议名为房屋产权转让合同，实际上是集资建房的请求权转让。且周某某通过涉案《房屋产权转让合同》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《房屋产权转让合同》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《房屋产权转让合同》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》的规定合同无效情形，故该《房屋产权转让合同》合法有效。双方应全面履行涉案《房屋产权转让合同》确定的合同义务。2、原告诉称被告周某某未经其同意擅自转让属于与原告共同共有的房产，《房屋产权转让合同》因而无效。本院认为，原告厉某某与周某某系夫妻关系，夫妻关系是一种特殊和紧密的身份关系，夫妻对该转让的房屋属将来的共同共有，由于原告厉某某没有提交充分有效证据证明被告周某某处分该房产建房指标时被告戴某某没有理由相信为其夫妻共同意思表示，因此，应当推定该转让行为是周某某与厉某某夫妻双方共同意思表示，厉某某不得以不同意或不知道为由对抗善意相对人戴某某，故周某某与戴某某签订的《房屋产权转让合同》效力及于原告厉某某，即该《房屋产权转让合同》应视为在厉某某、周某某夫妻二人与戴某某之间订立，合法有效。综上所述，原审判决认定的基本事���清楚，但适用法律错误，实体处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院于2012年6月6日作出的（2011）浏民初字第2734号民事判决。二、驳回厉某某的诉讼请求。本案受理费300元，由厉某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 彭红辉代理审判员 吴银辉人民陪审员 易艳红二〇一五年五月四日书 记 员 刘婷婷附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。4、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 更多数据：