（2015）安民初字第374号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-11
案件名称
林某春、刘某兰、林某乐与萍乡华美立家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
萍乡市安源区人民法院
所属地区
萍乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林某春,刘某兰,林某乐,萍乡华美立家置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第五十六条，第五十八条
全文
萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第374号原告林某春。原告刘某兰。原告林某乐。法定代理人林某春、刘某兰，系原告林某乐之父母。三原告共同委托代理人文建，江西亿仁律师事务所律师。被告萍乡华美立家置业有限公司。法定代表人张某某，执行董事。委托代理人徐振武，江西振武律师事务所律师。原告林某春、刘某兰、林某乐与被告萍乡华美立家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月11日受理后，依法由审判员杨启根适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人文建、被告委托代理人徐振武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林某春、刘某兰、林某乐诉称：2014年，原告林某春意欲在被告开发的楼盘以本人和妻子、女儿的名义购买三间商铺，预支了每间商铺1万元的意向款。同年7月8日，被告联系原告再次商谈三间商铺事宜，并提出还需增加一些意向金。当日，因原告有事，便委托公司出纳颜函前往处理。然而，当颜函到被告公司后，被告告知颜函要支付6万元资金。随后，被告将原告林某春、刘某兰、林某乐三份商铺认购书交由颜函代为签字，并将原告林某春之前交的3万元意向款连同颜函所支付的6万元一并改为认购三间商铺的履约定金。当原告从颜函处得知其已代签商铺认购书及支付认购书价款后，原告认为被告的上述行为有失诚信，做法也不妥当，便决意不向其购买商铺。之后，原告多次与被告交涉要求其返还原告购商铺意向款9万元。被告以该款系认购商铺定金为由拒绝返还。原告认为，三间商铺认购书非原告所为，事前未书面授权，事后也未追认。因此，颜函代三原告所签订的三份商铺认购书及定金合同均属无效。为此，请求依法判令被告返还三原告支付的购买商铺意向款9万元。被告萍乡华美立家置业有限公司辩称：订购书是双方在平等自愿合法的情况下签订的，被告不存在有失诚信及欺骗行为。原告的委托代理人颜函的代理行为构成法律上的表见代理，其代理购房并缴纳定金的行为依法有效。根据合同法及相关司法解释的规定，原告无权要求被告返还定金，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告林某春、刘某兰、林某乐为支持其诉讼请求，向法庭举证及被告质证情况如下：认购书及收款收据各三份。证明被告与三原告之间的认购书，均不是原告本人的亲笔签字，按捺的手印也非原告本人所按，均系原告林某春的公司出纳颜函擅自签订，并没有获得三原告的有效授权。被告质证后对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。被告认为其收取的是定金而不是预付购房款。被告萍乡华美立家置业有限公司为支持其抗辩理由，向法庭举证及原告质证情况如下：被告的房地产开发资质和商品房预售许可证一份。证明被告具有合法的预售商品房的资格。三原告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。2、认购书及收款收据各三份。证明被告所收三原告的款项为定金，而非预付购房款。原、被告双方在认购书中明确约定，逾期不缴房款并签订合同的，被告有权不退定金。三原告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。但上述认购书均非原告本人签名，手印也非原告所按，且认购书第五条也写的很清楚，能说明颜函无权处理签订认购书。根据以上原告、被告举证情况及双方的质证情况，本院对证据分析、认证如下：三原告所提供的证据与被告所提供的证据2一致，双方只是证明目的不同，本院依法予以认定。被告提交的证据1，原告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。综合以上对证据的分析、认定及当事人的陈述，可证实如下法律事实：2014年6月26日，原告林某春欲购买被告萍乡华美立家置业有限公司开发的华美立家家居建材广场26栋1层01、02、03号商铺。当日，林某春即以本人及其妻女的名义向被告交纳了三间商铺的购铺意向款3万元，被告也向原告出具了三张收取意向款的收款收据。2014年7月8日，被告工作人员联系原告林某春商谈三间店铺事宜，原告林某春委托其任法定代表人的萍乡市宏兴矿业有限公司出纳颜函前往处理。当日，颜函即以原告林某春、刘某兰、林某乐的名义与被告签订了认购华美立家家居建材广场26栋1层01、02、03号商铺的认购书，并在合同右下角乙方代理人签名处签署其个人名字并按捺手印。上述三份认购书中均约定：购房人需支付购房定金3万元，在签署萍乡市商品房买卖合同时等额计入首期房款中。购房人在签订本认购书后，须于2014年7月21日前与被告签署萍乡市商品房买卖合同，并支付相应的款项。逾期未缴纳相应款项的，视为自动放弃认购资格，被告有权重新出售该商铺，购房人所付定金不予退还。认购书须由购房人本人签署，本人不能亲自签署者，可授权委托他人代理签署认购书，代理人须持有效委托凭证办理相关手续。颜函签订上述认购书后，被告即收回了之前由原告林某春交纳购铺意向款3万元的收款收据，颜函按认购书约定的每间商铺定金3万元向被告再次支付了6万元，被告向其出具了收取林某春、刘某兰、林某乐3万元的三张收款收据，收款事由注明为购铺定金。之后，原告认为被告将购铺意向款改为购铺定金的行为有失诚信，便未与被告签订商铺买卖合同。原、被告双方就上述款项协商未果，为此，原告诉至本院。本院认为：当事人的合法权益应当受到法律的保护。本案原、被告双方争议的焦点问题为：颜函代原告林某春、刘某兰、林某乐签订认购书并缴纳定金的行为是否构成表见代理。我国合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理应当具备以下条件：1、以被代理人的名义进行了代理行为。2、相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权。3、相对人主观上是善意的且无过错。4、无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立要件。本案中，颜函以原告林某春、刘某兰、林某乐名义签订认购书并缴纳定金的行为，原、被告对此均不持异议。故被告客观上是否有理由相信颜函有代理权及被告主观上是否善意无过错的认定，是确定颜函的行为是否构成表见代理的关键。颜函作为林某春任法定代表人的萍乡市宏兴矿业有限公司出纳，在没有取得原告林某春、刘某兰、林某乐的书面授权的情况下，签订商铺认购书，并在原告之前已交付3万元购铺意向款的基础上再支付6万元作为认购商铺的定金。从购铺意向款到购铺定金，二者所产生的法律后果相差甚远，这也要求出卖人和购铺人均应当对此承担更加审慎的注意义务。被告作为华美立家家居建材市场的开发商，对于其开发范围内的商铺认购和出售应当有较为完善的、长期使用的合同范本。颜函代三原告所签订的认购书中对于代理他人签订认购书行为有明确约定，即认购书须由购房人本人签署，本人不能亲自签署者，可授权委托他人代理签署认购书，代理人须持有效委托凭证办理相关手续。故被告对于代理他人签订认购书的情形应具备哪些条件很清楚，但由于被告工作人员的疏忽大意，在明知颜函没有持原告林某春、刘某兰、林某乐有效的授权委托手续的情况下，并未要求颜函补充提交相关委托凭证，而是径行与颜函签订认购书并收取购铺定金，缺乏应有的谨慎而轻易将没有代理权的颜函认作有代理权的人。故颜函代原告林某春、刘某兰、林某乐签订认购书并缴纳定金的行为不构成表见代理，属无权代理。无权代理行为必须经过本人追认，才能对本人产生效力。本案中，原告林某春、刘某兰、林某乐对颜函代签认购书并缴纳定金的行为并未追认，故依法不能约束原告。无权代理行为自始不产生法律效力，双方签订的合同无效；已经履行的，双方应当负返还财产，恢复原状的义务。故颜函代交的购铺定金90000元，被告应予返还。对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、五十八条之规定，判决如下：被告萍乡华美立家置业有限公司应在本判决书生效之日起三日内返还原告林某春、刘某兰、林某乐人民币90000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，由被告萍乡华美立家置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 员 杨启根二〇一五年五月四日代理书记员 何 涛 更多数据：