（2015）历城民初字第135号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-10-23
案件名称
武丹与姜涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武丹,姜涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2015）历城民初字第135号原告武丹，女，生于1986年3月24日，汉族，蔻驰贸易（上海）有限公司职工，户籍地济南市。被告姜涛，男，生于1980年3月6日，汉族，济阳育仁培训学院校长，住济南市。原告武丹与被告姜涛房屋租赁合同纠纷一案，原告武丹于2015年1月14日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。本院依法适用普通程序，由审判员张本荣担任审判长，与人民陪审员刘庆宝、刘亚楠组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告武丹，被告姜涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武丹诉称，原被告于2014年5月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于济南市历城区百花小区31号楼3单元302室用于居住，租赁期共12个月，自2014年5月20日起至2015年5月19日止。月租金2100元，年租金25200元。甲方向乙方收取租赁押金2100元。合同约定，租赁期间乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋，且乙方支付甲方租赁押金并赔偿损失：（1）未经甲方书面同意转租、转借，拆改变动房屋结构，损坏房屋设施；（2）利用承租房屋存放危险物品或进行非法活动；（3）拖欠房租累计二个月以上。在原告依约将房屋租赁给被告后，被告违反合同约定，私自将房屋转于他人使用，并拖欠2个多月房屋租金。2014年9月，原告开始向被告追要欠缴的租金，被告以种种理由拖延，2014年10月，被告电话告知原告终止合同退租，但退租交接过程中，被告并未露面，而是委托他人配合原告检查了房屋设施，并未结清欠款。原告当月通过房屋中介将房屋转租并额外交纳了租房服务费900元。后原告多次向被告追讨欠款未果。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令被告支付房屋租金、水电费5200元、因被告违约导致原告额外支付的租房服务费900元。本案诉讼费由被告负担。被告姜涛辩称，2014年4月，我经同学魏长影介绍，与温籣酒行的老板王长勇达成合作办学意向，于2014年4月26日正式签订合作协议，甲方王长勇为出资方，乙方姜涛为管理方，丙方魏长影居中协调甲乙两方的关系，合作学校为杜维教育，丙方由其妻子刘红梅出面签字。由于我需往返济南和济阳之间，王长勇提出由学校给我解决住宿问题，因王长勇不在济南，其就让我自己找房子，学校承担1800元的租金。后我通过中介找到了原告的房子，月租金2100元，除去学校出的1800元，我自己每月承担300元。合同签订后，王长勇的会计向我的农信社账户打款4个月房租7200元，剩余1200元，我自己拿钱支付给武丹。后我与王长勇在经营管理上发生分歧，6月份王长勇让我把房子和钥匙交给学校，学校安排李雪等两位女老师居住。我就把房子钥匙一并交给了王长勇，期间我没有在房屋中居住过。大约在2014年10月份，原告和我联系房租的事，我才知道房租还没有交纳。我曾多次找到甲方和丙方协调，但问题一直没有进展。我实际居住涉案房屋不足一个月，且所有费用均不是我居住房屋时产生。根据我与王长勇的协议，原告起诉的费用，除我缴纳600元外，其他均应有王长勇负担。经审理本院认定，2014年5月19日，原被告签订《房屋租赁合同》，甲方为原告武丹，乙方为被告姜涛，丙方为济南宝阳房地产咨询有限公司。约定原告将其位于济南市历城区百花小区31号楼5单元302室，建筑面积88.65平方米，出租给被告姜涛，租赁期共12个月，自2014年5月20日起至2015年5月19日止。房屋租金为2100元每月，年租金25200元，交付方式为季付。甲方收取乙方租赁押金2100元，并约定如果租期内乙方违约，甲方押金不退。《房屋租赁合同》同时约定，租赁期间乙方有以下行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用或拆改变动房屋结构损坏房屋设施；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计二个月以上。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告姜涛支付原告租房押金2100元及2014年5月20日至8月19日的三个月房租6300元。原告武丹称被告姜涛于2014年10月30日委托他人代其解除与原告的房屋租赁关系，被告姜涛尚欠其2014年8月20日至10月30日的房屋租赁费4970元、水费47.8元、电费248.6元、燃气费64.8元、物业费25元，共计5291.4元。原告武丹在原被告的房屋租赁合同解除后，又委托房屋中介对涉案房屋进行出租，并因此支出租房服务费900元。被告姜涛对于原告武丹的上述陈述均无异议。坐落于济南市历城区百花小区31号楼5-302房屋的房屋所有权人为原告武丹，建筑面积为88.65平方米。本院认为，原告武丹与被告姜涛签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。原被告应根据合同约定履行各自的权利义务。被告姜涛辩解其系受王长勇或杜维教育委托与原告武丹签订《房屋租赁合同》，并提供合作协议，被告不能以合作协议的内部约定对抗外部债务，租赁合同是原告与被告签订，被告是租赁方，应承担合同义务，本院对被告的辩解观点不予采纳。原告武丹主张被告姜涛支付2014年8月20日至10月30日的房屋租赁费、水费、电费、燃气费、物业费5200元，符合合同约定，本院予以支持。原告武丹主张被告赔偿其租房服务费900元，根据双方合同约定，该押金应视为违约金，我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。故原告对于被告的违约不能同时主张违约金和赔偿损失。本案中，原被告双方提前解除合同，按合同约定押金不退还，因原告要求被告支付的租房服务费数额没有超过被告交纳的押金，本院对其该项诉讼请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、被告姜涛支付原告武丹房屋租赁费、水费、电费合计5200元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告武丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，由被告姜涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张本荣人民陪审员 刘庆宝人民陪审员 刘亚楠二〇一五年五月四日书 记 员 曲刘娜 来自：