（2015）太民初字第00058号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-07-31
案件名称
太仓板城置业有限公司与吴兴泉商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
太仓板城置业有限公司,吴兴泉
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太民初字第00058号原告太仓板城置业有限公司。法定代表人郑力刚，董事长。委托代理人陶芸，江苏孙剑良律师事务所律师。被告吴兴泉。原告太仓板城置业有限公司（以下简称板城公司）与被告吴兴泉、戴寿芬商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理，后依法组成合议庭于2015年4月16日公开开庭进行了审理。2015年4月29日，原告板城公司申请撤回对被告戴寿芬的起诉，并经本院裁定准许。原告板城公司的委托代理人陶芸到庭参加诉讼，被告吴兴泉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告板城公司诉称：2013年1月23日，原、被告签订商品房买卖合同2份，约定：由被告购买原告开发的位于太仓市经济开发区四通路106号的板桥财富广场综合商业2区3-3层305、306号房；总房价为584408元，被告应于签约时支付首付款294408元，余款29万元于签约后7日内办妥银行贷款手续并支付给原告；如原告为被告向银行贷款提供阶段性连带保证责任的，原、被告与贷款银行签订的按揭合同则为主合同附件，被告对贷款银行违约视同对主合同违约，原告即有权解除合同，将被告所购房屋另行出售，并按合同总金额的5%向被告收取违约金，原告有权从被告已付房款中扣除应支付给银行的本息、罚息、违约金及其他各项费用，不足部分由被告据实赔偿。2013年1月30日，原、被告与中国银行股份有限公司太仓支行（以下简称中行太仓支行）签订个人商业用房贷款合同，约定：中行太仓支行为被告购买上述房产提供贷款29万元，原告为被告提供阶段性连带责任保证（担保责任至被告贷款所购房屋办理完抵押手续并将房屋他项权证交中行太仓支行执收之日止）；如吴兴泉未按时偿还贷款的，中行太仓支行有权宣布贷款提前到期、解除合同并追究违约责任。原告多次发函要求被告办理上述房屋的产权证，但被告迟迟不来办理。后因吴兴泉未按约向中行太仓支行归还贷款，原告收到中行太仓支行的履行保证责任付款通知书，要求原告代被告归还贷款本息263335.98元，原告只能归还上述款项。按照原、被告之间的商品房买卖合同，被告迟延归还贷款违反按揭合同的，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告承担相应的违约责任。故请求法院判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告向原告支付代偿本息263335.98元；3、被告向原告支付违约金29220.4元（总房价584408元的5%）；4、原告从被告已付购房款中直接抵扣上述款项；5、本案诉讼费由被告承担。被告吴兴泉未作答辩。经审理查明：2013年1月23日，原告板城公司与被告吴兴泉签订商品房买卖合同两份，合同编号分别为2013114300002、2013114300003，由原告将其开发的位于太仓经济开发区四通路106号的板桥财富广场综合商业2区305、306号房出售给被告。其中，305号房建筑面积共67.26平方米，单价为每平方米4490.28元，总价款为302016元，被告应于2013年1月23日签约时支付首付款152016元，余款15万元于7日内办妥银行贷款手续；306号房建筑面积共62.44平方米，单价为每平方米4522.62元，总价款为282392元，被告应于2013年1月23日签约时支付首付款142392元，余款14万元于7日内办妥银行贷款手续。两份合同均在附件四补充协议第11条中约定：如主合同买受人所购商品房系采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人与银行之间签订的按揭合同为主合同附件，具有同等法律效益；买受人对银行的违约视同对主合同的违约。买受人一旦违约，出卖人即有权解除合同，将买受人所购房屋另行出售，并按合同总额的5%向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的本息、罚息、违约金及其他各项费用，如出卖人实际损失超过买受人支付的违约金时，由买受人据实赔偿。两份合同中还约定了其他事项。上述合同签订后，被告向原告支付了两套房屋的首付款合计294408元。2013年1月30日，被告作为借款人，中行太仓支行作为贷款人，原告作为保证人，三方签订个人商业用房贷款合同一份，其中约定：由被告向中行太仓支行贷款29万元用于购买上述两套房屋，由原告提供阶段性连带责任保证；借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并要求保证人承担保证责任；保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。因被告自2014年9月起出现未按期还本付息的违约情形，2014年11月12日，中行太仓支行宣布上述合同项下的贷款本息全部提前到期，并明确截止至2014年11月12日，被告结欠贷款本金258608.36元、利息4727.62元，合计263335.98元。当日，中行太仓支行向原告发出履行保证责任付款通知书，要求原告履行保证还款责任。原告收到通知后，向中行太仓支行归还了上述款项。审理中，原告明确其第四项诉讼请求即扣除原告代偿的本息及违约金后，剩余房款要求法院判令由原告返还给被告。上述事实，有庭审笔录，原告提供的商品房买卖合同、个人商业用房贷款合同、贷款合同提前到期还款通知书、履行保证责任付款通知书、转账支票存根、进账单、贷款还款凭证等证据予以佐证。本院认为：原告板城公司与被告吴兴泉签订商品房买卖合同两份，由原告将其开发的太仓经济开发区四通路106号板桥财富广场综合商业2区305、306号房屋出售给原告，原、被告之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方均应按约履行各自的义务。上述两套房屋总价款合计为584408元，被告支付了首付款294408元后，余款29万元通过向中行太仓支行贷款支付，原告则为被告提供阶段性连带责任保证。因被告未按约向中行太仓支行归还贷款本息，中行太仓支行宣布贷款提前到期，原告根据中行太仓支行发出的履行保证责任付款通知书，代被告归还了贷款本息合计263335.98元。根据两份合同中附件四补充协议第11条的约定，如被告逾期归还银行贷款，即构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付房屋价款5%的违约金。故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并由被告支付违约金29220.4元符合合同约定及法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故原告要求被告支付代偿本息263335.98元符合法律规定，应予支持。鉴于吴兴泉已经履行完毕支付房款584408元的义务，解除合同后，原告应当将购房款返还给被告。原告要求在本案中一并处理，并与原告代偿的本息及被告应当承担的违约金相抵，符合合同约定及法律规定，本院予以采纳。现经合法传唤，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告太仓板城置业有限公司与被告吴兴泉于2013年1月23日签订的编号分别为2013114300002、2013114300003的两份商品房买卖合同。二、被告吴兴泉向原告太仓板城置业有限公司支付贷款本息263335.98元。三、被告吴兴泉向原告太仓板城置业有限公司支付违约金29220.4元。四、原告太仓板城置业有限公司向被告吴兴泉返还购房款584408元。上述第二、三、四项相抵，原告太仓板城置业有限公司向被告吴兴泉支付291851.62元。该款由原告于本判决生效后10日内支付给被告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9644元，公告费560元，合计10204元，由被告吴兴泉负担。该款原告已预交，本院不再退回，由被告在本判决生效后10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 曹柏鹏审 判 员 王颖瑛人民陪审员 杨培兰二〇一五年五月四日书 记 员 冯 胜 百度搜索“”