（2014）开民初字第0667号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-09-24
案件名称
李娟与徐州城置有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
徐州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李娟,徐州城置有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百二十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第0667号原告（反诉被告）李娟。委托代理人赵洋洋，江苏元封律师事务所律师。被告（反诉原告）徐州城置有限公司，住所地徐州经济技术开发区1号路城置花园。法定代表人彭庆邦，该公司经理。委托代理人张磊，上海市协力（徐州）律师事务所律师。委托代理人程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。原告李娟与被告徐州城置有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法由审判员张基奎独任审判，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。徐州城置有限公司提起反诉，本院予以准许。原告（反诉被告）李娟的委托代理人赵洋洋、被告（反诉原告）徐州城置有限公司的委托代理人程训千到庭参加诉讼。双方庭后和解未果。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李娟诉称：2011年10月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告李娟购买被告徐州城置有限公司位于汉源大道的尚东花园B6幢2单元1801号房，建筑面积117.19平方米，房款总额为652983元。按照合同约定被告应当在2013年10月15日前将合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告支付购房款652983元，但被告至今仍未履行交付房屋的义务故合同约定的解除条件已经成就。被告的行为已构成严重违约，故原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款652983元，并按同期银行贷款利率赔偿原告利息损失88152.7（自原告付款时间计算至判决确定给付之日）；3、被告赔偿原告办理购房手续的税费及各类损失12944.75元；4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）徐州城置有限公司答辩并反诉称：1、被告的合同义务为交付房屋，目前涉案房屋主体已经竣工，之所以未能在合同约定的时间内交付房屋是因为未取得竣工验收、交付使用通知书，被告已于2014年7月23日取得了原告所购楼房的交付使用通知书，已能够依法交付房屋，本着促进交易的原则应依法驳回原告的诉讼请求；2、即使解除合同也应按照双方约定的违约金计算方式，即已付房款的百分之一;3、被告向原告提起反诉，要求原告支付逾期付款违约金1410元,因为根据双方签订的合同，反诉被告应于2011年11月7日前付清余款150000元，但实际付款日期为2012年2月9日，累计逾期94天，故按照合同约定应支付逾期付款违约金1410元。反诉被告李娟辩称，被告的反诉不能成立，理由为1、该笔贷款是由于银行放款的原因造成的，不应由反诉被告承担责任；2、反诉被告在2012年2月9日向反诉原告缴纳150000元房款时，反诉原告并未对此提出任何异议，可以认为是对双方合同缴款时限的变更，故反诉被告不应当承担任何违约责任，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2011年10月7日，原、被告双方签订NO.0295413号《商品房买卖合同》一份，合同约定被告徐州城置有限公司向原告李娟出售尚东花园B6幢2单元1801号房，建筑面积117.19平方米，总价款652983元。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人在2011年10月7日之前支付房款人民币502983元，余款人民币150000元于2011年11月7日前以贷款方式付给出卖人”；该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”；该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；2、该商品房已竣工验收备案”；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。原告李娟于2011年4月16日向被告支付房款100000元，2011年10月7日向被告支付房款402983元，2012年2月9日向被告支付房款150000元，以上共计652983元。原告李娟另缴纳房屋买卖契税、燃气初装费及其他费用共计12944.75元。2014年4月17日原告向被告邮寄商品房买卖合同解除通知书，被告于2014年4月18日签收。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、付款收据、现金完税证、商品房买卖合同解除通知书、EMS快递单、快递签收查询单及当事人的法庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方当事人均应当遵循诚实信用原则，依法履行合同约定的义务。关于本案本诉部分，本院认为，被告徐州城置有限公司应当在约定交付期限内依照约定的条件交付房屋，但因被告徐州城置有限公司已逾期超过90日未履行交房义务，故对原告要求解除《商品房买卖合同》的主张本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告购房款652983元。对于原告主张的利息损失88152.7元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构与以增加……”因双方约定合同解除后被告需按应付款的1%向原告支付违约金低于原告的损失，故对原告要求被告按照同期银行贷款利率标准赔偿利息损失的主张本院予以支持。对于原告主张的办理购房手续的税费及各类损失，其中缴纳的契税9794.75元在双方解除合同后可向税务机关申请退还，故对原告此项诉讼请求本院不予支持；缴纳的燃气初装费2900元，实际是由案外人徐州汉基物业管理有限公司收取该款并出具收据，并非本案被告收取，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持；其他办理购房手续的费用，并非被告在签订合同时可预见的必须性支出，不应由被告承担，故本院不予支持。关于本案的反诉部分，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定余款人民币150000元于2011年11月7日前以贷款方式付给反诉原告，反诉被告应当按照合同约定的内容履行付款义务，但反诉被告的实际付款日期为2012年2月9日，逾期94天，应当按照合同约定向反诉原告支付逾期付款违约金1410元。反诉被告的抗辩理由没有证据证实，不能作为逾期付款的依据，故结合逾期时间及合同约定的逾期利率，本院对反诉原告的此项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、李娟与徐州城置有限公司签订的关于尚东花园B6幢2单元1801号房的NO.0295413号《商品房买卖合同》于2014年4月18日解除；二、徐州城置有限公司于本判决生效之日起十日内向李娟一次性返还购房款人民币652983元，并赔偿李娟利息损失（利息损失均按照银行同期同类贷款利率计算，分别以100000元为本金，自2011年4月16日计算至判决确定给付之日；以402983元为本金，自2011年10月7日计算至判决确定给付之日；以150000元为本金，自2012年2月9日计算至判决确定的给付之日）；三、驳回李娟的其他诉讼请求；李娟于本判决生效之日起十日内向徐州城置有限公司一次性给付逾期付款违约金1410元。案件受理费11445元减半收取为5722.5元（李娟已预缴），由被告徐州城置有限公司负担；反诉案件受理费25元（徐州城置有限公司已预缴），由反诉被告李娟负担。双方各自承担部分与上述判项一并履行。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 张基奎二〇一五年五月四日书记员 孟献佩 来自