（2015）南法民初字第03904号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-08-12
案件名称
重庆扬子江饭店管理有限公司与赵梅斯物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆扬子江饭店管理有限公司,赵梅斯
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第03904号原告重庆扬子江饭店管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪新街87号，组织机构代码70937509-6。法定代表人罗长玲，该公司总经理。委托代理人谢绍梅，女，1967年12月28日出生，汉族，住湖南省南县。委托代理人李明，男，1961年6月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告赵梅斯，女，汉族，1982年1月15日出生，住重庆市江北区。委托代理人陶波，男，1983年9月8日出生，汉族，住重庆市南岸区，系被告之夫。原告重庆扬子江饭店管理有限公司（以下简称“扬子江公司”）诉被告赵梅斯物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理。依法由代理审判员詹勃长适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢绍梅、李明，被告赵梅斯及其委托代理人陶波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告扬子江公司诉称：被告所有的位于重庆市南岸区南坪光电路30号双子星座A栋16-4号房屋由原告提供物业管理服务，根据原被告之间签订的《前期物业服务合同》，业主应于正式交房之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在每月初前5日内履行交纳义务。但被告在2011年5月至2014年9月期间，拖欠原告物业管理服务费3386.60元、公摊费408.30元。根据《前期物业服务合同》，延期按应缴金额的3‰按日加收滞纳金。考虑到今后的友好合作，本着相互理解、支持的精神，将按被告拖欠物管费的30%计算违约金。原告经多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1.被告支付拖欠的自2011年5月至2014年9月的物业管理服务费3386.60元；2.被告支付拖欠的自2011年5月至2014年9月的公摊费408.30元；3.被告按拖欠物管费的30%支付违约金1015.98元；4.本案诉讼费由被告承担。被告赵梅斯辩称：按照《前期物业服务合同》第八条，经物管企业与使用人双方认定水、电、气起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业管理服务费。我们的水、电、气卡都还在物管处，三表均未动，该房屋已装修，但几乎未使用，水、电、气用的都是16-3号房屋的，所以只应交纳50%的物业管理服务费。对于欠费日期及物业费计算标准无异议。经审理查明：原告扬子江公司与建设单位重庆市雄鹰房地产开发有限公司于2007年10月28日签订了《双子星座前期物业服务合同》，约定原告对双子星座物业实施前期物业服务。合同对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容作了明确约定，另约定物业管理服务费用标准为按建筑面积计算，公寓住宅每月每平方米1.30元；物业共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，由原告合理向业主分摊计收；被告应于开发公司通知接房之日起交纳物业服务费用；物业管理服务费用按月缴纳，被告应在每月5日前履行交纳费用义务，延期按应缴金额的3‰按日加收滞纳金。合同订立后，原告依约履行了合同义务，向被告提供了物业管理服务。另查明：双子星座小区至今未成立业主委员会。被告系位于重庆市南岸区南坪光电路30号双子星座A栋16-4号房屋业主，该房屋建筑面积为63.56平方米。被告每月应交纳物业服务费为82.60元（1.30元／平方米／月×63.56平方米），从2011年5月至2014年9月期间（共计41个月），被告未向原告交纳物业管理服务费，累计拖欠物业费3386.60元（82.60元／月×41个月）；从2011年5月至2014年9月期间，被告未向原告交纳公摊费，累计拖欠公摊费为408.30元。原告多次向被告催收物业管理服务费及公摊费未果，故以前述请求诉至法院。还查明，陶波系位于重庆市南岸区南坪光电路30号双子星座A栋16-3号房屋业主，陶波与被告赵梅斯系夫妻关系，A栋16-3号和16-4号房屋均系被告赵梅斯与陶波夫妻所有，已被双方自行打通装修统一入住使用。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、资质证书、业主入住文件物品领用表、业主（住户）基本情况登记表、前期物业服务合同、公摊能耗分摊表、缴费通知单、快递回单及照片等证据，结合原、被告的陈述，足以认定。本院认为：原告重庆扬子江饭店管理有限公司与建设单位重庆市雄鹰房地产开发有限公司签订的《双子星座前期物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，且其形式要件符合相关法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为重庆市南岸区南坪光电路30号双子星座A栋16-4号房屋业主，当然受到该合同的约束，应当按照合同的约定履行相应的义务。对于被告提出的只应交纳50%的物业管理服务费的答辩意见，本院认为，按照《前期物业服务合同》第八条的规定，空置房需经物管企业与业主或使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，才能减半收取物业管理服务费。被告作为房屋业主，应当尽到必要的注意义务，如其认为该房系空置房，应及时告知物管企业并与之进行确认，而被告并未举示任何证据证明其告知过物管企业并经双方进行过认定该房屋系空置房。同时，被告已对房屋进行了装修并入住，已经实际在使用该房屋，且不可避免地会接受到物业管理服务，因此，也应当据实交纳物业管理服务费，本院对其抗辩意见不予认可。原告已向被告提供了物业管理服务，被告应当履行交纳物业管理服务费及公摊费的义务，故对原告主张要求被告支付拖欠的自2011年5月至2014年9月的物业管理服务费3386.60元及自2011年5月至2014年9月的公摊费408.30元的请求，本院予以支持。对原告主张按拖欠物管费的30%支付违约金1015.98元的诉讼请求，本院认为，基于诚实信用原则，原被告双方都应当按照前期物业服务合同履行各自的义务。现被告不按合同交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求的违约金计算标准偏高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准计算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定、判决如下：一、被告赵梅斯于本判决生效之日起十日内向原告重庆扬子江饭店管理有限公司支付其拖欠的自2011年5月至2014年9月的物业管理服务费3386.60元；二、被告赵梅斯于本判决生效之日起十日内向原告重庆扬子江饭店管理有限公司支付其拖欠的自2011年5月至2014年9月的公摊费408.30元；三、自2011年5月起，被告赵梅斯以当月拖欠的物业管理服务费为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告重庆扬子江饭店管理有限公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵梅斯承担（该款已由原告垫交，被告给付判决款项时一并给付给原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 詹勃长二〇一五年五月四日书 记 员 李 佳 来自：