（2015）昌中民一终字第405号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-12-11
案件名称
韩杰与容岩、徐福元房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩杰,容岩,徐福元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民一终字第405号上诉人（原审被告）：韩杰，男，汉族。被上诉人（原审原告）：容岩，男，汉族。委托代理人：魏春，新疆同创律师事务所律师。原审第三人：徐福元，男，汉族。（未到庭）上诉人韩杰，原审第三人徐福元因房屋租赁合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第00316号的民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日立案后依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人韩杰，被上诉人容岩及其委托代理人魏春到庭参加诉讼。原审第三人徐福元经本庭依法传唤，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原审法院查明：原、被告于2013年9月27日签订一份《房屋承租权转让协议》，约定被告将其承租的位于昌吉市长宁南路富友国际小区3-1-6号门面房，面积为86平方米，转租给原告。转让费为100000元，转让费包含，2013年9月27日至2014年5月15日期间的房租及房屋内现有条桌5张（木机铁质支架），椅子20把（布面铁质），保鲜柜1个（德尔牌燕京啤酒318升），冰柜1个（星星牌195升），消毒柜1个（上海华生1500＊60＊50），均包含在转让费中；支付方式为，签订合同支付60000元，六个月后支付40000元。合同还约定，甲方（被告韩杰）应协助乙方（原告容岩）完成后续租房合同的签订，如甲方未按照合同约定在2014年5月20日前完成租赁合同的签订，乙方有权向甲方收回支付的转让费用，并按每天200元的违约金一并核算收回。合同签订后原告向被告支付60000元转让费，被告将房屋及房屋内物品交付原告。被告转租给原告的房屋系被告租赁第三人徐福元的房屋，年租金40000元。原告转租房屋不久后，得知第三人徐福元欲将房屋转让，不同意续签租赁合同，遂歇业。后原告诉来本院要求解除双方的转租合同，并要求被告返还已付转让费。转租期限届满后，原告未能与第三人签订续租合同。原审法院认为：原、被告签订房屋承租权转让合同，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。原告主张因被告不能按约定协助原告续签合同，要求解除合同，并返还转让费。被告表示合同已履行完毕，不存在解除合同事实依据。原审法院认为，双方合同内容包含在转租期间转租房屋内容，还包括转租期满后续签租赁合同，如未完成续签租赁合同时应返还转让费的合同内容。该条款把双方在转租期满后不能续签合同作为返还转让费条件。现合同约定的条件转租期满后未续签合同情形出现，原告主张解除合同，返还转让费符合双方约定。原审法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。由于合同约定在2014年5月20日未续签合同，原告才享有解除合同权利，故双方合同自此解除。合同解除后，未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状。原、被告签订的转租合同履行期已过，且转租期内，被告将房屋交付原告使用，原告实际占有该房屋，故在转租期（2013年9月27日至2014年5月15日，共230天）内的房屋租金40000÷365×230＝25205元应由原告承担。原告支付的转让费包含房屋租金，故扣除房屋租金余额34795元转让费被告应向原告返还，原告取得的财物应向被告返还。第三人徐福元与原告不存在合同关系，在本案中不承担民事责任。遂判决如：一、解除原告容岩与被告韩杰于2013年9月27日签订的《房屋承租权转让协议》；二、被告韩杰返还原告容岩转让费34795元；三、原告容岩返还被告韩杰：条桌5张（木机铁质支架），椅子20把（布面铁质），保鲜柜1个（德尔牌燕京啤酒318升），冰柜1个（星星牌195升），消毒柜1个（上海华生1500＊60＊50）。以上第二、三项当事人应于本判决生效后十日内履行。四、第三人徐福元在本案中不承担民事责任。宣判后，上诉人韩杰不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第00316号民事判决，上诉称：原审判决解除双方签订的合同缺乏法律依据，双方的合同合法有效并且已经实际得到履行，应当依法得到保护。而且原合同的租赁期限至2014年5月15日未届满时，原合同约定的缴纳次年租金时间为2013年11月被上诉人以种种理由拒绝缴纳次年租金，导致第三人不能收取次年的租金，过错不在上诉人；原审因为第三人在外地工作未到庭，而认定为第三人欲将房屋转让，不同意与被上诉人续签合同是错误的；原审判决解除双方的合同，由上诉人返还剩余租金，由被上诉人返还桌椅板凳等基本设施，显失公平，转让除了租金和基本设施外，还包括附随的经营收益；判令上诉人返还租金34795元是错误的，原合同的租赁期限至2014年5月15日期间继续有效，被上诉人可以合法经营。故该租赁费计算时间有误。故请求二审依法撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人容岩答辩称：对上诉人的上诉请求不予认可，上诉理由与一审查明的事实相悖，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人徐福生未到庭，亦未提交书面意见。二审中，上诉人提交第三人徐福生出具的证明一份，拟证实第三人徐福元将房屋出租给韩杰后，韩杰又将房屋出租给容岩，但是韩杰与容岩的转让费超过了徐福元的房租，徐福元生气要将房屋出售，其实并未出售，2013年11月，徐福元多次询问韩杰是否续租，韩杰让徐福元自行问容岩，容岩答复无钱续租，韩杰也不续租，合同期满后，徐福元将房屋收回，租给他人。经质证，被上诉人对该证据的真实性不予认可，认为徐福元经法院传唤，没有到庭，无法确认证明的真实性。对该证明系第三人出具，但第三人未到庭，无法核实该证据的真实性，本院对该证据不予采信。被上诉人容岩未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，上诉人韩杰与被上诉人容岩所签订的《房屋承租权转让协议》中约定：“上诉人韩杰应协助被上诉人容岩完成后续租房合同的签订，如韩杰未按照合同约定在2014年5月20日前完成租赁合同的签订，容岩有权向韩杰收回支付的转让费用，并按每天200元的违约金一并核算收回”。协议签订后，被上诉人容岩未能与第三人徐福元签订后续租房合同，致使《房屋承租转让协议》后续目的无法实现。原审法院以此解除双方签订的《房屋承租权转让协议》并无不当；上诉人主张第三人未能与被上诉人续签合同并非上诉人的原因造成，但根据《房屋承租权转让协议》的约定，上诉人对于协助被上诉人完成续签合同应尽到的义务未能向法庭出示有效证据予以证实，对该主张本院不予支持；上诉人与被上诉人之间签订的是《房屋承租权转让协议》，而非经营权租赁合同，上诉人主张应当扣除附随的经营收益无合同事实与法律依据，本院不予支持；对于返还租金的时间节点认定问题，根据上诉人与被上诉人之间的协议约定及双方当事人的陈述可以确定，2014年5月14日第三人徐福元已经向双方提出过要收回房屋，被上诉人有理由相信后续合同目的无法实现，故原审法院确定转租期限自2013年9月27日至2014年5月15日，共计230天并无不当，本院予以确认。综上，上诉人韩杰各项上诉理由均不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人韩杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红霞代理审判员 周美蓉代理审判员 王 鑫二〇一五年五月四日书 记 员 钞 威