（2015）沪二中民二（民）终字第411号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-06
案件名称
沈水龙与王程房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈水龙,王程,上海中原物业顾问有限公司,中国银行股份有限公司上海市闵行支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第411号上诉人（原审原告）沈水龙。委托代理人何玉平，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王程。委托代理人丁长二，上海步界律师事务所律师。原审第三人上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人谭浩。原审第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行。负责人费晓娴。委托代理人田建明。委托代理人ＸＸ，上海市四方律师事务所律师。上诉人沈水龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月5日，沈水龙（作为甲方）与王程（作为乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定如下：交易房屋坐落于上海市育才路555弄（西郊美德苑）9号802室（以下简称“系争房屋”），权利人为沈水龙，房屋建筑面积为90.46平方米，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）1，495，000元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意本合同签署后30天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”）。另关于付款方式：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款435，000元；乙方通过银行贷款的方式支付第二期房价款1，040，000元，其应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证或以乙方为权利人的过户收件收据后五个工作日内将其交付贷款银行。若贷款不足，乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。合同第7条约定，甲、乙双方应于2013年11月15日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。关于交房及尾款事项：甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20，000元。另关于违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未付的，甲方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。本合同自甲、乙双方签章之日起生效等。2013年9月23日，沈水龙（作为甲方）与王程（作为乙方）在上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原物业”）的居间介绍下网签《上海市房屋买卖合同》，内容如下：系争房屋坐落于青浦区徐泾镇育才路XXX弄XXX号XXX室；房地产转让价款为1495，000元；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。其中合同第六条约定甲、乙双方确认，在2013年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：即乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过柒日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付柒日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面或口头形式通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付等。另合同附件三（付款协议）约定：1、乙方应在签订本合同当日内，直接支付给甲方部分首期房价款计人民币肆拾万元整，加上乙方已付定金计叁万伍仟元整，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计435，000元。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请1，040，000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户同时自筹相应该部分房价款支付给甲方。3、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款计贰万元整等。原审法院另查明，2013年9月5日，沈水龙收取王程定金35，000元；2014年9月23日，沈水龙收取王程400，000元；2013年11月20日，沈水龙收取王程30，000元。2013年9月26日，沈水龙妻子书面同意沈水龙出售系争房屋，并委托其代为办理涉及系争房屋的转让手续，并对沈水龙签署的相关文件予以认可。原审法院又查明，2013年10月15日，王程向中国银行股份有限公司上海市分行递交贷款申请表；2014年1月4日，王程与中国银行股份有限公司上海市闵行支行（以下简称“中国银行闵行支行”）签订抵押借款合同；2014年1月27日，中国银行股份有限公司上海市分行通过审批，具备放款条件。原审法院还查明，2013年12月8日，沈水龙与王程双方共同至房地产交易中心办理过户，王程缴纳过户所需税费。系争房屋自2013年12月13日登记至王程名下。沈水龙与王程签订房屋买卖合同时，系争房屋由沈水龙出租给案外人使用；在租赁合同到期后，系争房屋继续由沈水龙出租给案外人使用。嗣后，因沈水龙认为王程拖欠支付房款，故起诉至原审法院，要求判令：1、解除沈水龙与王程之间的房屋买卖合同并返还房屋；2、王程支付因合同解除造成的损失299，000元；3、王程支付逾期违约金48，480元（以1，010，000元为本金，按照每天万分之五计算，从2013年12月8日暂计算2014年3月14日，最终要求计算至王程实际支付之日）。原审审理中，当事人对王程是否存在逾期付款存有争议。沈水龙认为，根据合同附件三第2条约定王程应当在双方签订正式房屋买卖合同后7日内向银行申请贷款支付剩余1，040，000元房款，如果王程存在贷款办不下来等各种原因，王程应当在过户时自筹资金补足。虽然系争房屋实际过户时间为2014年12月8日，比合同约定时间晚8天，但沈水龙对此愿意容忍。沈水龙确认在2013年11月20日收到王程30，000元，当时王程给沈水龙的理由是银行贷款只能贷到1，010，000元，所以先支付沈水龙30，000元，剩余款项在过户的时候再给沈水龙。此外，沈水龙表示不知道王程何时将抵押权登记证交给中国银行闵行支行。结合中国银行闵行支行所述只有王程在交付抵押登记证后才能办妥抵押，但王程仍在合同中签署这样的条款，明显在故意欺骗沈水龙。另沈水龙收到中国银行闵行支行通知提供账户时，沈水龙已经起诉，所以拒绝提供相应账户。王程认为，因为当时中介公司估算可以贷款1，040，000元，但是后经银行评估贷款只能贷到1，010，000元，所以王程在过户前先支付沈水龙30，000元，王程亦未说过剩余款项在过户的时候再给沈水龙。合同没有约定过户时必须支付第二期房款，而是约定采用贷款的方式支付第二期房款。王程于2013年10月10日左右向中国银行闵行支行递交相关材料。2013年12月8日，双方办理过户手续。根据规定，房产证和房产抵押登记证须在20日后才能拿到。2013年12月28日，王程在拿到房产证及抵押权登记证后，立即将抵押权登记证交给中国银行闵行支行的客户经理陈鲁君手中，该份抵押登记证显示的债务履行期限是2014年1月1日起至2044年1月1日。因为沈水龙未提供账户，导致贷款未能按时发放。中原物业认为，对王程何时将抵押权登记证交给中国银行闵行支行不知情。中国银行闵行支行表示，该行原客户经理陈鲁君已经辞职，后与其联系，因时间较长，陈鲁君已记不清楚是否是在2013年12月28日收到抵押权证，如果不是2013年12月28日，也应是在该日期之后几天内收到的。债务履行期限是根据贷款时间来确定的，该行预计王程还款时间是在2014年1月至2044年1月，所以王程在2013年12月办理抵押权登记时可以确定债务履行期限为2014年1月1日至2044年1月1日。原审法院认为，根据沈水龙与王程双方签订的合同约定，若王程贷款申请未经银行审核通过或者审核的额度不足申请额度，则王程应于过户同时自筹相应该部分房价款支付给沈水龙。银行审批额度为1，010，000元，根据双方的陈述，沈水龙于2013年11月收取王程30，000元时对此应为明知。根据银行的介绍，二手房买卖中需要将交易房屋过户登记到买受人名下后方可取得抵押权证，银行在取得抵押权证后才发放贷款。结合中介公司对合同中贷款不足条款的解释，法院有理由相信该条款的约定应是王程在贷款审批额度不足或无法获得银行贷款的情况下，王程需要现金补足，故而王程才会在过户之前将贷款不足部分的30，000元先行支付给沈水龙。沈水龙认为需要在过户时支付给沈水龙贷款，否则现金补足的意见，法院不予采信。合同中对过户的具体时间确实有约定，沈水龙与王程虽客观上实际履行过户时间晚于该约定，但沈水龙表示对此时间予以容忍，法院对此不予干预。但合同中对贷款的付款时间并无约定，双方也未就此达成新的意见。根据银行的陈述，可在2014年1月27日发放贷款，因此，王程取得贷款并不存在障碍。沈水龙与王程及银行均认可银行曾联系沈水龙与王程索要放款账户无果，因此，沈水龙认为王程存在逾期付款的行为并要求王程承担违约责任的诉讼请求不予支持。在沈水龙表示系争房屋又租赁给他人的情况下，王程表示愿意继续履行合同，因此，买卖合同可以继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、沈水龙要求解除其与王程之间的房屋买卖合同并返还房屋的诉讼请求不予支持。二、沈水龙要求王程支付因合同解除造成的损失299，000元的诉讼请求不予支持。三、沈水龙要求王程支付逾期违约金（以1，010，000元为本金，按照每天万分之五计算，自2013年12月8日计算至王程实际支付之日）的诉讼请求不予支持。本案受理费6，512.20元，保全费2，370元，合计8，882.20元，均由沈水龙负担。沈水龙不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其与王程签订的买卖合同对于付款时间有明确约定，王程通过申请贷款支付第二笔房款，在过户时其银行贷款应审批通过，若银行未审批通过或审批额度不足，王程应支付现金补足，王程申请的贷款审批通过时间远远晚于双方约定的过户时间，王程应在过户时用现金补足房款，经沈水龙催告，王程一直没有用现金支付第二笔房款，未履行合同义务，已经构成了根本违约。在双方签订买卖合同时，沈水龙已经提供了自己的银行账号作为放款账户给王程，在沈水龙起诉前，银行从未与沈水龙联系要求提供新的放款账户，在银行贷款审批通过后，因银行联系不到王程，才导致贷款无法发放，原审法院将贷款没有发放的过错归责于沈水龙是不合理的，且王程不具备购房资格。原审法院认定事实不清，证据不足，要求撤销原审判决，依法改判支持沈水龙原审中的诉讼请求。被上诉人王程辩称，其申请银行贷款已经审批通过，交易过程中，在银行核实双方信息时，王程没有接到银行电话，存在一定过错，但之后通过沟通，很快解决了问题，王程没有构成根本性违约，导致银行贷款无法放款的原因是沈水龙没有根据银行要求提供放款账户；王程具有购房资格，仍要求履行买卖合同，现在王程去银行贷款不存在问题，如果不能贷款王程可以自筹资金支付房款，请求维持原判。原审第三人中原物业公司述称，原审判决正确，请求维持原判。原审第三人中国银行闵行支行述称，贷款审批后，已经具备发放条件，放款时银行需要和买卖双方联系，先是联系不到王程，之后沈水龙表示买卖双方有争议，银行出于风险控制，要求沈水龙提供中国银行的账户，沈水龙表示因双方有争议不要求放款，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，沈水龙与王程就系争房屋签订的买卖合同，系双方真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按约履行。买卖合同约定王程采用贷款方式支付第二期房款。根据查明的事实显示，王程申请的银行贷款已经审批通过，且在2014年1月27日具备了放款条件，之后由于沈水龙认为王程逾期付款，并提起本案诉讼，因双方发生争议，致贷款未能及时发放。由于事实上王程取得银行贷款并无障碍，沈水龙上诉认为王程逾期付款构成根本性违约的主张，缺乏依据，本院不予采纳。虽然系争房屋至今仍由沈水龙出租，但王程明确愿意继续履行买卖合同，鉴于系争房屋于2013年12月13日已经登记在王程名下，原审法院基于上述情况认为双方就系争房屋签订的买卖合同可以继续履行并无不妥，本院予以认同。沈水龙以王程违约为由，要求解除买卖合同并由王程承担违约责任的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。原审法院在查明事实的基础上所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，512.20元，由上诉人沈水龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金代理审判员 高 胤二〇一五年五月四日书 记 员 张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”