（2015）日民一终字第257号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-15
案件名称
刘维鹤与李建业房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李建业,刘维鹤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）日民一终字第257号上诉人（原审被告）：李建业，男。委托代理人：兰在志，山东律苑律师事务所律师。委托代理人：吴国洋，山东律苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘维鹤，男。委托代理人：焦中华，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。上诉人李建业因与被上诉人刘维鹤房屋买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2012）日开民一初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：李建业为日照市东港区奎山街道大岭一村村民，在该村有自建房屋一处，地号为15-26-45，占用土地性质为集体建设用地，无房屋产权证书。2001年5月2日，李建业与刘维鹤签订房屋转让协议书一份，约定：李建业原有规划建房五间、配房三间，因本人工作需要，自愿转让给刘维鹤作民房使用。转让费双方商定后，办理房屋使用权变更手续，并付清房屋转让费，办好交接手续。同年5月12日，双方又签订协议一份，内容为：大岭一村村民李建业有民房一处，自愿转让给刘维鹤作民房使用，转让费20000元，变更手续费由接受人刘维鹤支付。协议签订后，刘维鹤依约支付李建业20000元，李建业将房屋交付刘维鹤使用居住。后刘维鹤对该房屋进行了整修，新建西、南平房各两间，回填院内水池并新建花坛一个。2011年1月17日，李建业诉至原审法院要求确认其与刘维鹤签订的房屋买卖协议无效，并判令刘维鹤返还房屋。2011年7月16日，原审法院作出（2011）日开民一初字第233号民事判决，确认刘维鹤与李建业签订的房屋买卖协议无效，刘维鹤向李建业返还房屋。该判决作出后，双方均未上诉。应刘维鹤的申请，原审法院依照法定程序委托山东三鑫房地产（不动产）评估咨询有限公司对涉案房屋的现有价值进行了评估，该公司于2014年6月6日出具房屋司法鉴定估价报告，鉴定意见为333800元。刘维鹤为此支出评估费3300元。本案在审理过程中，李建业提出反诉，要求刘维鹤赔偿房屋占用使用费，但未在法律规定的期限内交纳反诉费。原审认定上述事实的证据有民事判决书、现场勘测笔录、房屋司法鉴定估价报告及当事人陈述等。原审法院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘维鹤要求李建业返还其购房款20000元及利息符合法律规定，且李建业亦无异议，原审法院予以支持，利息应当自2001年5月12日起按照中国人民银行同期银行贷款利率计算。刘维鹤与李建业所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度向对方承担缔约过失责任。涉案房屋的土地性质为集体土地，李建业作为日照市东港区奎山街道大岭一村的村民，其在出卖房屋时即明知或应知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以房屋买卖行为违反法律强制性规定为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任；刘维鹤作为买受人并非该集体经济组织成员，对导致合同无效亦应负一定责任。对于刘维鹤信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。对山东三鑫房地产（不动产）评估咨询有限公司对涉案房屋现值作出的评估报告，李建业有异议，并申请鉴定人出庭。该评估公司指派鉴定人李某出庭作证，对评估公司及鉴定人的资质、鉴定方法、估价依据等问题回答了李建业的质证。李建业对鉴定人的证言亦有异议，但未提供证据证明其主张，且评估机构依据有关法律、法规及政策做出的评估结论并无不当，对李建业的辩解，原审法院不予采纳，对山东三鑫房地产（不动产）评估咨询有限公司作出的房屋司法鉴定估价报告，原审法院予以采信。综上，刘维鹤要求李建业赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，原审法院对其合理部分予以支持。李建业虽提出反诉，但未在法律规定的期限内交纳反诉费，对其主张，原审法院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、李建业于判决生效之日起十日内返还刘维鹤购房款20000元，并自2001年5月12日起至判决履行日止按照中国人民银行同期贷款利率支付刘维鹤利息；二、李建业赔偿刘维鹤经济损失共计251040元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回刘维鹤的其它诉讼请求。如果李建业未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，保全费1520元，共计7320元，由刘维鹤负担434元，李建业负担6886元。评估费3300元，鉴定人员出庭作证费用2000元，共计5300元，由刘维鹤负担1060元，李建业负担4240元。上诉人李建业不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足、适用法律错误。一、原审判决所依据的山东三鑫房地产（不动产）评估咨询有限公司作出的房屋司法鉴定估价报告存在重大瑕疵，原审据此判决李建业赔偿刘维鹤损失251010元错误。1、估价报告确定的房地产“价值时点”错误。涉案房屋买卖合同纠纷发生于2010年，原审法院于2011年判决确认合同无效并要求刘维鹤返还房屋，而估价报告是对涉案房产2014年的价值进行估算，估价方法中载明依据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日通过）、《日照市2014-2017年棚户区改造规划》等文件。从诉讼时间来看，原审认定的刘维鹤的损失已远远超出了客观期限，结合近几年日照市房地产增值情况来看，原审判决明显扩大了刘维鹤的经济损失。2、估价报告仅仅是对涉案房产当前客观价值的估算，其评估的基础是涉案房产的房地一体性、产权完整性、非争议性。依据法律规定，刘维鹤客观上确定无法成为涉案房产的产权人，这也是原审法院之前判决涉案房屋买卖合同无效的根本依据。合同无效后，刘维鹤自始无权作为涉案房产的合法有效产权人主张房屋价值及增值部分。二、原审认定李建业承担合同无效的主要责任错误。李建业与刘维鹤签订的协议无效，刘维鹤仅支付了2万元的对价，且刘维鹤在签订涉案房屋转让协议时明知该处土地的属性（村集体土地）而自愿买入，因此房屋转让协议是在双方知情且自愿的情况下签订的，如果刘维鹤购买涉案房产的目的是为了得到房产的增值利益，则证明刘维鹤签订房屋转让协议具有投机性，刘维鹤对合同无效的责任大于李建业。原审认定李建业对合同无效承担主要责任，于法无据，认定错误。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人刘维鹤答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一、1、关于评估的“价值时点”问题，原审法院于2014年委托评估机构评估涉案房产，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》及《日照市2014-2017年棚户区改造规划》等文件均已生效，一审法庭辩论终结前生效的法律法规均可适用；2、李建业和刘维鹤之间的房屋买卖协议被确认无效后，刘维鹤有权就其损失向李建业主张权利。二、关于合同无效应由谁承担主要责任的问题，合同被确认无效后，应当根据各方过错的大小来确定责任分担。本案中，李建业违背诚实信用原则，在涉案房屋增值的情况下主张合同无效，原审认定其承担合同无效的主要责任正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实和证据与原审认定一致。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，李建业与刘维鹤签订的房屋买卖合同被原审法院生效判决确认无效后，双方不但应当将因该合同取得的财产予以返还，还应当对不能返还或没必要返还的财产予以折价赔偿，有过错方还应承担因过错给对方造成的损失。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。诚实信用原则的基本含义是，当事人在市场经济活动中应讲信用，恪守诺言，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。李建业在出卖房屋时应明知其所出卖的房屋和宅基地属于我国现行法律禁止流转的范围，其在房屋出售多年后面临拆迁产生巨大增值利益时，又以出售房屋违法为由主张合同无效，主动出售又主动反悔，与诚实信用原则所要求的讲信用、重诺言、不损害他人和社会利益相悖，应对其与刘维鹤之间房屋买卖合同无效承担主要过错。刘维鹤购买法律禁止转让的集体土地上的房屋亦存在过错，考虑其购买房屋后主要用于居住，对合同无效应承担次要责任。因此，原审认定李建业对合同无效承担合同主要过错并无不当，应予维持。涉案房屋买卖合同被原审法院确认无效后，李建业应当按照其过错程度赔偿刘维鹤的损失。刘维鹤的损失不仅包括因其对涉案房屋进行添附、修缮以及房屋本身价格上涨产生的房屋增值等直接损失，还包括其因订立涉案房屋买卖合同丧失与第三人另订同类合同的机会而产生的信赖利益损失。因此，在确定买受人的损失时，要综合考虑出卖人因土地升值、拆迁、补偿等所得利益，以及房屋现值和买卖关系发生时价格的差异。原审法院委托有资质的评估机构对涉案房屋的现值进行了评估，李建业对评估报告不予认可，但未能提供反驳证据予以推翻，原审采信评估报告并无不当。评估机构根据法院委托参照评估时的相关依据对涉案房屋现值作出评估并无不当，李建业关于评估报告确定的房屋“价值时点”以及依据不当的上诉理由不成立，本院不予支持。原审参照评估报告酌定李建业应当赔偿刘维鹤的经济损失数额并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人李建业负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 李 云代理审判员 张锦秀二〇一五年五月四日书 记 员 赵小璐 关注公众号“”