（2015）池民三终字第00014号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-14
案件名称
羊国声、胡正柏与池州信驰置业发展有限公司、池州百大投资置业发展有限公司拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书+
法院
安徽省池州市中级人民法院
所属地区
安徽省池州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
池州信驰置业发展有限公司,羊国声,胡正柏,池州百大投资置业发展有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）池民三终字第00014号上诉人（原审被告）：池州信驰置业发展有限公司，住所地安徽省池州市贵池区。法定代表人：熊磊，该公司总经理。委托代理人：何坤，安徽天贵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：羊国声，男，1968年12月7日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被上诉人（原审原告）：胡正柏，男，1935年6月4日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。两被上诉人共同委托代理人：陈国华，安徽安池律师事务所律师。原审被告：池州百大投资置业发展有限公司，住所地安徽省池州市贵池区。法定代表人：陈大勇，该公司董事长。上诉人池州信驰置业发展有限公司（以下简称“信驰公司”）因与被上诉人羊国声、胡正柏、原审被告池州百大投资置业发展有限公司（以下简称“百大公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2014）贵民一初字第00380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人信驰公司的委托代理人何坤、被上诉人羊国声及其与被上诉人胡正柏的共同委托代理人陈国华到庭参加诉讼。原审被告百大公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：因南湖沟项目建设，2005年2月5日，百大公司与池州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，百大公司取得南湖沟两侧（烟柳桥以西）总面积为51216平方米［其中：翠微路以南与长江南路以西交叉处商业用地1578平方米土地证号为池土国用（2005）第131／20**号］宗地的土地使用权。羊国声、胡正柏共有的商业用房（其中房产证记载面积178.39平方米，土地使用权面积274平方米）位于该地块上。2007年8月3日，羊国声与百大公司、池州市九华征迁有限责任公司签订《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》，未约定具体的安置方案，只约定了搬迁补助费、临时安置补助费等，百大公司的法定代表人陈大勇在该协议书上签字，在经办人栏签名的有孙建国、熊磊。2010年10月28日，羊国声、胡正柏与百大公司、池州市九华征迁有限责任公司签订《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》，百大公司的法定代表人蔡文波、经办人孙建国在该协议书上签名，对拆迁项目货币补偿及其他补助、补偿款及产权调换进行了具体约定，由百大公司为羊国声、胡正柏提供房源地点位于财富广场105号商业用房、长江路商业街名品街北区100平方米商业用房，交房时间为2010年12月31日，并补偿差价款110236.50元。在备注栏注明“本协议中所列房屋面积均为建筑面积”。2010年10月29日，羊国声、胡正柏与百大公司、池州市九华征迁有限责任公司对差价110236.50元进行了结算。百大公司将翠微路以南与长江南路以西交叉处土地证号为池土国用（2005）第131／2005号的15**平方米商业用地用来开发写字楼，命名为“财富广场”。2007年12月27日，百大公司（作为甲方）与合肥信驰（作为乙方）签订一份《合作开发房地产协议书》，就“财富广场”项目达成协议，约定：甲方以前述项目及用地作为本次合作开发的投资，乙方则以建设资金的投入等作为本次合作开发的投资，双方采用风险包干项目承包方式合作开发。甲方负责完成项目用地的拆迁安置、规划设计、勘探及“三通一平”工作，将平整后的场地按照约定的时间交由乙方建设，并承担前述“三通一平”工作完成之前所发生的全部成本、费用和风险。乙方负责筹措项目建设的相关资金，进行全面投资，并承担前述“三通一平”工作完成以后所发生的全部成本、费用和风险。乙方同意支付甲方1000万元，用于偿还甲方在整个项目前期所垫付的相关成本费用。前述款项属于一次性包干，多不退乙方，少不补甲方。“财富广场”项目经竣工验收合格后，乙方应从该项目中无偿提供给甲方面积为2857平方米的办公用房，作为项目合作开发的利益分配给甲方或按甲方要求交付给其指定的第三方，由此产生的所有税费（包括但不限于营业税、土地增值税、指定第三方受让交付前述房屋时产生契税、所得税等及相关费用等等）均由乙方承担。除此之外，剩余该项目建设的房屋产权或其销售收益均由乙方享有，由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税等所有税费亦由乙方全部承担，甲方有权按国家规定代扣代缴。鉴于本协议书项下的项目法人单位为甲方，依据国家有关规定，该建设项目相关证照均以甲方名义办理，乙方具体申办，全部一切规费由乙方承担，甲方给予协助。双方还对其他事项进行了约定。百大公司的代表人陈大勇和合肥信驰公司的代表人熊磊在《合作开发房地产协议书》签字。2009年3月6日，百大公司董事会决议，将“财富广场”项目以1000万元的价格转让给信驰公司。2009年11月27日，信驰公司成立，法定代表人为熊磊。2010年3月5日，百大公司（甲方）、合肥信驰（乙方）、信驰公司（丙方）签订一份《协议书》，约定：“一、甲方与乙方于2007年12月27日共同签署了《合作开发房地产协议书》，经乙方与丙方协商一致，由乙方将《合作开发房地产协议书》中的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意接受。自本协议生效之日起，《合作开发房地产协议书》中乙方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继，并由丙方继续履行原协议书。二、甲方对本协议约定的权利义务转让表示同意，并配合乙方与丙方完善相关手续。三、《合作开发房地产协议书》及其附件（包括但不限于补充协议、订单、表格等）中的所有条款及约定在本协议签订后保持不变，甲方和丙方不再另行重新签署协议。四、本协议一式三份，由甲、乙、丙三方各执一份，具同等法律效力。五、本协议自甲、乙、丙三方法定代表人（或授权人）签字并盖章之日起生效。”陈大勇在甲方处签名并加盖了百大公司的公章，熊磊在丙方处签名并加盖了信驰公司公章，乙方处没有法定代表人签名，只加盖了合肥信驰的公章。此外，百大公司（甲方）与信驰公司（乙方）另签订了一份《“财富广场”项目转让协议书》，没有具体的签订时间，约定：甲方同意将“财富广场”项目一次性转让给乙方，项目转让范围为“财富广场”项目国有土地使用权及国有土地使用权出让合同中有关的权利义务、“财富广场”项目的开发权、建设权、在建工程的所有权、土地现状上的建筑物、构筑物及附属设施所有权、已形成的广告资源；乙方应当向甲方支付的全部价款为1000万元，用以对甲方负责完成的“财富广场”项目有关费用的补偿；甲方保证配合乙方完成“财富广场”项目转让行为涉及的开发权、在建工程所有权及所属土地的使用权等涉及本协议项下的相关权利义务的变更登记手续等。百大公司的陈大勇、信驰公司的熊磊在合同上签名并加盖了双方单位的公章。原审庭审中，百大公司认为这是为了应付变更登记而签订的，约定的内容不真实，未实际履行。上述合作及转让项目，羊国声、胡正柏均不知情。2010年3月25日，百大公司向池州市国土资源管理局申请，将“财富广场”项目占地面积1578m2、土地使用权证号为（2005）131／2005号变更过户至信驰公司名下。2010年4月16日，信驰公司取得上述项目面积1578m2土地的土地使用权证，2010年4月30日，信驰公司取得财富广场项目的建设工程规划许可证，2010年8月9日，信驰公司取得财富广场项目商品房预售许可证，2010年12月24日，信驰公司取得财富广场房地产权证。2010年11月22日，羊国声、胡正柏取得了财富广场105门面房的使用权，该门面房的建筑面积为157.49平方米。原审庭审中，百大公司承认，2011年，信驰公司无偿提供给了百大公司（股东）面积为2857平方米的办公用房。原审另查明：孙建国系合肥信驰员工，熊磊原系合肥信驰员工，负责营销，曾是孙建国的领导。因一直未办理财富广场105门面房的房屋产权登记手续，且涉案房屋与拆迁补偿安置协议上的面积存在差异，故羊国声、胡正柏诉至原审法院，请求：1、确认财富广场105门面房为两原告共同共有；2、按现有市场价格补偿原告面积不足部分（8.09平方米）的经济损失323600元（暂定每平方米4万元，最终以法院评估价值为准）；3、赔偿因延期交房14.5个月（自2009年8月至2010年11月份，共计14.5个月，按每平方米30元计算）损失69600元；4本案诉讼费用由被告承担。原审诉讼过程中，羊国声、胡正柏增加诉讼请求，要求判令二被告协助办理产权登记手续。因各方对财富广场105门面的单价协商未果，2014年9月19日，羊国声、胡正柏向原审法院提交房产价格评估申请书。原审法院向池州市中级人民法院提交房产价格评估申请书，池州市中级人民法院委托池州市鸿瑞房地产评估有限公司进行评估，2014年11月11日，该公司出具“征求意见函”，意见为“单价41145元／平方米”，原、被告接到函件后，在10日内均未提出书面意见。2014年11月24日，池州市鸿瑞房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，意见为财富广场105号门面房（总建筑面积为157.49平方米），参考价值648万元，单价每平方米41145元。房地产估价师为杨九发（注册房地产估价师，注册号3420060037）、章清（注册房地产估价师，注册号3419970109），在估价师声明中，上述两位估价师签名并备注了注册号。原告支付评估费2万元。原审庭审中，羊国声、胡正柏对该估价报告没有意见，信驰公司与百大公司认为该估价报告没有效力，因该评估报告无附具鉴定机构资质证书及评估人员资质证书。信驰公司同时认为，即使鉴定有效，鉴定报告总价格与原审原告提的价格不一致，支付鉴定费用是其举证所需，鉴定费用应由其自行承担。原审认为：本案争议的焦点为：1、对羊国声、胡正柏房屋拆迁还房责任的主体是百大公司还是信驰公司；能否确定财富广场105门面房为羊国声与胡正柏共同共有；2、如果确定财富广场105门面房为羊国声与胡正柏共有，面积不足部分补偿经济损失是按建筑面积还是套内面积计算；3、信驰公司与百大公司是否要赔偿羊国声与胡正柏因延期交房14.5个月的损失。针对第一个焦点问题。首先，《合作开发房地产协议书》名义上是双方合作开发房地产，实际上是百大公司以约定的条件（1000万元垫付的前期费用加上2857平方米的办公用房）将财富广场项目转让给合肥信驰，合肥信驰以百大公司名义进行操作；《协议书》将合肥信驰的全部权利义务转让给信驰公司，并约定百大公司与信驰公司不再另行重新签署协议，在“财富广场”项目建成后，信驰公司按《合作开发房地产协议书》的约定向百大公司（股东）交付了约定的办公用房，从双方履行合同的情况看，百大公司与信驰公司是按《合作开发房地产协议书》及《协议书》的约定来履行合同权利和义务的；百大公司与信驰公司的关系也是项目转让关系；《“财富广场”项目转让协议书》一是没有签订时间，另外内容也与《合作开发房地产协议书》及《协议书》的约定相矛盾，对于百大公司关于“这是为了应付变更登记而签订的，约定的内容不真实，未实际履行”的观点，原审予以采信。其次，自2007年8月3日百大公司与羊国声、胡正柏等签订《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》，到2007年12月27日百大公司与合肥信驰签订《合作开发房地产协议书》以及到2010年3月5日百大公司、合肥信驰、信驰公司三方签订的《协议书》，熊磊的签名都在合同重要位置，首先代表百大公司经办人，然后代表合肥信驰法定代表人，最后到信驰公司法定代表人，应当认定与百大公司进行项目转让的是以熊磊为代表的法人单位，不论如何变化，熊磊都是法定代表人或代理人，虽然以不同的公司名义对外操作，目的都是为了承接“财富广场”项目，且对羊国声、胡正柏的拆迁安置熊磊是明知的。再次，在信驰公司未成立之前，百大公司就召开董事会讨论决定将“财富广场”项目转让给信驰公司，百大公司在违规操作的同时，信驰公司成立，其成立目的就是为了承接“财富广场”项目，将《合作开发房地产协议书》中的权利义务尽早落实到信驰公司，所以，在信驰公司成立后，双方迅速签订了《协议书》，百大公司并积极配合信驰公司进行了产权登记等，将财富广场项目转让到信驰公司名下。但不论如果操作，不得损害被拆迁人的合法权益。最后，2010年10月28日羊国声、胡正柏与百大公司签订了《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》，最终确定了羊国声、胡正柏的还房安置地点等，该协议书不违反法律的相关规定，已经发生法律效力，对羊国声、胡正柏与百大公司具有法律约束力，羊国声、胡正柏已根据协议书的约定取得了“财富广场”105门面房，其要求确认“财富广场门面房为其共有没有必要，但涉案房屋没有办理产权登记手续。信驰公司是否有协助其办理产权登记的义务？第一，信驰公司取得了“财富广场”项目土地使用权证和房产证，有条件协助羊国声、胡正柏办理产权登记；第二，百大公司与羊国声、胡正柏签订协议书、羊国声、胡正柏取得“财富广场”105门面房的使用权均是在财富广场房地产权证过户给信驰公司之前；第三，经办人签名中有熊磊的下属孙建国的签名，应当认定信驰公司知道并认可百大公司与羊国声、胡正柏签订的《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”《城市房屋拆迁管理条例》第十九条亦规定“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并且转让合同签订之日起30日内予以公告。”综上，对羊国声、胡正柏拆迁还房责任的主体为信驰公司，信驰公司有义务协助其办理产权登记。对于第二个焦点问题，2010年10月28日《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》，因在备注栏注明了“本协议中所列房屋面积均为建筑面积”，即合同明确约定的是建筑面积，不是套内面积，所以原审按建筑面积计算不足面积部分的经济损失，即补偿2.51平方米（160平方米-157.49平方米=2.51平方米）的经济损失。补偿标准能否参照评估部门的意见？《房地产估价报告》虽没有附具该机构资质证书及评估人员资质证书，但估价师注明了注册房地产估价师的注册号，信驰公司与百大公司未提供证据证明该注册号是假的，亦未提供证据证明该评估机构不具备评估资质，对其认为《房地产估价报告》无效的辩解，原审不予采纳。因双方当事人告对面积不足部分的单价协商无果，羊国声、胡正柏申请鉴定，并支付鉴定费用，该费用的发生是其为解决纠纷而造成经济损失的一部分，信驰公司与百大认为应由羊国声、胡正柏自行承担的辩解，原审不予采纳。综上，原告面积不足部分的经济损失为103273.95元（2.51平方米×41145元／平方米=103273.95元）。对于第三个焦点问题，因羊国声、胡正柏与百大公司2010年签订的《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》约定的交房时间为2010年12月31日前，2010年11月22日羊国声、胡正柏已取得协议约定房屋的使用权，故其要求信驰公司与百大公司赔偿因延期交房14.5个月的损失，没有依据，原审不予支持。综上，百大公司取得羊国声、胡正柏被拆迁房屋所在地块的土地使用权，应当为被拆迁人妥善安置房屋。百大公司向信驰公司转让房地产项目，对尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，安置被拆迁人的义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条及《城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定，应由项目受让人即信驰公司承担。信驰公司辩称合同具有相对性，根据上述规定，房屋拆迁合同具有特殊性，对信驰公司的辩解，原审不予采信。羊国声、胡正柏要求百大公司承担违约责任，原审不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第四十二条第一、三款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、《城市房屋拆迁管理条例》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告池州信驰置业发展有限公司于判决生效之日起十日内协助原告羊国声、胡正柏办理财富广场105门面房产权登记手续。二、被告池州信驰置业发展有限公司于判决生效之日起十日内补偿原告羊国声、胡正柏面积不足部分的经济损失103273.95元。三、被告池州信驰置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告羊国声、胡正柏评估费20000元。四、驳回原告羊国声、胡正柏其他诉讼请求。案件受理费16384元，由被告池州信驰置业发展有限公司负担14000元，原告羊国声、胡正柏负担2384元。信驰公司不服该判决，上诉称：一、原审认定事实错误。1、本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁人为百大公司，被拆迁人为羊国声、胡正柏，应由百大公司承担拆迁补偿安置义务。根据合同的相对性，信驰公司并非本起纠纷的当事人，没有义务补偿被上诉人被拆迁的房屋。即使《城市房地产开发经营管理条例》约定房地产开发企业转让房地产开发项目时，未完成的拆迁补偿安置由受让人承担，但本案拆迁安置履行过程中，通过被上诉人仅向百大公司发律师函，被上诉人与百大公司在明知项目转让后仍由双方签订拆迁补偿安置协议的行为表明，百大公司与被上诉人在协商房屋安置事宜时，已确定仅由百大公司提供房源，由其承担补偿安置义务。2、原审法院认定合肥信驰公司以百大名义进行财富广场项目操作，经二者合法开发房地产项目转让定性为挂靠行为，与事实不符。3、通过原审查明的事实及原审向孙建国所做的调查笔录可知，孙建国是代表百大公司在该协议书上的经办人处签字，并非代表信驰公司，更不是作为熊磊的下属签字，其行为与信驰公司无关。4、上诉人与百大公司签订项目转让协议中明确约定了支付转让价款，原拆迁安置义务由百大公司履行完毕。原审判决由上诉人承担百大公司的拆迁安置义务，而同时上诉人又已全部支付了项目转让价款，未保护上诉人的合法权益。二、原审适用法律错误。原审判决适用了《城市房屋拆迁管理条例》，该条例已被国务院废止。另外，原审没有提供评估人员资质证书，该评估报告无效。原审判决上诉人承担拆迁义务，但上诉人已支付了拆迁补偿款，两者互相矛盾。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判上诉人不用协助被上诉人办理财富广场105门面房产权登记手续，不承担被上诉人的经济损失103273.95元，不承担评估费20000元，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。羊国声、胡正柏辩称：1、原审认定事实无误。上诉人是实际拆迁人，百大公司仅是名义上的拆迁人。原审中的证据（合作开发房地产协议书、转让协议书、合肥信驰公司相关工商登记资料）证明合肥信驰公司是拆迁人，百大公司仅履行加盖公章等配合义务。合肥信驰公司经其合作义务整体转让给信驰公司，信驰公司应当履行相关义务。协助办理产权登记手续的义务应由信驰公司来承担。无论拆迁人是谁，信驰公司作为受让人，应该依法履行拆迁安置义务。2、原审已查明孙建国的身份。孙建国是合肥信驰公司的工作人员，其代表的是合肥信驰公司。从2007年拆迁补偿安置协议和2010年的协议中可以看出，其代表的是合肥信驰公司和信驰公司。合肥信驰公司是财富广场项目的实际拆迁人。3、评估报告合法有效。双方当事人依法选定评估机构，原审法院按照规定要求双方当事人提出异议，评估机构最终出具报告。该评估程序合法。且被上诉人在原审时，提供了其为进行贷款而进行的评估，其价格高于该评估价格。原审法院采信该评估报告正确。关于原审法律适用问题，虽然《城市房屋拆迁管理条例》已被废止，但房屋拆迁不能损害被拆迁人的利益。无论项目怎么转让，被拆迁人享有优先性。综上，原审判决正确，请求二审法院维持原判。百大公司未到庭答辩。二审中，各方当事人未提供新证据。本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明：池州市鸿瑞房地产评估有限公司的房地产价格评估机构资格等级为三级，系本院审查在内的评估机构。杨九发和章清均为注册房地产估价师，注册号分别为3420060037、3419970109。本院认为：根据各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、信驰公司是否应承担羊国声、胡正柏房屋的拆迁补偿安置义务；2、池州市鸿瑞房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》是否有效及原审判决由信驰公司承担评估费用20000元是否正确。关于争议焦点一：信驰公司认为，与羊国声、胡正柏签订房屋拆迁安置补偿协议的相对方是百大公司，故应由百大公司承担对羊国声、胡正柏的房屋拆迁安置补偿义务。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”虽然双方约定由百大公司为羊国声、胡正柏提供房源，但涉案房屋所属建设项目已转让至信驰公司，原拆迁补偿安置合同中的有关权利义务随之移转信驰公司。羊国声、胡正柏与百大公司2010年10月28日签订房屋拆迁补偿安置协议时，百大公司虽已将涉案房屋所属建设项目转让给信驰公司，但羊国声、胡正柏对此并不知情，且该份协议系对2007年8月3日房屋拆迁补偿安置协议的细化，信驰公司明知存在该未完成的拆迁补偿安置，仍受让该建设项目，应对被拆迁人承担拆迁补偿安置义务。信驰公司与百大公司之间即使对安置补偿存有约定，但系其内部关系，不能对抗被拆迁人，对被拆迁人无约束力。故原审判决信驰公司承担羊国声、胡正柏房屋的拆迁补偿安置义务并无不当。当然，原审引用已废止的《城市房屋拆迁管理条例》不当，应予纠正，但不影响信驰公司对羊国声、胡正柏义务的承担，故上诉人的此节上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二：信驰公司认为，原审没有提供评估人员资质证书，故评估报告无效。涉案房地产估价报告虽未附评估人员资质证书，但作出估价报告的池州市鸿瑞房地产评估有限公司的资质和在估价报告上签名的估价师资质已通过本院审查，且估价报告中注明了估计师的注册号。原审评估程序合法，评估报告有效。因羊国声、胡正柏被补偿安置的房屋与拆迁补偿安置协议上确定的面积不一致，原审判决羊国声、胡正柏为实现自己合法权益而产生的费用，由信驰公司承担并无不当。上诉人的此节上诉理由不成立，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，除适用已被废止的《城市房屋拆迁管理条例》错误外，适用其他法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2765元，由上诉人池州信驰置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许院生代理审判员 段贵峰代理审判员 程 进二〇一五年五月四日书 记 员 陈秋霞 关注公众号“”