（2014）海民初字第999号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-16
案件名称
高俊玲诉秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司买卖一审民事判决书
法院
秦皇岛市海港区人民法院
所属地区
秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高俊岭,秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条，第一百一十四条第一款
全文
河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第999号原告高俊岭，女，现住秦皇岛市海港区。委托代理人江川，河北凯悦律师事务所律师。被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人刘嘉诚，董事长。委托代理人刘洋，河北昊宇律师事务所律师。原告高俊玲与被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司（以下简称嘉远地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江川，被告的委托代理人刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的世贸官邸房屋，建筑面积92.97平方米，合同约定被告向原告交房的截止日期为2012年3月31日，原告按照约定交清了购房款518866元，但被告并没有按照合同约定如期交付房屋，2012年10月15日，原告实际接收房屋，期间逾期198天，合同约定按银行活期存款利率计算违约金，但原告方认为合同约定的被告逾期交房违约金低于给原告造成的损失，被告应当按照房屋租金标准支付（2012年4月1日至2012年10月15日原告实际接收房屋之日止）逾期交房违约金12885元。合同还约定交房360日内办理权属登记，现交房已521天仍未办理权属登记，延期办理产权证161天，被告应当按已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方约定，如因被告责任，原告无法在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。原告认为无法协商时，应按法律规定的逾期贷款利率计算，一年期贷款利率为6％，逾期贷款利率应加收50％的罚息，故应为9％，即（518866元×161／365×9％）20598元。被告私自收取原告配套费5000元，原告认为该费用收取不合理，应予以返还。被告现在应该协助原告办理房地产权属证书，并由被告承担本案诉讼费用。被告嘉远地产辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同有效，对购房事实被告认可。被告作为开发单位由于在施工期间遭遇雨雪天气导致施工进展不顺，加之政府部门开展联查活动被迫停工。经被告努力，于2012年10月15日向原告发出收房通知函，所以被告愿意按合同约定给付至2012年10月15日的逾期交房违约金。合同中明确约定违约金的支付方式，如原告认为过低，应承担举证责任，原告要求参照相关案例给付逾期交房违约金没有法律依据。关于逾期办证问题，根据合同约定，双方应协商解决，由于房屋已经实际交付使用，因逾期办证并未导致原告遭受任何实际损失，所以被告不应支付任何违约金。关于配套费问题，配套费是开发商代替相关部门收取，并非被告直接收取，5000元配套费包括水、电、天然气、垃圾清运等相关费用，该费用都是原告生活所需，理应由原告自行承担。另外在原、被告签订合同时并未将此费用纳入建房成本中，而且，合同签订时原告对此费用是明知的，是认可的，是双方达成的真实合意。所以，原告没有理由要求返还配套费。综上，被告除支付逾期交房违约金外，其他均不予认可。经审理查明，2010年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于海港区世贸官邸房屋，建筑面积为92.97平方米，总价款为人民币518866元，合同第八条约定出卖人应当在2012年3月31日将经过验收合格的房屋交付买受人。但是如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇水灾、火灾、雪灾、地震、罢工、骚乱、重大疫情等情况发生的；3、停水、停电、中断交通影响商品房交付的，国家或地方法律法规颁布或修改影响商品房交付的。由于国家、地方行政机关、公用事业单位或他人行为影响商品房交付的，非出卖人控制因素影响商品房交付的。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按照同期银行活期存款利率向买受人支付违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。合同第四条关于计价方式与价款的第4款约定：买受人在签订商品房买卖合同的同时需向出卖人缴纳由出卖人代收的相关费用（具体收费明细见本合同附件四第一款）。合同附件四第一款约定：出卖人按规定向买受人代收代缴的项目、缴纳标准、金额、缴纳方式和时间分别为：1、住宅共用部分，公用设施设备维修基金：根据相关规定标准，由出卖人代收代缴。2、综合配套费（包括天然气、有限电视、门禁系统、预交水电费、垃圾清运费等）预交人民币5000元。3、第一年的物业管理费、设备运行费及装修押金由出卖人代收代缴。4、第一年取暖费按供热部门规定的收费标准由出卖人代收代缴。5、上述费用的费率和金额由相关单位按政府有关文件规定执行。费率和金额如有变化，相关部门规定为准。第1、2款在签订《商品房买卖合同》时交纳，第3、4、5款费用在办理入住手续时交纳，如不交纳，出卖人不予办理入住手续，由此造成的延期交房责任由买受人自行承担。合同签订后原告按照合同的约定付清购房款，并交纳配套费5000元。但被告未能在2012年3月31日前将房屋交付原告使用，而是在2012年10月15日发出通知函，内容为：我公司定于2012年10月15日交房，并于2012年10月15日至2012年10月21日在世贸官邸一层现场集中交房。2012年10月15日原告接收房屋。该房屋现不具备办理产权证的条件。关于原告主张的延期交房违约金的计算依据，本院在审理世贸官邸逾期交房纠纷案件中，其中六件案件曾依据原告的申请对其所购买的房屋在2012年4月1日至2012年10月31日期间出租的租金进行价格评估，秦皇岛市海港区物价局价格认证中心价格评估结论为：世贸官邸1号，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元；世贸官邸2号，建筑面积273.33平方米，房屋租金为17500元；世贸官邸3号，建筑面积95.64平方米，房屋租金为12000元；世贸官邸4号，建筑面积69.29平方米，房屋租金为9000元；世贸官邸5号，建筑面积56.47平方米，房屋租金为8400元；世贸官邸6号房屋，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元。经对比，房屋租金价格远高于按同期活期银行存款利率计算的违约金。秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司原名称为秦皇岛市嘉远房地产开发有限公司。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告未按合同约定的期限向原告交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低，要求进行调整，原告购买房屋的主要目的之一为进行使用，被告未能按期交付房屋，影响了原告的使用，给原告造成的损失相当于原告在同地段租用同面积的房屋的租金损失，由于该房屋在逾期交付期间的租金，远高于双方在合同中约定的违约金，因此应对违约金予以调整，被告应按原告实际损失支付逾期交房违约金，参考其他案件同地段同类房屋租金价格的评估结论，本院酌定被告向原告支付逾期交房违约金11000元，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但自房屋交付之日至今已经超过360日，被告仍未能履行完其在办里产权证过程中的义务。被告应承担逾期办证的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题，因为双方在合同中没有明确约定，应当依据法定由被告向原告支付以购房款为本金，按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准计算自2013年10月11日至2014年4月1日（起诉之日）止的违约金，起诉之日以后的违约金原告可以另行主张。关于原告主张的5000元配套费问题，依据国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》和河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）制定的《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》规定，该试行办法自2011年5月20日起施行。原、被告是2010年11月16日签订的商品房买卖合同是在该办法实施之前，双方在签订合同时未按照《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》的规定约定房价，现原告依此主张退还配套费违背公平原则，本院不予支持。依据合同约定是由被告代收代缴的费用，原告可待被告结算完以后，要求被告出具相关票据，并多退少补。关于原告要求办理产权证书的诉讼请求，庭审中被告也承认现在有关手续正在办理过程中，现在无法为原告办理房地产权属证书，原告的诉请现在无法实现。因此，对原告主张的被告立即协助原告办理房地产权属证书的诉讼请求本院不予支持。原告可在该房屋具备办证条件时另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告高俊玲逾期交房违约金11000元；二、被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告高俊玲迟延办证违约金，违约金按照原告购房款总金额为本金，按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准，自2013年10月11日计算至2014年4月1日；三、对原告高俊玲的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行本判决第一、二项给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费762元，由被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 刘长利代理审判员 党常生代理审判员 张 然二〇一五年五月四日书 记 员 周 悦