（2014）莱阳民三重字第9号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-12
案件名称
原告王孝国诉被告弘盛地产有限公司莱阳分公司、弘盛地产有限公司商品房销售合同纠纷一案判决书
法院
莱阳市人民法院
所属地区
莱阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王孝国,弘盛地产有限公司莱阳分公司,弘盛地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）莱阳民三重字第9号原告：王孝国，男，1969年6月25日出生，汉族。被告：弘盛地产有限公司莱阳分公司。负责人：李成运，该公司经理。被告：弘盛地产有限公司。法定代表人：王安年，该公司董事长。原告王孝国与被告弘盛地产有限公司莱阳分公司（以下简称弘盛分公司）、弘盛地产有限公司（以下简称弘盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，于2014年4月10日作出（2012）莱阳民三初字第389号民事判决书，原告王孝国不服该判决，提起上诉。烟台市中级人民法院2014年8月8日作出（2014）烟民一终字第776号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王孝国到庭参加了诉讼。被告弘盛分公司、弘盛公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年3月24日，原告与被告就弘盛现代城第2幢2单元3层2－301号房屋达成商品房买卖合同。在该合同中双方约定：被告应于2010年12月31日将经验收合格的房屋交付给原告。同时双方还约定：逾期交付房屋的，买方要求继续履行合同的，自合同规定的交付日期的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告仍未将房屋交付原告。因此起诉，请求：1、判令被告支付违约金39145.94元（自2011年1月1日起计算至2011年10月14日，计287天，按房款272794元、每日万分之五计算）；2、诉讼费用由被告负担。被告弘盛分公司在原审中辩称：被告于2011年8月19日以挂号信的形式通知原告交房，原告未接收；被告延期交房的原因是供暖方式因政策因素发生重大变更，导致被告不能按期交房。合同约定以燃气炉方式供暖，但2010年初（合同签订以后）主管部门不同意被告采取燃气取暖方式，被告重新规划新的供暖方式，导致延期交房。到目前为止莱阳市供热管网仍达不到该小区。重审过程中两被告均未提出答辩。经审理查明：2010年3月24日，原告王孝国与被告弘盛分公司签订商品房买卖合同1份，合同内容包括：一、原告购买被告弘盛分公司开发的莱阳市弘盛现代城第002幢2单元3层2－301号住宅房，建筑面积92.69平方米，每平方米单价2375.1元，价款220148元，储物室单价2200元，价款52646元，房款共计272794元。二、被告应于2010年12月31日前将验收合格的商品房交付原告，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：遭遇不可抗力，且卖方在发生不可抗力之日起30日内告知买方的；为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的。遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。三、卖方逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买方有权解除合同。……。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交房款万分之五的违约金。四、采暖系统采用燃气炉方式。合同签订后，原告于2010年3月向被告弘盛分公司付清了房款共272794元。2011年8月31日，弘盛现代城2号住宅楼通过竣工规划验收，同年8月26日，被告向原告交付了房屋。同时查明，2009年12月31日烟台市供热燃气管理处下发烟热燃（2009）37号文件，要求各县市严禁新建利用天然气采暖工程，对城市集中供热范围内的原有天然气采暖项目逐步改造纳入城市集中供热。2011年1月26日，莱阳市集中供热管理办公室发布了《关于弘盛·现代城供热问题的初步意见》，提出针对该小区的供热问题，正在组织青岛伟鹏公司、弘盛分公司等加紧前期论证等工作。审理过程中，对延期交房的原因，被告弘盛分公司解释为烟热燃（2009）37号文件下发后，被告于2010年3、4月份才知道，导致被告重新变更采暖方式。原告则认为发生政策性原因导致延期交房，被告弘盛分公司应在30日内通知原告，但原告直到庭审才知道，所以被告弘盛分公司的主张不成立。另查明，弘盛现代城住宅小区自2013年春节前开始采用小区单独的锅炉房供暖。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同复印件1份、购房发票复印件1张、领房资料接收清单复印件1份、工商登记材料、网页打印件1份，被告提交的挂号信收据1份、烟热燃（2009）37号文件复印件1份、《关于弘盛·现代城供热问题的初步意见》复印件1份、验收合格证1份及原、被告的陈述在卷为凭，足以认定。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告王孝国与被告弘盛分公司签订了《商品房买卖合同》，双方应根据约定履行自己的义务。根据烟热燃（2009）37号文件，各县市严禁新建利用天然气采暖工程，该文件发布时间为2009年12月31日，此时被告弘盛分公司早已取得了相关的规划建设手续，且按常理文件的下发一般具有一定的滞后性，被告弘盛分公司不可能预知其采用的燃气炉采暖方式会被禁用，且涉案房屋的采暖方式属于按政府文件必须进行变更的项目，故供暖方式变更属于双方签订的《商品房买卖合同》中交房日期“为配合执行政府规定文件以及政策而延误的”的情形，被告弘盛分公司的交房时间可以根据供暖方式变更所实际需要的时间进行延期。两被告并未提交证据证实供暖方式变更的实际整改期间，本院酌情确定该期间为5个月。自2011年1月1日至8月26日，被告弘盛分公司共迟延交房238天，扣除整改时间150天，实际逾期88天。按合同约定，逾期不超过180日，出卖人按日向买方支付已交房价款万分之一的违约金，故被告弘盛分公司应向原告支付违约金2400.59元（272794元×88天×0.0001）。被告弘盛分公司系被告弘盛公司的分支机构，无法人资格，故被告弘盛公司应当与弘盛分公司共同承担还款责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、被告弘盛地产有限公司莱阳分公司、被告弘盛地产有限公司于本判决生效后十日内共同向原告王孝国支付逾期交房违约金2400.59元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费779元，由原告负担731元，两被告共同负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 员 辛莉 审 判 员 孙秀王人民陪审员 王金成二〇一五年五月四日书 记 员 孙婷婷 关注微信公众号“”