（2014）黔高民终字第24号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-06-08

案件名称

黔南州国有资本营运有限责任公司诉中房集团都匀房地产开发公司、刘德学联合建房合同纠纷案民事判决书

法院

贵州省高级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中房集团都匀房地产开发公司,黔南州国有资本营运有限责任公司,刘德学

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十二条第一款，第一百七十一条

全文

贵州省高级人民法院民事判决书（2014）黔高民终字第24号上诉人（原审被告）：中房集团都匀房地产开发公司。住所地：贵州省都匀市大十字匀中大厦*楼。法定代表人：袁曙光，该公司总经理。委托代理人：汪晓谦，贵州维拓律师事务所律师。代理权限：特别代理。委托代理人：杨培友，贵州维拓律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：黔南州国有资本营运有限责任公司。住所地：贵州省都匀市环东中路***号。法定代表人：王勤，该公司总经理。委托代理人：乐有任，该公司副总经理。论委托代理人：周镜先，该公司工作人员。原审被告：刘德学，男，汉族，1963年11月20日生，住贵州省独山县城关镇中华街一段**号。黔南州国有资本营运有限责任公司（以下简称资本营运公司）诉中房集团都匀房地产开发公司（以下简称中房都匀公司）、刘德学联合建房合同纠纷一案，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（以下简称黔南中院）作出（2008）黔南民二初字17号民事判决后，中房都匀公司不服提出上诉，本院作出（2010）黔高民一终第124号民事裁定，将本案发回重审。黔南中院依法另行组成合议庭，于2011年10月14日及2012年5月21日公开开庭审理了本案并作出（2011）黔南民商初字第6号民事判决。中房都匀公司不服该判决上诉至本院。本院于2014年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审查明，1997年黔南州物资局改建为黔南州物资总公司（以下简称物资总公司），该公司未到工商行政管理部门办理注册登记，其财务核算执行事业单位会计制度。物资总公司与中房都匀公司经过协商，于2000年12月15日签订了《联建协议》，该协议约定：1、双方联合建设黔南物资大厦，物资总公司提供土地，由中房都匀公司出资并组织设计和施工建设。2、待建的主体工程暂定17层。3、联建物资大厦的分配比例为，二层商场归物资总公司，地下室归中房都匀公司。4、中房都匀公司负责办理房屋产权证和土地使用证。5、拆迁安置的费用由中房都匀公司负责。2000年12月18日，中房都匀公司与刘德学签订《协议》，约定：刘德学挂靠中房都匀公司，以中房都匀公司的名义进行房地产开发，中房都匀公司提供相关手续并收取20万元的挂靠费，刘德学系黔南州物资大厦的实际投资和施工负责人。2001年5月28日物资总公司上报与中房都匀公司签订的《联建协议》，同年7月9日资本营运公司作出同意《联建协议》的批复，并授权物资公司与中房都匀公司签订国有资产转让、联建开发（资本置换）协议。在施工过程中，根据相关行政部门的规划意见：“原大楼底层设计的商场需改建为地下停车场”。双方于2002年11月4日签订了《补充协议》，约定：1、改建后的地下停车场归物资总公司，二楼原设计的商场改为写字楼归中房都匀公司；取消原设计上二楼的二台自动扶梯2、作为调换地下停车场与二楼的补偿，中房都匀公司同意补偿30万元（已支付）给物资总公司。《补充协议》签订后，物资总公司未按规定报资本营运公司及相关部门审批。该工程原暂定十七层后增至十九层，新增建筑面积2，248.31平方米。工程竣工后，2004年10月12日中房都匀公司将二层写字楼出售给沈振东。2005年4月1日当事人双方签订了《黔南物资大厦结算书》，确认地下停车场面积为983.54平方米，二层写字楼面积为1，359.23平方米。中房都匀公司按约定为物资总公司办理了物资大厦的其他房产证，但地下停车场房产证一直未办理。因物资总公司涉及改制，2006年10月23日黔南州人民政府决定将物资公司的资产及相关合同的权益，均移交原告管理和处置。经贵州省皓天评估有限责任公司（2009）皓评字193号评估报告评估，地下停车场和二层写字楼的评估单价分别为每平方1，184.02元及2，698元，在2002年的市场价值分别为1，164，537元及3，667，203元，二者之间的价值差为2，502，666元。重审中，黔南中院依法调取了与标的物相近时期相关地段的二楼商用房相关买卖合同，中房都匀公司也提供了与标的物相近时期相关地段的二楼商用房相关买卖合同，双方当事人对上述证据进行了质证。上诉证据表明，与标的物物资大厦相近时期及相近地段二楼商用房的交易单价分别为每平方米1，500元、2，300元、5，000元不等。沈振东购买物资大厦二楼买卖合同单价为每平方米1，324.28元，购买价格180万元，与标的物在都匀市房产局的销售合同备案手工登记表载明的单价为每平方米3，150元，购买价格为4，281，575元不一致。资本营运公司一审诉称：2000年12月15日，物资总公司与中房都匀公司签订关于联合建设黔南物资大厦的《联建协议》，协议的主要条款有：1、由中房都匀公司提供建设资金并组织设计和施工建设。2、二层商场归物资公司，地下层为商场归中房都匀公司拥有。后须将原设计的地下商场改建成地下停车场，双方于2002年11月4日签订《补充协议》，该协议约定：1、地下停车场归物资总公司，二楼归中房都匀公司。2、二楼原设计的商场改为写字楼，取消原设计的上二楼的二台自动扶梯。3、中房都匀公司同意补偿30万元给物资公司。由于双方非对价交换，造成物资公司损失2，894，418.27元。后来，中房都匀公司在联建协议原定十七层基础上，增建至十九层，新增建筑面积2，248.31平方米。据此以双方确认分配比例物资总公司28%计算，物资总公司应从新增联建面积中获得629.53平方米的房屋所有权，按照都匀市房管局提供的该综合楼十七层一十九层商住房平均售价1，275元／㎡计算，其价值为802，650.75元，被告依法应予补偿原告该项损失。物资总公司改制后，资本营运公司接管了该公司在黔南州物资大厦中的全部房产，以及相关合同的权益，均由原告享有，故原告依法享有本案诉讼主体资格。由于原物资公司与中房都匀公司和刘德学签订的《补充协议》涉及国有资产置换，并未按规定上报相关主管部门审批，擅自将国有资产以非对价置换，造成国有资产流失，且未依法进行评估。根据相关规定，原物资公司未在工商注册登记，也未实施经营，属行政性公司，财务核算执行事业单位会计制度。另外，处置国有资产，应履行审批手续并进行资产评估，对于应当进行资产评估而没有评估的，属违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。因此，应当折价补偿原告2，894，418.27元。根据《联建协议》约定，中房都匀公司办理房产证等相关手续。但被告至今未办理地下停车场的房产证，因此，该办证义务一直处在延续状态中，根据最高法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第170条的规定，因本案是国有资产的置换，未经评估和审批，故不受诉讼时效的限制。刘德学系黔南州物资大厦的实际投资和施工承包人，其与中房都匀公司签订《协议》，挂靠进行房地产开发，实行独立核算，应依法承担连带责任。因此，请求判令：1、确认双方签订的《补充协议》无效。2、被告折价补偿原告因交换无效造成原告的损失2，894，418.27元。3、物资总公司应从新增联建面积中获得629.53平方米的房屋所有权，请求判令被告补偿原告新增建房按面积折价为802，650.72元。诉讼费由被告承担。中房都匀公司一审辩称：1、原告陈述物资公司提供资金组织建设与事实不符，从立项到筹资到开发均与物资公司无关。2、出售给沈振东的单价3，150元每平米与事实不符，出售给沈振东实际单价为1，324.28元，是沈振东为了多得银行贷款提高了单价，沈振东与刘德学另外签订了一份补充协议。3、联建协议新增为19层与事实不符，事实是双方签订的协议中约定的是暂定17层。但协议没有约定对新增楼层如何分配。4、原告陈述补充协议没有上报州政府及相关部门审批与实际情况不符，企业之间签订合同这类合同并不需要审批。在原告陈述提到的内部管理关系批复中有授权物资公司签订协议。5、行政性公司的说法与事实不符，行政性公司是指改革开放初期的一些特殊行业，但物资公司不属于行政性公司，物资公司属于企业性质。6、原告主张资产未经评估就转让，本案就是物资公司将旧房交给中房公司拆迁，2至4楼安置给物资公司，一楼门面50%属于物资公司，5层以上所有的房屋都属于开发公司。后因为规划变更，双方进行了交换，不存在未经评估转让的问题。7、时效问题，原告依据是没有授权经营管理，受到侵害的资产不受诉讼时效的限制，但是物资公司已经从政府的批复文件中已经获得授权签订有关拆迁安置的协议。本案是典型的房屋拆迁安置法律关系。本案争议的焦点就是法律关系的问题。政府批文是批复给中房集团开发该项目，物资公司不出资金，整个项目开发物资公司都没有介入。虽然合同形式是联建合同，但实质上就是拆迁安置合同。原告主张补充协议无效，但企业之间的协议不需要上报。原告主张物资公司不是企业，但州里面的多份文件均证明物资总司的性质就是企业。故物资总公司与中房公司签订协议有效。由于协议只约定2至4楼安置给物资公司，一楼门面50%属于物资公司，5层以上所有的房屋都属于开发公司。故不存在对新增的楼层面积进行折价补偿问题。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。刘德学一审未到庭，但提交了书面答辩主张：1、答辩人作为本案的主体不适格。答辩人只是工程承包施工人。2、补充协议是原告内部的事，不能对抗被告中房公司签订的补充协议，物资公司有对外签订协议的资格。3、原告起诉超过诉讼时效，人民法院不应支持其诉讼请求。请求驳回原告对答辩人的诉请。黔南中院认为，本案争议的焦点为：1、本案《联建协议》合同性质和效力问题及《补充协议》的效力问题。2、关于诉讼时效问题。3、承担责任的主体问题。4、新增楼层的分配问题。5、如何折价补偿的问题。关于《联建协议》合同性质和效力问题及《补充协议》的效力问题。中房都匀公司主张《联建协议》属拆迁安置协议，该协议虽有拆迁安置的内容，但该内容仅为协议的组成部分，合同的主要条款为联合建房各方的权利义务及双方对该房屋的分配，因本案工程为拆旧房建新房，不可避免的涉及拆迁和安置问题，故不能因合同有拆迁安置条款，就认定为拆迁安置协议，应根据合同订立的目的确定其性质。从合同的主要条款判断，一方出土地，而另一方出资金共同开发，并对在开发过程中所涉及的房屋拆迁和过渡安置所陈述的费用予以明确约定。因此，本案合同性质应为联合建房合同。该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律洼的强制性规定，合法有效。中房都匀公司辨称应为拆迁安置协议的理由，无法律依据，不予采纳。关于本案的《补充协议》是否有效的问题，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项“损害社会公共利益和违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，及国务院《国有资产评估管理办法》第三条“国有资产占有单位资产拍卖、转让的，应当进行资产评估”的规定，《补充协议》内容因规避行政法规的强制性规定处置国有资产，且损害社会公共利益，应为无效合同，不具法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，鉴于本案所争议的标的物已依法转让给案外人，事实上已不能返还，故中房都匀公司应当按照标的物的价值折价补偿资本营运公司。关于诉讼时效问题。因《补充协议》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，无效合同被确认无效后，合同视为自始不存在，合同当事人不得依据被确认无效的合同主张权利，其中包含诉讼时效的抗辩权利，而无效合同所涉及的财产返还或者折价补偿的诉讼时效应从合同被人民法院确认无效或者被撤销后计算，故本案不适用诉讼时效的规定。中房都匀公司提出诉讼时效的抗辩理由依法不能成立，不予采纳。关于承担责任的主体问题。本案合同的签订和履行主体均为物资公司和中房都匀公司，故该合同权利的享有者和义务的承担者为本案双方当事人。因物资公司改制，由资本营运公司行使诉权，符合法律规定。中房都匀公司出借其房地产开发的资质给刘德学，由其实际出资并承建涉案工程，刘德学在承建该工程中，均以中房都匀公司的名义实施民事行为，中房都匀公司也予以认可，依法应由中房都匀公司对外承担民事责任。资本营运公司根据合同相对性原则，要求合同相对方承担责任，符合法律规定，应予支持。中房都匀公司在承担责任后，可另依协议向刘德学主张权利。关于新增楼层的分配问题，《联建协议》约定工程主体暂定17层，双方对此进行了分配，但并未约定对新增楼层处置。中房都匀公司在施工中办理了相关手续，主体工程由暂定的17层改为19层。资本营运公司要求对新增楼层按照28%的比例折价补偿，既无合同约定和也没有法律规定，不予支持。关于如何折价补偿的问题，本案物资大厦二楼及车库的同期价值是双方当事人争议的焦点，双方各持己见。对此，黔南中院在重审中组织双方当事人及鉴定机构对（2009）皓评字193号评估报告进行了质询，并依法启动了鉴定程序，调取了相关房产管理部门备案的相关合同参考。因交易单价存在每平方米1，500元、2，300元、5，000元不等的较大差异，考虑本案标的物同期和同地段的商业价值等因素，结合原审鉴定报告的质询情况及本院调查情况与双方当事人的质证意见，黔南中院认为（2009）皓评字193号评估报告作出的标的物地下停车场和二层写字楼的评估单价分别为每平方1，184.02元及2，698元的结论，并未偏离实际，鉴定结论具有客观真实性，予以采信，故中房都匀公司应按评估价格之差2，502，666元折价补偿资本营运公司，但应扣除中房都匀公司已支付的300，000元。综上，黔南中院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、被告中房集团都匀房地产开发公司至本判决生效之日起三十日内向原告黔南州国有资本营运有限责任公司支付房屋补偿款2，202，666元；二、驳回原告黔南州国有资本营运有限责任公司的其他诉讼请求。一审宣判后，中房都匀公司不服，向本院提起上诉。中房都匀公司上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销，驳回被上诉人的诉讼请求。其主要事实和理由是：一、关于《联建协议》合同性质问题。刘德学挂靠上诉人，并以上诉人的名义支付了土地款，而且全额出资完成开发建设，认定“一方出土地”错误。二、关于《补充协议》是否有效的问题。1、黔南州物资公司（以下简称“物资公司”）在签订《联建协议》后，要求将原安置给物资公司的二楼改为安置地下停车库。经双方测算后，补偿30万元差价给物资公司。于是，双方签订了一份《补充协议》，不存在规避《国有资产评估管理办法》。2、判决认定《补充协议》“损害社会公共利益”，并据此认为《补充协议》无效，显然错误。三、当事人主张的权利包括主张原已签订的合同无效这一权利。一审判决认为“本案不适用诉讼时效的规定”错误。被上诉人主要主张《补充协议》无效及其他相关的权利，应当在诉讼时效期限界满前提出，否则即视为放弃权利，即主张《补充协议》的权利不受保护。但是，判决书却先认定无效，再据此认定没有超过诉讼时效，显然错误。四、关于承担责任的主体问题。判决一方面认定涉案项目是上诉人“出借其房地产开发的资质给被告刘德学，由其实际出资并承建……”，即确认了刘德学同上诉人的挂靠关系，但是，却简单的认定由上诉人承担民事责任，显然错误。五、关于如何折价补偿的问题。应当以沈振东购买本案涉案标的即物资大厦二楼的实际交易价1，324.28元／平方米，认定当事“物质大厦二楼”的价格，理由是：1、沈振东当时购买本案涉案房产即物资大厦时签订的买卖协议明确约定单价是1，324.28元／平方米，总价为180万元，而且，该协议还约定，超过上述实际交易单价，而另外签订一份较高格的合同用于向银行多贷款，由此产生的税费由沈振东承担。显然，1，324.28元／平方米是实际交易单价，否则就没有必要协议有关因价差产生的税费由沈振东承担的问题。一审中，沈振东也已出具证词就上述实际交易价格予以证实。沈振东为在银行得到更多的贷款，同刘德学商议另签订一份单价较高的商品房买卖合同。为此，沈振东因涉嫌贷款诈骗而被拘留。这也印证了为什么会有一份单价较好的商品房买卖合同。另外，刘立新、喻光（先）发在物资大厦的购房价格分别为1，230元／平方米和1，300元／平方米，均低于沈振东的购房价，况且，沈振东是整层购买。吴自力购买的“匀中大厦”二楼，地处正大十字，其商业价值远远高于物资大厦，且仅20多平方米，属小面积购买，单价自然要高一些。至于环宇大厦，地处交叉路口且临剑江河，地理位置优于物资大厦，且是国家单位购买，价格也只是高于沈振东购买价不足1，000元／平方米。张梅红当时购买位于大十字的匀房大厦二楼，其单价也仅是1，500元／平方米。所以，应以沈振东的实际交易单价1，324.28元／平方米认定物资大厦二楼当时的价值。资本营运公司二审辩称：一、《联建协议》是联建合同关系而非拆迁安置。二、《补充协议》没有履行国有资产管理的相关审批手续，应当认定为无效协议。而且地下室与二层商场面积差和价格差造成价值差悬殊，一审认定“损害社会公共利益”，并据此认定《补充协议》无效是合法正确的。三、根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第170条的规定，本案争议标的物性质决定了不受诉讼时效期限的限制。四、关于承担责任的主体。根据《联建协议》，本案所有民事责任理应由上诉人来承担。五、关于如何折价补偿问题。上诉人提出的沈振东购买物资大厦二楼与卖方签订了两份合同。两份买卖合同相互矛盾，这样的行为本身就违反了法律法规的规定，是欺骗行为，既使是备案登记的那份合同，也不能作为证据采信。本院经过二审核实，对原审法院查明的事实予以确认。此外，根据本院的要求，上诉人中房都匀公司二审中向本院提交销售不动产统一发票两张（发票号：00042906、00042907），拟证明2008年10月23中房都匀公司收到售房款（出售该物资大厦二楼）1，800，000元。资本营运公司向本院提交《拍卖成交报告》、《进账单》及《关于诉讼标的物产权变化的说明》各一份，拟证明物资大厦地下停车场已于2010年4月8日经公开拍卖程序拍卖，竞买成交价135万元。经法庭质证，双方对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证明力予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，在阅卷和二审审理的基础上，综合双方当事人的诉辩请求和理由，本院归纳本案的争议焦点为：一是本案《联建协议》合同性质和效力问题；二是本案《补充协议》是否有效的问题。关于《联建协议》合同性质和效力问题。中房都匀公司主张《联建协议》属拆迁安置协议。该协议虽有拆迁安置的内容，但该内容仅为协议的组成部分，合同的主要条款为联合建房各方的权利义务及双方对该房屋的分配，因本案工程为拆旧房建新房，不可避免的涉及拆迁和安置问题，故不能因合同有拆迁安置条款，就认定为拆迁安置协议，应根据合同订立的目的确定其性质。从合同的主要条款判断，一方出土地，而另一方出资金共同开发，并对在开发过程中所涉及的房屋拆迁和过渡安置所陈述的费用予以明确约定。因此，一审法院判决本案合同性质应为联合建房合同的认定正确，本院予以维持。关于本案的《补充协议》是否有效的问题。在平等民事主体的经济往来活动中，应当最大限度地保护当事人的合同自由和意思自治的权利。为防止合同自由和意思自治权利滥用，法律虽然通过设立合同无效制度以公权予以干涉，亦需防止公权对私权的恣意，故须严格、审慎适用合同无效制度。《国有资产评估管理办法》是以国务院令的形式颁布实施的行政法规，该《办法》第三条“国有资产占有单位资产拍卖、转让的，应当进行资产评估”的规定，是国有资产占有单位在涉及相关拍卖、转让行为的管理性规制，属于行政法规的管理性强制性规定。本案物质总公司系国有企业，国家概括性授权国有企业管理国有资产，在经济往来中与其他经济主体处于平等的法律地位。其在管理相关国有资产过程中涉及交易须向主管部门报批或履行资产评估的义务属行政管理上的义务，不能以其未尽该义务为由否定合同效力。本案《补充协议》系合同双方真实意思表示，未损害社会公共利益和违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。《补充协议》涉及的地下室和二楼商场，鉴于中房都匀公司与物资总公司已经相互交付且均已出让案外人，《补充协议》已经实际履行完毕，国资营运公司原审诉讼请求已无事实和法律上的依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百七十一条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2011）黔南民商初字第6号民事判决；二、驳回黔南州国有资本营运有限责任公司原审诉讼请求。一审案件受理费36，376元，二审案件受理费24，421元，均由黔南州国有资本营运有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　蔡勇代理审判员　　罗二代理审判员　　李露二〇一五年五月四日书　记　员　　张玲来源：百度搜索“”