（2015）海中法民一终字第854号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-07-07

案件名称

吴浩与海南英大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

法院

海南省海口市中级人民法院

所属地区

海南省海口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

海南英大房地产开发有限公司,吴浩

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2015）海中法民一终字第854号上诉人（原审原告、反诉被告）：海南英大房地产开发有限公司。法定代表人：孙明峰，该公司总经理。委托代理人：张丽，海南天皓律师事务所律师。委托代理人：颜明燕，海南天皓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴浩。委托代理人：胡逸。上诉人海南英大房地产开发有限公司（以下简称英大公司）因与被上诉人吴浩房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成由审判员苏慧担任审判长，审判员李玉民、张莲凤参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：英大公司作为出卖人，吴浩作为买受人，于2009年12月18日签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：“吴浩购买英大公司开发建设的位于海南省海口市美兰区琼州大路XX号的鲁能.海蓝椰风二期第64幢XXX房。该房总价款为1808598元。买受人于2009年12月18日合同签署时支付定金10万元，首付余款448598元于2009年12月18日前一次性支付，剩余房款1260000元于2010年2月18日以银行按揭方式支付。买受人如逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应在2010年5月1日前，将验收合同并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人适用，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”双方在合同补充协议第六条约定：“若买受人的按揭贷款被银行接受，买受人应在接到出卖人通知后10日内与银行签署抵押贷款合同，并由出卖人代办相关手续，相关费用由买受人承担。在按揭手续没有办理完毕之前，出卖人有权拒绝交付房屋”。合同签订后，吴浩依约向英大公司支付了首付款548598元。英大公司于2011年12月26日取得涉案房产所在的“鲁能.海蓝椰风”三期共22幢房产的《商品房预售许可证》（（2011）海房预字0104号），于2011年12月30日取得《建筑工程竣工验收备案证》（备案号：（2011）080），并于2012年1月13日办理了涉案的64栋XXX房产的商品房买卖合同备案登记（合同备案号：A0XXXXXXXXX），备案登记的买受人为英大公司。另查，2010年6月3日，吴浩向英大公司发出一份《关于尽快办妥房地产出售相关手续等的函》认为因英大公司擅自变更规划，导致未能取得商品房屋销售许可证违规销售，给吴浩造成相关贷款利率上升，首付款比例扩大等利益损失，要求英大公司按合同约定配合吴浩办妥房地产出售的相关手续及支付规定的罚金，但英大公司并未回应。自2012年7月13日开始，英大公司多次发函要求吴浩一次性补交剩余房款，吴浩亦多次回函，表示不同意一次性补缴剩余房款的要求，并要求英大公司承担因违约造成吴浩按揭首付比例上调和利率提高等损失。双方关于合同的履行无法达成一致意见。2012年11月21日，英大公司以公证方式将一份解除合同的《通知书》送达吴浩。再查，经英大公司、吴浩双方当庭确认，英大公司于2012年5月1日通知吴浩交房，同时确认吴浩无法在约定期限内办理按揭手续，是因为英大公司未能及时取得《商品房预售许可证》所致。双方签订的《商品房买卖合同》中的第二条关于商品房预售许可证证号的填注横线处为空白。英大公司表示其未取得《商品房预售许可证》而与购房者签订《商品房买卖合同》，确实存在过错，但其认为吴浩在签订《商品房买卖合同》时明知其没有取得《商品房预售许可证》而自愿签订合同，也存在一定过错。英大公司认为吴浩不履行支付购房款义务，致使合同目的无法实现，该合同已由其单方解除；吴浩认为英大公司无权单方解除合同，应当继续履行合同并承担相应违约责任。遂成讼。上诉人英大公司在原审提出的诉讼请求为：一、确认英大公司、吴浩双方签订的《商品房买卖合同》已经解除；二、判令吴浩协助英大公司到海口市住房与城乡建设局办理撤销该合同的备案登记；三、判令吴浩支付英大公司违约金12600.00元；四、判令吴浩承担本案的诉讼费用。被上诉人吴浩在原审提出的反诉请求为：一、英大公司继续履行英大公司、吴浩双方在2009年12月16日签订的《商品房买卖合同》，向吴浩交付其购买的“鲁能.海蓝椰风”二期别墅64栋XXX房产；二、英大公司向吴浩支付逾期交房违约金（以合同约定交房日期2010年5月1日起算，以吴浩已交房款548598元为本金，按照合同约定的日万分之二标准，计算至英大公司实际交房之日止，暂计算至2014年9月1日，违约金为171162.576元）和逾期办理产权登记违约金5485.98元（以合同约定的已付房款的百分之一标准计算），并协助吴浩继续办理商品房银行按揭贷款手续；三、变更付款方式为交房后三年内分三期等额付款；四、本案诉讼费用由英大公司承担。原审法院判决认定：英大公司、吴浩双方于2009年12月18日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，当时英大公司虽未取得商品房预售许可，但其已在2011年11月26日取得《商品房预售许可证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，该《商品房买卖合同》应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应全面适当履行合同义务。一、关于英大公司的各项诉请。英大公司认为其行使解除权的依据为《合同法》第九十四条，但该条赋予一方当事人的解除权必须基于出现不可抗力或对方存在违约的前提。吴浩在英大公司通知补交房款时，并未明确表示拒绝履行支付购房款的合同义务，其要求英大公司承担迟延履行合同义务而给其造成的损失，同时要求英大公司继续履行合同，并未存在违约行为。另一方面，英大公司未取得预售许可导致吴浩无法办理按揭贷款手续，待具备交房条件时，尽管贷款首付比例和基准利率因房贷政策的调整而有所提高，但吴浩仍可办理按揭贷款手续，只是负担的成本增加，双方在履行过程中并非出现不可抗力导致合同目的不能实现的情形，英大公司依据《合同法》第九十四条单方解除合同于法无据，其单方解除合同的通知并不因为送达吴浩而产生解除合同的效力，英大公司请求确认双方签订合同已经解除，并请求判令吴浩协助英大公司办理撤销合同备案登记的诉请没有事实和法律依据，且因吴浩不存在违约的情形，英大公司主张吴浩支付违约金12600元的诉请亦无事实依据。因此，原审法院对英大公司的各项诉讼请求不予支持。二、关于吴浩的各项反诉请求。首先，关于合同是否应当继续履行。从本案的实际情况来看，双方签订的《商品房买卖合同》并非履行不能，只是在当前的房贷政策下继续履行，吴浩作为购房者的履约成本增加，但吴浩可以通过追究违约行为的违约责任来进行救济，使双方在合同中的权利义务趋于公平。从保护交易安全，不阻碍商品市场的充分流通的角度考虑，吴浩要求继续履行合同的诉请合法合理，应予支持。其次，关于购房余款的支付，双方在合同中约定吴浩以按揭贷款的方式支付，并在补充协议中约定由英大公司代办相关手续，因此，吴浩诉请英大公司协助其继续办理商品房按揭贷款手续，有合同依据，原审法院予以支持；对于吴浩主张变更付款方式为交房后三年内分三期等额付款，没有合同依据，原审法院不予支持。再次，关于交付房产的请求。根据合同补充协议，在吴浩办理完按揭贷款手续前，英大公司有权拒绝交付房产，因此，原审法院认为英大公司应在吴浩办理按揭手续完毕后，将涉案房产交付吴浩使用。最后，关于违约金。从双方履行合同的过程来看，吴浩缴纳了首付款548598元，剩余的购房款，依约应当由吴浩通过银行按揭方式支付。因英大公司到2011年12月26日和12月30日才相继取得《商品房预售许可证》并通过验收，致使吴浩在此之前均未能按照合同约定办理银行按揭手续，也导致英大公司未能在双方约定的2010年5月1日之前向吴浩交付房产，其过错在于英大公司。虽合同中的“预售许可证“一栏未标注证号，但合同中并无条款明确告知英大公司尚未取得商品房预售许可的事实，故英大公司主张吴浩明知英大公司未取得预售许可证仍与之签订买卖合同，没有事实依据。因英大公司过错导致其不能在约定时间向吴浩交付房产，已构成违约，应当向吴浩支付逾期交房违约金。因英大公司已于2012年5月1日通知吴浩交房，其逾期交房的违约行为在客观上已终止。此时，英大公司已取得预售登记许可证，且涉案房产已经验收合格，在收到交房通知书后，吴浩应当清楚此时未能申请按揭贷款手续的情形已消除，应积极向英大公司提交申办贷款的材料，协同英大公司申办贷款手续，并在办理按揭手续后要求英大公司交房。因吴浩并未办理按揭手续，英大公司根据合同补充协议有权拒绝交付房产。因此，吴浩要求英大公司支付2012年5月1日以后的逾期交房违约金，没有事实依据，原审法院认定英大公司应自2010年5月2日起至2012年5月1日止，向吴浩支付逾期交房的违约金80095.308元（548598元×730天×万分之二）。至于逾期办理产权登记违约金，根据合同约定，英大公司应当在房产交付使用后360日内，将办理权属登记需由英大公司提供的资料报产权登记机关备案，因涉案房产目前尚未交付，吴浩主张逾期办证的违约金没有合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、英大公司与吴浩于2009年12月18日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、英大公司应协助吴浩继续办理“鲁能.海蓝椰风”二期第64幢XXX房的按揭贷款手续，并在按揭手续办理完毕后30日内将该房产交付吴浩；三、英大公司须在本判决发生法律效力之日起10日内向吴浩支付逾期交房违约金80095.308元；四、驳回英大公司的全部诉讼请求；五、驳回吴浩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23107.49元（其中本诉受理费21191元，反诉费1916.49元），由英大公司负担22059.49元，吴浩负担1048元。上诉人英大公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、英大公司与吴浩签订的《商品房买卖合同》签订的合同已合法解除，一审判决继续履行没有事实及法律依据。1、英大公司在经多次催付房款无果的情况下，依法行使合同解除权。吴浩在收到解除合同通知书后三个月内未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第96条之规定，合同已依法解除。一审判决继续履行合同，没有事实及法律依据。（1）英大公司解除合同的原因，是因为吴浩拒不支付房款，致使英大公司售房收款的合同目的无法实现。英大公司与吴浩签订的《商品房买卖合同》在2011年11月26日取得预售许可证之日起即合法有效，双方即应履行。吴浩的根本义务是支付房款，英大公司的根本义务是将经验收合格的商品房交付吴浩。涉案房产具备交房条件后，英大公司于2012年7月13日、8月9日书面通知吴浩补缴房款。后英大公司的负责人及相关工作人员亦多次与吴浩沟通合同履行事项，终因吴浩提出的高额赔偿要求，协商未果。2012年7月22日、11月12日，吴浩致函英大公司以要求英大公司赔偿其相关损失为由，拒不支付房款。双方提交法庭的往来函件的内容充分证明，吴浩拒不支付房款的意思明确且态度坚决。（2）英大公司在催收房款无果情况下，通知对方解除合同是依法维护企业合法权益的唯一途径，应合法有效。英大公司2012年1月13日已将涉案商品房备案登记在吴浩名下，吴浩在英大公司多次催收房款后，拒不支付房款。英大公司在既收不到房款亦无法另行销售涉案商品房的情况下，不得已于2012年11月21日以公证送达的方式向吴浩发出了解除合同通知书。（3）一审判决认为“依据合同法第94条行使合同解除权，必须是出现不可抗力或存在对方违约为前提。吴浩在收到英大公司的付款通知后，并未拒绝支付房款，不存在违约”，违背事实与法律。英大公司解除合同通知书的内容明确表达了两个意思：一是解除合同的原因：双方无法就付款方式达成一致，合同无法履行；二是明确表达了解除通知书的决定。虽然该通知书引用的法律依据不全面，但并不影响解除合同通知的法律效力。吴浩在2012年11月22日收到解除通知书后，未在法定的期限依法提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第96条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条之规定，该通知书送达吴浩之日合同已依法解除。2、一审判决认定英大公司解除合同的通知不产生解除合同的效力，违背法律规定。《合同法》第94条规定以下五种情形，当事人有法定解除权：一是因不可抗力致使不能实现合同目的；二是在履行期限届满前，一方当事人明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四是当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；五是法律规定的其他情形。本案中，吴浩的行为符合前述法律规定的第三、第四种情形，即吴浩在英大公司催告其履行付款义务后，在长达三个月及三年的时间内不履行支付房款的义务，致使英大公司收取房款的合同目的无法实现。英大公司在解除通知书中明确表明“您与我司又无法就变更付款方式达成一致，双方所签的《商品房买卖合同》不能继续履行”，即英大公司签订合同的目的无法实现。法律设立法定解除权的根本原因，正是基于无法实现合同目的结果。法律规定的很明确，即无论因出现不可抗力，还是因迟延履行，必须要有无法实现合同目的后果，当事人才有权行使法定解除权。在本案中，英大公司经多次催告，吴浩拒不付款，完全符合《合同法》第94条第2项的情形。一审法院牵强地以没有出现不可抗力为由否定英大公司的确认合同解除的请求。该判决有违事实与法律。二、一审判决第二项、第三项判决自相矛盾；判决吴浩向吴浩支付逾期交房违约80095.308元没有合同及法律依据。首先，一审判决自相矛盾。一审判决已认定英大公司逾期交房，且应承担逾期交房的违约金。但其在第二项判决中却又判决英大公司在吴浩办理完毕按揭贷款手续后30日内将房产交付吴浩。一审法院在认定英大公司违约的同时，判决英大公司继续违约。这样的判决明显不当。其次，一审法院判决英大公司支付逾期交房违约金，违背合同及法律规定。双方签订的合同附件四《合同补充协议》第六条第五项明确约定，在按揭手续没有办理完毕之前，出卖人有权拒绝交付房屋。一审法院在判决书驳回吴浩关于立即交房的诉讼请求中，赫然写明“关于交付房产的请求。根据合同补充协议，在被告办理完按揭贷款手续前，原告有权拒绝交付房产，因此，本院认为原告应在被告办理按揭手续完毕后，将涉案房产交付被告使用”。事实上，吴浩从未提交过按揭贷款申请。一审判决一方面认为合同约定的前后履行的约定合法有效，不按揭即有权不交房，另一方面却判决吴浩承担逾期交房的违约金，自相矛盾。三、一审法院判决吴浩以按揭方式支付房款，但却没有判决履行期限，严重侵害了英大公司的合法权益。一是没有任何证据证明吴浩符合按揭贷款的条件，或是吴浩的申请一定能通过贷款银行的审批；二是该判决没有确定吴浩的履行期限，这将意味着，吴浩可以无限期地不支付房款。综上，一审判决在英大公司的解除合同通知已生效的情况下，违背基本的事实与证据，判决继续履行合同没有法律依据；判决英大公司向吴浩支付逾期交房违约金背离合同及法律规定。请求：1、依法撤销（2014）美民一初字第1810号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；2、依法改判支持英大公司的诉讼请求；3、判决吴浩承担本案的全部诉讼费用。被上诉人吴浩针对上诉人英大公司的上诉理由答辩称：本案所涉及《商品房买卖合同》并未解除，故不存在请求法院予以确认之说。首先，英大公司依法不能单方解除合同，英大公司在诉状中所陈述的解除合同的依据是《合同法》的94条和96条即因吴浩的所谓违约行为，延迟履行债务，故英大公司单方行使解除权并通知对方，该合同自通知到达吴浩时解除。但从双方所举证的证据来看，并非如此。英大公司解约的理由是因国家调控原因导致吴浩无法办理银行按揭，双方又不能达成变更付款方式的协议，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。”的规定决定解除合同。由此可见，英大公司并非以吴浩违约为由解约，故不能适用《合同法》的94条和96条规定单方解约。因此，上述《商品房买卖合同》并未解除，而只能请求法院判令解除。因此，英大公司请求确认合同解除的诉讼请求应予驳回。其次，本案所涉合同依法不能判令解除。本案中双方未能订立商品房担保贷款合同并非系不可归责于双方当事人，而纯系英大公司违法违规售房所致。双方于2009年12月16日签订《商品房买卖合同》，该合同签订后，吴浩按期支付了首付款。但此后吴浩发觉同期的购房者已经办理银行按揭手续完毕之时，英大公司却迟迟不要求提供办理银行按揭的相关材料。经询问相关银行得知系因开发商原因尚不能办理按揭手续。2010年5月1日合同约定的交房期限届至，英大公司既不能交房也不能安排银行为吴浩办理按揭手续。经吴浩多方了解才发现问题的根源在于英大公司在售房时及此后几年的时间里未能取得售房所必须的《房屋预售许可证》，吴浩无法办理按揭系英大公司违法违规售房所致。因此，所谓因国家宏观政策调控导致吴浩不能办理银行按揭手续的说法根本不是事实，更不属于法律和司法解释规定的“不可归责于当事人双方的事由”。故法院不能判令解除合同。最后，英大公司要求吴浩支付其逾期付款违约金于法无据。如吴浩以上所述，既然英大公司无权解除合同，且英大公司在合同中已经违约在先，其主张吴浩支付违约金无事实和法律依据。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。英大公司称其按照上述法条第二、三、四款规定的法定解除权的行使条件，行使法定解除权。但结合本案的实际情况，吴浩在英大公司通知补交房款时，并未明确表示拒绝履行支付购房款的合同义务，其只是要求英大公司先行赔付因迟延取得《商品房预售许可证》而造成的各项损失。考虑到英大公司确实存在迟延取得《商品房预售许可证》而导致吴浩无法办理按揭贷款手续，待具备交房条件时，贷款首付比例和基准利率因房贷政策的调整而有所提高，英大公司过错在先。吴浩要求英大公司支付上述损失于理有据。因此，本案并不存在在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况，英大公司依据《合同法》第九十四条单方解除合同于法无据，其单方解除合同的通知并不因为送达吴浩而产生解除合同的效力。因此，英大公司请求确认双方签订合同已经解除，并请求判令撤销合同备案登记的诉请，本院不予支持。对于按揭贷款手续的办理时间，因双方签订《商品房买卖合同》为2009年12月18日，而约定的办理按揭时间为2010年2月18日，因此，吴浩有2个月的时间办理按揭。本院亦判令吴浩于本判决生效之日起2个月内办理相关的按揭贷款手续。英大公司在按揭手续办理完毕后30日内将房产交给吴浩。对于违约金问题。因涉案商品房到2011年12月26日和12月30日才相继取得《商品房预售许可证》并通过验收，致使吴浩在此之前均未能按照合同约定办理银行按揭手续。同时，英大公司也未能在双方约定的2010年5月1日之前向吴浩交付房产。对此，英大公司存在过错。虽合同中的“预售许可证“一栏未标注证号，但合同中并无条款明确告知吴浩尚未取得商品房预售许可证的事实，故英大公司主张吴浩明知未取得预售许可证仍与之签订买卖合同，没有事实依据。因英大公司已于2012年5月1日通知吴浩交房，一审法院认定2010年5月2日起至2012年5月1日止计算逾期交房违约金80095.308元，于理有据，本院予以支持。至于英大公司称其取得预售许可证后，多次通知吴浩办理按揭手续，吴浩拒绝办理，给英大公司造成损失，英大公司对此可另行主张，本院在此不予处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25023.78元，由海南英大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　苏　慧审判员　李玉民审判员　张莲凤二〇一五年五月四日书记员　吴淑立关注公众号“”