（2014）穗中法民五终字第4785号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2017-06-20
案件名称
陈庆华与广州侨鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2014民五终4785二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈庆华,广州侨鑫房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4785号上诉人(原审原告)陈庆华，住广州市天河区。委托代理人张杜静，系广东南国德赛律师事务所律师。上诉人(原审被告)广州侨鑫房地产开发有限公司，住所地广州经济技术开发区。法定代表人周泽荣，董事长。委托代理人谭彦斐、李剑，均系该司职员。上诉人陈庆华、广州侨鑫房地产开发有限公司（以下简称侨鑫公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：侨鑫公司是座落于广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）的汇景新城住宅楼x幢（自编Cxx街区A、B、C、D、E、F、G、H、J、K栋）的开发商，取得了上述房屋的《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第200802xx号1。2009年5月7日，陈庆华（乙方，下同）与侨鑫公司（甲方，下同）签订了编号为穗房合字200905037729号的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定陈庆华购买的商品房为现房，位于汇景新城Cxx第x栋园景幢x层102号房（以下简称案涉房屋）；（第三条）测绘地址为广州市天河区汇景北路xxx号xxx房，该商品房用途为住宅，户型结构为复式1厨4卫，建筑面积432.8858平方米，其中，套内建筑面积为418.2227平方米；（第六条）该商品房属预售，按套出售并计价，总金额为12607480元等。上述《合同》第十五条对面积确认及面积差异处理作出约定，但条款中亦显示“当事人选择第六条按套计价方式的，不适用本条约定”；第十六条对规划、设计变更作出约定称该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，不同意变更的乙方可要求解除买卖合同；上述《合同》附件一平面图显示案涉房屋包括首层（未显示架空层字样）、二层（显示各个房间名称字样等）及3.2标高（显示各个房间名称字样等）；附件五《本合同补充协议》第八条约定由于该商品房属按套出售，原合同第十五条中有关“面积确认及面积差异处理”取消。同日，陈庆华（乙方，下同）与侨鑫公司（甲方，下同）双方另签订《补充协议》对案涉房屋面积数据及面积补差条款进行补充说明，约定：一、原合同第三条增加补充条款为：1、广州市房地产测绘所测算的该商品房的预售面积为建筑面积432.8858平方米，其中套内面积418.227平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为14.6631平方米；2、乙方在购买商品房时已明确知晓，由于户型布局调整的需要甲乙双方同意该商品房的预售面积更改为：建筑面积427.15平方米，其中，套内建筑面积为422.49平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为14.66平方米；二、原合同第十五条增加补充条款为：1、凡以面积为计费依据的各项费用（除房款外），实测面积确定前按本补充协议约定更改面积计收；实测面积确定后，以实测面积计收；三、本补充协议是原合同的有效组成部分及延续，所提及事宜与原合同有不同的内容以本补充协议为准，未提及事宜以原合同为准；等内容。庭审中，陈庆华、侨鑫公司均确认上述《合同》附件一平面图即为侨鑫公司提交给规划行政部门审批的案涉房屋的设计图纸。上述合同签订后，陈庆华履行了支付全部购房款12607480元的义务，侨鑫公司于2009年8月28日开具了相应的发票；陈庆华还支付了案涉房屋的契税378224元，并于2011年5月30日取得相应的《契税完税证》。侨鑫公司亦将案涉房屋交付陈庆华使用。2011年8月5日，广州市国土资源和房屋管理局以陈庆华为权属人、天河区汇景北路xxx号xxx房为地址，核发了案涉房屋的《房地产权证》给陈庆华，其中记载建筑面积为406.59平方米，套内建筑面积为321平方米。陈庆华于2013年3月4日向向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令侨鑫公司：1、返还面积差异款2930778元；2、支付面积差异款的利息（以面积差异款2930778元为本金，按同期贷款年利率6.65%，自2011年8月5日起计至实际付清之日止）；3、赔偿面积误差比绝对值超过3%部分的赔偿款2552558元；4、侨鑫公司承担本案诉讼费。侨鑫公司一审辩称：一、关于陈庆华要求其返还面积差异款及面积差赔偿款的诉讼请求，根据双方签订的合同及补充协议均表明讼争房屋出售时是按套计价的，且明确约定房屋出现面积差异不按面积差条款处理，即案涉房屋发生面积差的，双方无须对购房款多退少补。二、从法律的规定说，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》，该司法解释也明确了法定的面积差处理方式仅适用于合同没有约定或约定不明的情况，而本案双方在签订合同第6条及补充协议第8条、第二份补充协议第1、2条均对面积差处理有明确约定，陈庆华却要求适用司法解释来处理面积差，这是混淆法律适用前提。三、从本案的事实说，陈庆华于2010年12月9日实际收楼，并现场察看了房屋的状况，也在收楼确认书中确认已清楚验收该单元，陈庆华在收楼时并没有对房屋状况提出异议且已接受了房屋。因此，陈庆华要求其返还面积差款及支付赔偿款没有任何事实及法律依据。鉴于其无须返回面积差款，因此陈庆华要求支付面积差异款的利息、赔偿多支付的契税款款项等诉讼请求均没有事实依据。陈庆华为证明案涉房屋面积减少的原因在于侨鑫公司存在改建扩建行为致使架空层减少，因此被规划局处罚，所以侨鑫公司对架空层进行调整，并导致案涉房屋面积变化，提交了以下证据：1、案涉房屋首层的《建设工程规划许可证》附图即施工图（时间为2007年5月30日，首层位置显示架空层字样）及附件《建设工程审核书》（显示案涉房屋所在住宅楼的地上各层均为住宅）、《建设工程规划验收合格证》附图即竣工图（时间为2010年9月10日，首层位置显示架空层字样）；2、案涉房屋所在的天河区汇景新城Cxx街区住宅x幢的《建设工程规划验收合格证》〔备注显示该工程存在扩建、改建、移位等违法建设，但已经广州市规划局穗规决（2010）577号《违法建设行政处罚决定书》作罚款后保留使用，现已执行完毕〕；3、穗规决（2010）577号《违法建设行政处罚决定书》（显示侨鑫公司在2007年4月施工期间，就案涉房屋所在汇景新城住宅楼xx幢及街区大堂x幢未按批准的报建图纸施工，造成违法建设如下：……改变F、G、H、J、K栋首层入户大堂和会客厅布局，并增加大堂面积，导致架空层面积相对减少……）。侨鑫公司对上述证据真实性予以认可，但关联性不予认可，认为案涉房屋不存在规划变更情况。关于案涉房屋首层规划变更问题，侨鑫公司未举证证明变更原因在于陈庆华及其变更经过了陈庆华的同意。本案中，陈庆华、侨鑫公司就侨鑫公司违反《合同》第十六条约定时，陈庆华选择继续履行合同情况下侨鑫公司如何承担违约责任未达成一致补充约定。另，陈庆华于某向本院申请撤回其要求侨鑫公司赔偿多支付的契税款87923元的诉讼请求。原审法院认为：陈庆华关于撤回要求侨鑫公司赔偿多支付的契税款87923元的诉讼请求的申请，符合法律规定，依法予以准许。陈庆华、侨鑫公司双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。结合《合同》第六条、第十五条、附件五第八条、《补充协议》的约定来看，陈庆华、侨鑫公司双方关于面积差异处理的约定内容实质为双方当事人已约定对面积差异款不做退补，不属于《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条规定的合同没有约定或者约定不明确的情形。但是，尽管如此，《合同》第十六条还约定了案涉房屋预售后，侨鑫公司不得未经陈庆华同意擅自变更规划、设计。侨鑫公司作为案涉房屋的开发商，将符合设计、规划的案涉房屋交付陈庆华使用是其主要的义务之一，但从本案查明的事实看，《建设工程规划验收合格证》附图即竣工图、案涉房屋首层的《建设工程规划许可证》附图即施工图等证据均显示案涉房屋的首层存在原来没有标示架空层但竣工图却标示为架空层的规划变更情形，侨鑫公司未能提交反驳证据对此予以证明，原审法院对此不予采信。现侨鑫公司未举证证明其作出上述变更业经陈庆华同意，且从案涉房屋的《房地产权证记载》的套内面积与《合同》、《补充协议》所约定的套内面积相比较看，套内面积减少了101.49平方米（422.49平方米－321平方米），套内面积误差比达到24%，故侨鑫公司存在严重违约行为。在此情况下，《合同》第十六条仅约定了陈庆华得以解除合同实施救济，而未约定陈庆华在选择继续履行合同情况下的救济方式，属于对陈庆华选择继续履行合同情况下侨鑫公司如何承担违约责任未作约定，现陈庆华、侨鑫公司对此问题未能达成一致补充意见。从生活常识判断，套内面积减少必然会给陈庆华造成一定损失，因此，根据诚实信用原则和公平合理原则，综合本案案情，原审法院酌情认定侨鑫公司应参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条的规定返还套内面积减少部分的房价款给陈庆华。即侨鑫公司应返还的房价款为3028552.50元〔总房价款12607480元÷约定的套内面积422.49平方米×（约定的套内面积422.49平方米－实测的套内面积321平方米〕。现陈庆华自愿要求侨鑫公司返还其面积差异款2930778元，属于陈庆华对自身民事权利的合法处分，符合法律规定，予以准许。因陈庆华已于2011年8月28日前付清案涉房屋全部房款，但根据原审法院上述关于其中2930814.72元房价款应当返还的认定，侨鑫公司无偿占用上述2930814.72元房价款并无合法依据，侨鑫公司上述占用行为给陈庆华造成一定损失即利息损失，现陈庆华自愿要求侨鑫公司以2930778元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2011年8月5日起支付利息至实际付清之日止，并无不妥，原审法院予以支持。至于陈庆华第三项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条的规定，判决如下：一、侨鑫公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈庆华返还广州市天河区汇景北路xxx号102房的购房款2930778元；二、侨鑫公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈庆华支付利息（以2930778元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2011年8月5日起计至实际付清之日止）；三、驳回陈庆华的其他诉讼请求。本案一审案件受理费52900元，由陈庆华负担23790元，侨鑫公司负担29110元。判后，陈庆华、侨鑫公司均不服原审判决，向本院提起上诉。陈庆华上诉称：一、根据《合同》第十五条及附件五《本合同补充协议》第八条约定，合同双方并未约定面积差异处理方式，而一审法院将其错误认定为“如有面积差异互不退补”情形。二、依双方签订的《补充协议》的一、二两条约定及《商品房销售管理办法》第二十条规定，侨鑫公司应当支付面积误差比超过3%部分的面积差款。三、事实是在双方补充协议中明确约定套内面积为422.49平方米，比原合同约定的套内建筑面积418.2227平方米增加。而陈庆华实际领取产权证上记载面积比原合同约定减少101.49平方米，面积误差比达24%，依法律规定侨鑫公司应当双倍支付面积差异款。综上，陈庆华上诉请求：撤销原审判决第三项，改判侨鑫公司支付面积误差比超出3%部分的面积差款2552558元。侨鑫公司答辩并上诉：关于陈庆华上诉认为存在欺诈行为，陈庆华没有证据。根据合同附件1，陈庆华知悉增加部分面积不具备使用功能，《合同》约定的面积是根据广州市测绘所测绘的，其不存在欺诈。涉案房屋交付时，侨鑫公司已经根据陈庆华要求对涉案房屋增加部分面积进行围蔽，陈庆华一直在使用。对本案上诉的事实及理由：一、侨鑫公司对涉案房屋并不存在变更规划的情况。根据《合同》附件一之《汇景新城Cxx街区x栋园景别墅首层平面图》显示，双方均同意涉案房屋面积减少部分的区域不具备使用功能，应属小区公共部位，因此《建设工程规划验收合格证》上标注为“架空层”是符合双方的约定以及事实逻辑。依《违法建设行政处罚决定书》内容看，该处罚决定与涉案房屋不存在关联。事实上对涉案房屋并不存在变更规划，也并未受到行政处罚或认定。二、原审虽然认定《合同》对面积差处理为不多退少补，且为按套出售，但以变更规划为由判定侨鑫公司按套内建筑面积的差异向陈庆华退还减少的面积差款，有违公平，侵犯侨鑫公司权益。依《合同》第六条、本合同补充协议十二条约定及《物业管理服务协议》之按建筑面积计收物业费，陈庆华不但使用了涉案房屋的专有面积部分，更使用了公用部分的面积（花园），且事实上对于涉案房屋的专有面积减少部分也由陈庆华围蔽起来作为室内面积使用，若按原审判定，理应将围蔽的公共面积全部拆除。同时，按照《中华人民共和国合同法》第111条规定及公平原则，因《合同》约定计价为按套出售，即使侨鑫公司需承担违约责任，也不应按套内面积计价的方式核定违约责任。三、依照《合同》约定面积差无需多退少补，双方不存在退还面积差款的事实。而且对于规划变更，不存在涉案房屋的行政处罚及决定，侨鑫公司不需要也不知道应向陈庆华退还面积差款。退而言之，即使判退面积差款，也应从判决生效之日起计并按法定计算滞纳金。综上，侨鑫公司上诉请求依法撤销原审判决第一、二项，驳回陈庆华全部诉请。陈庆华答辩称：侨鑫公司上诉意见不符合真实情况，应当按照原审查明部分来进行认定，对于双方在合同里约定的面积应当计入产权证。经查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，陈庆华、侨鑫公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效的，双方均应切实履行。双方当事人上诉要求法院判决对方承担涉案房屋面积减少的法律后果，因此二审争议的焦点为涉案房屋面积减少的原因及合同责任。《商品房买卖合同》约定案涉房屋属预售，按套出售并计价；建筑面积共432.8858平方米，其中，套内建筑面积418.2227平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积14.6631平方米。而双方在《补充协议》则约定同意案涉房屋的预售面积更改为：建筑面积更改为427.15平方米，其中，套内建筑面积为422.49平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为14.66平方米。凡以面积为计费依据的各项费用（除房款外），实测面积确定前按本补充协议约定更改面积计收；实测面积确定后，以实测面积计收。双方并特别约定补充协议是原合同的有效组成部分及延续，所提及事宜与原合同有不同的内容以本补充协议为准，未提及事宜以原合同为准等条款。现根据案涉房屋权属证书记载，案涉房屋套内建筑面积比《补充协议》约定的套内建筑面积减少了101.49平方米（即422.49平方米－321平方米）、共有分摊面积则增加了70.93平方米（即85.59平方米－14.66平方米），即套内建筑面积误差比绝对值约为24.02%［即（101.49平方米÷422.49平方米）×100%］。合同约定的产权面积中属于规划部分所形成房屋建筑面积最终未被产权登记机构认可。双方虽然在《商品房买卖合同》中约定案涉房屋是按套出售并计价的，且买卖双方在合同约定的房屋面积与实测面积有差异时互不退补，但该合同第十六条约定“规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，不同意变更的乙方可要求解除买卖合同”。侨鑫公司在明知涉案房屋出售产权面积包含架空层区域的情况下，未告知陈庆华，也未取得规划部门审核批准，所作出售427.15平方米房屋的承诺，有违诚信。侨鑫公司上诉所称出售架空层经双方约定，缺乏事实依据。其上诉认为陈庆华已实际使用架空层区域，理应承担面积差异的后果，缺乏法律依据。原审法院据此认定侨鑫公司违背了民事活动所应遵循的诚实信用原则，其行为已经构成违约，并参照案涉房屋的总房价及合同约定的套内建筑面积，根据公平原则判令侨鑫公司返还陈庆华所购案涉房屋的套内建筑面积差异款2930778元及相应期间的利息，并无不当，本院予以维持。侨鑫公司上诉主张其无需向陈庆华退还面积差异款，即使退款也不应支付相应利息的诉请，其理据不能成立，本院不予支持。陈庆华上诉主张根据《商品房销售管理办法》第二十条规定侨鑫公司应向其双倍支付面积差异款，因双方当事人在《案涉商品房买卖合同》及《补充协议》中约定案涉房屋按套出售，实际已对面积差异的处理方式作出了约定，故陈庆华主张按照相关法律规定的双方当事人未约定面积差异款处理方式的情形双倍返还面积差异款，理据不足，本院不予支持。关于双方争议的案涉房屋面积房产证测绘图与《商品房买卖合同》附图之间减少的部分（即《建设工程规划验收合格证》上标注为“架空层”的区域），由于该区域被侨鑫公司围蔽后是否属于违章建筑的认定属于行政部门职权范围，双方可在行政机构对此作出处理后另寻他途解决，本案不予调处。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，本院予以维持；上诉人侨鑫公司、陈庆华的上诉主张，理据不足，依法均应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80120元，由上诉人广州侨鑫房地产开发有限公司负担52900元，上诉人陈庆华负担27220元。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 陈慧芳代理审判员 黄春成二〇一五年五月四日书 记 员 杨仁义