（2014）济民一终字第1077号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-09
案件名称
颜林与山东三威置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
颜林,山东三威置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民一终字第1077号上诉人（原审原告）颜林，男，1986年10月9日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审被告）山东三威置业有限公司，住所地济南市。法定代表人张辉，董事长。委托代理人王诗海、陈红，均系山东高信律师事务所律师。上诉人颜林因与被上诉人山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2009年11月28日双方签订商品房买卖合同，由颜林购买三威公司自行开发的XXXX国际社区第X幢X单元XXX号房屋，总价为878676元。颜林采取按揭方式分期支付购房款，三威公司于2010年9月30日前交付房屋，并在交房后24个月内，将办理权属登记需由三威公司提供的资料报产权机关备案，逾期办理将承担违约责任。对违约责任的承担，合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.3%向买受人支付违约金。现颜林已支付完全部房款878676元。三威公司于2011年3月16日交付涉案房屋给颜林，但因三威公司超出建设工程规划许可范围建房，故其未能在约定期间内将办理权属登记需由三威公司提供的资料报产权登记机关备案。合同约定违约金数额为878676×0.3%=2636元。颜林以原约定违约金比例过低诉至法院，请求依法判令三威公司增加违约金额并承担本案诉讼费，但未提交逾期办证损失的证据。原审法院认为：双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。颜林依约交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，三威公司应当在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付给颜林，并办理出卖人产权备案登记手续。但三威公司并未在约定期限内向房屋产权登记机关备案，故三威公司构成违约，应当承担相应的违约责任。对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理。本案中，双方在商品房买卖合同中明确约定了违约金的计算方式。颜林以约定的金额过低、显失公平为由请求增加违约金数额，但并未提交相应证据证实其实际损失的具体金额。因而，对颜林之诉讼请求中超出合同约定违约金数额的部分，不予支持。因本案争议系三威公司的违约行为造成，故案件受理费应由三威公司负担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告颜林违约金2636元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，由被告山东三威置业有限公司负担。上诉人颜林不服原审判决上诉称：一审判决适用法律错误，判决结果显失公平，助长了开发商的违法不诚信行为，不利于房地产市场的长期、稳定、健康发展，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人已完全履行了合同义务，而被上诉人违反法定规划条件，超规划进行房地产开发，导致上诉人购买的商品房产权证书至今无法办理，构成严重违约，应承担违约责任。上诉人要求法院依法调整违约金，具有正当、合理的理由。1、违约金具有督促违约方及时履行合同义务、弥补守约方损失的作用。双方在订立合同时，涉案商品房所在地块建筑物规划条件在19层以下，但是被上诉人建设到33层，却只在合同中约定的一次性支付0.3%的违约金，被上诉人无需理会因违约行为所受到的影响，违约金无法产生作用。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，对于损失难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案中双方对损失数额难以达成一致意见，因此应参照上述标准予以确定。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定高额违约金的目的，就是要处罚无视购房者利益的开发商，督促开发商遵循诚实信用原则，严格依法、依约履行义务，规范房地产市场秩序，因此，对开发商逃避法律责任、社会责任的行为，应当对其惩戒。4、上诉人购房的主要目的是为了解决孩子上学问题。因被上诉人的违法、违约行为导致该问题难以解决，影响上诉人整个家庭的和睦、和谐，造成巨大的隐性损失和间接损失。综上，恳请法院按照公平原则依法判决，调整违约金比例，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人三威公司答辩称：双方之间的合同未违反法律强制性规定，为有效合同，答辩人正积极补办办证手续，上诉人在此期间无实际经济损失，也不存在损失难以确定的问题。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，适用该司法解释第十八条规定的参照央行标准计算延期办证违约金应具备以下两个条件，首先应没有约定违约金，其次是实际损失额难以确定。本案中，三威公司与颜林在合同中明确约定了延期办证违约金的计算方法，颜林亦未举证证明其因迟延办证产生损失。因此，不能适用该条司法解释。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据以上规定，当事人可以请求法院对违约金进行调整，但适用以上条款的条件是，违约金低于造成的损失。颜林未举证证明其实际损失，本院对颜林该请求，无法支持。综上，颜林的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人颜林负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙红岩审 判 员 翟 勇代理审判员 赵建军二〇一五年五月四日书 记 员 白 雪 更多数据：搜索“”来源：