（2015）龙新民初字第2074号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-08-31

案件名称

龙岩嘉御物业管理有限公司与兰玉华物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

龙岩市新罗区人民法院

所属地区

龙岩市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省龙岩市新罗区人民法院民事判决书（2015）龙新民初字第2074号原告龙岩嘉御物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区登高西路170号（香樟名都）C幢2层201室。法定代表人洪浩，董事长。委托代理人郑思，福建岩风律师事务所律师。被告兰玉华，女，1960年7月12日出生，汉族，龙岩市第一医院医生，住龙岩市新罗区。委托代理人黄建生（系被告之夫），男，1959年12月6日出生，汉族，龙岩市市场开发有限公司员工，住龙岩市新罗区。原告龙岩嘉御物业管理有限公司（以下简称嘉御物业公司）与被告兰玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由审判员邱熠枫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑思、被告兰玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉御物业公司诉称：原告受��岩市西陂房地产开发有限公司的聘请，为西湖御景小区提供物业管理服务。被告系西湖御景B栋203室业主。从2012年7月至2014年12月，被告拖欠物业服务费1828.1元（121.87㎡×0.5元／㎡／月×30月），从2012年4月至2014年12月止，被告拖欠自用水费576元、自用水费电费16元、公摊电费165.7元、楼道公摊电费95.5元、滞纳金1645.25元，以上合计4326.55元。原告多次催讨未果遂向法院起诉，请求判令被告向原告支付物业服务费1828.10元、自用水费576元、自用水费电费16元、公摊电费165.70元、楼道公摊电费95.50元、滞纳金1645.25元，合计4326.55元。被告兰玉华辩称：一、原告提供的《西湖苑物业管理服务合同》无效。被告于2008年11月8日购买B203房屋时，同意龙岩市西陂房地产开发有限公司与深圳市财富物业管理有限公司签订的前期物业服务合同。该合同已于2011年8月29日终止，之后被告未作出任��承诺。二、原告与龙岩市西陂房地产开发有限公司签订的《西湖苑物业管理服务合同》，被告一无所知。与被告无关，被告不是当事人，被告并未委托或授权任何代理人订立任何合同。三、该合同甲乙双方签章前后相反，文本未见骑缝章或可以确认文本中的内容不被更改的有效措施，文本第12页乙方及日期所签字可能系近期钢笔所签。四、物业管理服务合同所指向小区与被告所居住小区并非同一小区。五、物业服务合同中约定，双方可向项目所在地人民法院提起诉讼，原告无权向被告提起诉讼。六、对于本案事实，实际情况如下：1、被告未缴纳自用水费、自用水费电费系原告原因所致；2、公摊电费、楼道公摊电费的计量方式、计量公式、分摊依据不清晰，使人难以信服，也未有第三方参与监督；3、原告主张滞纳金没有根据，原、被告未签订任何协议，而且物业公司的服务内容、质量存在重大瑕疵；4、被告多次向业委会投诉，业委会也多次向原告提出整改意见，而原告拒绝整改；5、被告从未收到欠缴物业费催款单。诉讼中，原告补充陈述，原告主张的自用水费电费系加压费用，楼道公摊电费系楼道照明公摊费用，公摊电费系除楼道外区域的公摊费用；自用水费、电费是根据实际产生用量、读数进行计算，原告每月有公示明细表；公摊电费系扣除移动通信、机房用电及车位用电的费用。被告补充陈述，被告购买房屋时，合同上小区的名称为西湖苑安置住宅小区，小区一直使用这个名称，从未更名过；被告于2010年8月搬入现在的B幢203室房屋居住至今。被告有向小区管理人员缴纳至2012年6月的物业费、车位费、自用水费共计四百多元，但从未被出示过物业服务合同；2013年1月23日被告所在小区第一届业委会成立，至今没有与任何��家物业公司签订合同。经审理查明：2011年10月30日，原告与龙岩市西陂房地产开发有限公司签订《西湖苑物业管理服务合同》一份，主要约定原告为西湖苑住宅安置小区（龙岩市新罗区西郊路268号）提供物业管理服务，管理期限为自项目物业管理合同签订之日起至首届业主委员会与新的物业管理企业签订物业管理合同生效时为止；原告进驻后，按季收取综合服务管理费；多层住宅物业服务费按每平方每月0.5元交纳；从龙岩市西陂房地产开发有限公司出面通知业主交房日期起交纳物业管理服务费用；前期交房时先收取半年物业管理服务费用，半年后按季于当季首月15号前交纳，业主或物业使用人应在规定时间内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业服务费的，按每日千分之三标准，向原告支付滞纳金。双方还对物业管理服务质量、��业承接与验收、违约责任等进行了约定。被告兰玉华系西湖苑住宅安置小区B幢203室业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为121.87平方米。至今被告拖欠原告从2012年7月至2014年12月的物业服务费1828.1元、从2012年4月至2014年12月的自用水费576元、自用水费电费16元、公摊电费165.7元、楼道公摊电费95.5元，以上合计2681.3元。原告多次催讨未果遂向法院起诉。另查明：2013年1月23日，被告所在小区成立西湖苑第一届业主委员会，至今未与其他物业公司签订合同。2014年9月6日，西湖苑业主委员会向原告、龙岩市西陂房地产开发有限公司、新罗区西陂街道办事处、新罗区西陂街道龙腾居委会提交《关于嘉御物业的去留意见》一份，主要内容为：西湖苑业主委员会成立以来，与原告沟通始终存在障碍，业委会对原告的物业服务建议或是监督都是无效的；原告在小区期间所产生的种种问��或者是造成的不良后果应由其自己负责；广大业主反映的因原告管理不善造成的业主财产损失等诸多问题，业委会保留通过法律程序予以追责的权利。2015年2月13日，原告退出西湖苑住宅小区物业服务。上述事实，有原告提供的《西湖苑物业管理服务合同》、小区电费公摊说明、自用水表读数、缴费通知书、水费收款收据、电费缴纳发票各一份，被告提供的西湖苑业主委员会书面证明两份、《西湖苑业主委员会关于嘉御物业的去留意见》、业主委员会备案证明以及当事人的庭审陈述在案为证。被告提供的西湖苑业主委员会书面证明、书面《去留意见》，可以证实西湖苑住宅安置小区与西湖御景系同一小区，原告在该小区的物业服务存在一定缺陷，原告与小区业主及业委会多次就物业管理问题发生纠纷。关于被告提供的龙岩市西陂房地产开发有限公司与深圳市财富物��管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，与本案不具有关联性，对其证明力本院不予确认。关于被告提供的照片，不能直接体现拍摄时间及拍摄地点，对其证明力本院不予确认。本院认为，原告与龙岩市西陂房地产开发有限公司签订前期物业合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。被告提出合同中甲乙双方签章前后相反，该合同系无效合同，对被告没有约束力，该辩解理由缺乏事实法律依据，本院不予采纳。原告根据该合同的约定向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费等费用。被告在接受原告提供的前述服务后，应按期向原告交纳上述费用。但由于原告物业服务存在一定缺陷，可相应减少被告的物业服务费，为此本院酌情确定减少被告10%的物业服务费。因原、被告多次就物业管理问题发生纠纷，原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。综上，原告的诉请部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告兰玉华应于本判决生效之日起七日内给付原告龙岩嘉御物业管理有限公司物业服务费1645.29元。二、被告兰玉华应于本判决生效之日起七日内给付原告龙岩嘉御物业管理有限公司自用水费576元、自用水费电费16元、公摊电费165.7元、楼道公摊电费95.5元，以上合计853.2元。三、驳回原告龙岩嘉御物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由��告龙岩嘉御物业管理有限公司负担10元，被告兰玉华负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员邱熠枫二〇一五年五月四日书记员邱瑜（代）附注：一、主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行��期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提��银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。诉讼费账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区财政局；账号：10×××01）。关注公众号“”