（2014）开民初字第1732号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-09-24
案件名称
苗念宽与徐州城置有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
徐州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苗念宽,徐州城置有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十二条
全文
徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第1732号原告（反诉被告）苗念宽。委托代理人黄折名，徐州市贾汪区维权法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）徐州城置有限公司，住所地徐州经济开发区一号路以东徐海路以北。法定代表人彭庆邦，该公司经理。委托代理人张磊、程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。原告苗念宽与被告徐州城置有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员张基奎独任审理，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。徐州城置有限公司提起反诉，本院予以准许。原告（反诉被告）苗念宽及其委托代理人黄折名、被告（反诉原告）徐州城置有限公司的委托代理人程训千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗念宽诉称：原、被告双方于2011年10月3日签订商品房买卖合同，约定被告将坐落在徐州经济技术开发区汉源大道的尚东花园B6-2-2903室房屋作价581032元出售给原告。原告按照合同约定支付了购房款及各项费用，合同约定在2013年10月15日前上房，如逾期上房可解除合同，被告应支付违约金，现诉至法院请求判令依法解除原、被告于2011年10月3日签订的商品房买卖合同（合同编号为NO.0295341），判令被告返还购房款581032元、契税8715.48元、担保服务费1104元，支付违约金5810元、利息损失10万元。徐州城置有限公司辩称：1、我公司提起反诉。根据双方签订的合同约定，买受人在2011年11月3日之前应支付余款40万元。而反诉被告的实际付款日为2012年8月24日，累计逾期295天，按照双方签订的合同第七条第一款的约定，反诉被告应向我公司支付违约金，按照每日40元计算，合计11800元。2、根据双方签订的合同，被告城置公司的义务是交付房屋，而交付房屋又主要包括房屋主体的建成、竣工验收备案以及取得交付使用通知书等三项主要义务，而其中前两项义务被告在双方约定的交付期限之前已经完成，即履行了合同的主给付义务，那么被告在履行了主给付义务的前提下，本着促进交易的原则，法院应依法判决双方继续履行合同。3、即使要解除合同，也只能按照双方约定的违约金计算标准来计算违约金，也就是按照买房人累计已付款的1%向买受人支付违约金。其他损失均不应超出其实际损失。对于原告所主张的契税8715.48元损失，根据财税（2011）32号文件的规定，对于已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税，因而原告所主张的此项诉请并非实际损失，不应予以支持。原告所主张的担保服务费与其第一项诉请存在矛盾。如果原、被告之间的合同解除，那么其贷款合同同时解除，而担保服务费的支付对应的是贷款期间，即使存在担保服务费，也最多只能支持从贷款之日至解除合同之日对应的担保服务费。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条的规定，被告申请通知第三人，即贷款银行到庭参加诉讼。针对徐州城置有限公司的反诉，苗念宽辩称：被告方的反诉无事实和法律依据，原告的诉讼是基于被告违反合同约定造成的，请求法院不予支持被告方的反诉请求。经审理查明：2011年10月3日，原告（反诉被告）苗念宽与被告（反诉原告）徐州城置有限公司签订编号为NO.0295341的商品房买卖合同，约定徐州城置有限公司将位于徐州经济技术开发区汉源大道的尚东花园B6-2-2903室房屋出售给苗念宽，房屋总价为581032元。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人（本案原告）在2011年10月3日之前支付房款181032元，余款40万元于2011年11月3日前以贷款方式付给出卖人（本案被告）”；该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”；该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。原告于2011年2月14日向被告付款10万元、10月3日付款81032元、2012年8月24日付款17万元，以上合计351032元。2012年8月23日，原告以公积金贷款形式（贷款期限为10年，基准年利率为4.5%）向被告付款23万元，并支出担保服务费1104元。另，原告还缴纳契税8715.48元。2012年8月14日和8月24日，被告向原告开具购房发票、收据，数额分别为181032元和40万元。因被告未及时取得商品房交付使用通知书的原因，本案所涉房屋没有在合同约定的期限内交付给原告使用，且已逾期超过90日。以上事实有双方当事人当庭一致陈述及提供并经本院认证的的商品房买卖合同、银联签购单、公积金贷款凭证、担保服务费发票、购房发票、收据、契税发票等证据予以证实。关于本案本诉部分，本院认为：1、原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，均应依约全面履行，否则应承担违约责任。被告至今没有证据证实已取得涉案商品房的交付使用通知书，且已逾期超过90日未履行交房义务，构成违约，原告有权依照约定解除双方签订的商品房买卖合同，故，本院对原告的该项主张予以支持。2、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，被告应当返还原告已给付的购房款581032元。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加。因双方约定合同解除后被告需按累计已付款的1%向原告支付违约金低于原告的实际损失，原告主张的担保服务费损失、利息损失确系在合同履行中实际发生，本院予以支持。以上赔偿责任与违约金责任竞合，原告同时主张违约金，没有法律依据，不予支持。被告关于担保服务费的相关抗辩主张没有法律依据，不予采信。3、原告主张的契税损失，可在涉案买卖合同解除后向有关部门申请退还，故，在本案中不予理涉。关于本案反诉部分，本院认为：1、反诉被告在2011年10月3日前按约向反诉原告支付了181032元，之后至2011年11月3日前没有付款。后于2012年8月23日和8月24日分别付款23万元和17万元，分别逾期293天、294天。该两笔款项逾期支付构成违约，反诉被告应向反诉原告按照约定支付违约金，数额为元1173.7元（即230000元×0.1‰×293天+170000元×0.1‰×294天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、原告苗念宽与被告徐州城置有限公司签订的关于尚东花园（城置花园）B6-2-2903室的编号为NO.0295341的商品房买卖合同于本判决生效之日解除；二、被告徐州城置有限公司自本判决生效之日起十日内向原告苗念宽一次性返还购房款581032元，并赔偿担保服务费损失1104元及利息损失（按照银行同期同类贷款利率，分别以10万元为本金，自2011年2月14日起算；以81032元为本金，自2011年10月3日起算；以40万元为本金，自原告主张的2012年8月24日起算；以上均计算至本判决确定履行之日，利息总额不超过原告主张的10万元）；三、驳回原告苗念宽的其他诉讼请求；四、反诉被告苗念宽于本判决生效之日起十日内向反诉原告徐州城置有限公司一次性支付逾期付款违约金1173.7元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10765元减半收取5382.5元（苗念宽已预交）由苗念宽承担82.5元，由徐州城置有限公司承担5300元（与上述判项一并履行）；反诉案件受理费50元（徐州城置有限公司已预交）由苗念宽承担（与上述判项一并履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 张基奎二〇一五年五月四日书记员 鹿 媛 来自