（2015）佛城法南民初字第147号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-10
案件名称
李孟福与谭永铎租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李孟福,谭永铎
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法南民初字第147号原告（反诉被告）李孟福，住广东省阳春市。委托代理人叶永文，广东邦顺律师事务所律师。被告（反诉原告）谭永铎，住广东省佛山市禅城区。委托代理人黄东华，广东正明扬律师事务所律师。委托代理人唐永沛，广东正明扬律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李孟福诉被告（反诉原告）谭永铎租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员陈丽敏独任审判，本案于2015年3月16日进行公开开庭审理，因谭永铎当庭向本院对李孟福提起反诉，本院未当庭予以准许并对本诉进行审理；谭永铎在庭后提交反诉状等书面材料，本院予以准许于2015年4月9日进行公开开庭审理。两次庭审，原告的委托代理人叶永文、被告的委托代理人黄东华、唐永沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李孟福诉称：原、被告双方于2010年2月10日签订厂房使用权租赁合同，由原告租赁被告位于南庄东围开发区的厂房，租赁期为2010年3月1日至2014年12月31日，保证金为50000元，双方签订合同后，原告已将保证金支付给被告，由被告出示收据。原告一直依合同约定支付租金。合同至期后，原告依合同约定搬离该厂，但被告却诸多阻拦，而且没有按合同约定退还保证金给原告为维护原告合法权益，遂起诉，请求判令：1、被告立即返回原告厂房保证金50000元及逾期付款利息（自2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际还款之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。谭永铎答辩并反诉称：一、李孟福违反《厂房使用权租赁合同》的约定，无权要求返回厂房保证金50000元及支付逾期付款利息。1、李孟福未按照合同约定在2014年12月31日前完成搬迁，违反了合同约定，其在诉状所称的“合同至期后，原告依合同约定搬离该厂，被告却诸多阻拦”非事实。2014年6月中旬，李孟福提出合同期满后不再续租涉案厂房，谭永铎多次提醒不再续租应当案情合同约定在合同期满即2014年12月31日前完成搬迁。2014年12月10日，谭永铎与案外人关锦日签订《厂房租赁合同》，计划将涉案厂房出租给案外人关锦日，谭永铎将签约情况告知李孟福，并告知必须在2014年12月31日前搬迁完毕以腾空厂房给下一任租户。2014年12月底，谭永铎再次敦促李孟福必须在2014年12月31日前搬迁，其仍未依约搬迁完毕。2015年1月1日，因案外人关锦日要搬入厂房安排生产，而李孟福要求延期一个月搬迁厂房，因协商不成产生争执，谭永铎于同日8点22分报警处理，但双方未能达成一致意见。因案外人关锦日急于要搬入厂房，谭永铎于2015年1月2日在涉案厂房前张贴公告，限李孟福于2015年1月3日中午12时前搬迁完毕，但其未能搬迁，导致关锦日退租，谭永铎也因违约未能交付厂房而向关锦日赔偿15000元。李孟福在2015年1月1日至2015年1月13日期间一直占用涉案的厂房，在2015年1月13日才通过村委会环卫处负责人“阿忠”将厂房钥匙交回谭永铎，案外人关锦日退租后，涉案厂房长期处于空置状态。2、收到钥匙当天，谭永铎到涉案厂房查看，发现厂房大部分玻璃门窗已遭到破坏，部分瓦面破损漏水，李孟福没有按照合同约定对涉案厂房维修及承担维修费用，违法了合同约定，为此谭永铎花费3050元雇请专人对厂房进行维修，李孟福未支付维修费用前无权要求返回保证金。3、李孟福没有按照约定支付承租期间的水费210.18元、垃圾处理费9984元，违反合同约定，无权无权要求返回保证金及利息。二、基于上述事实，李孟福无权要求返回保证金，其应付清承租期间的水费、垃圾处理费，还需赔偿因其违约造成谭永铎的损失。为此，特提起反诉，请求判令李孟福向谭永铎支付：1、违约金损失15000元及自反诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止的利息；2、2015年1月1日至2015年1月13日期间厂房占用费13043.33元；3、因逾期返还厂房造成涉案厂房空置的租金损失61203.33元（自2015年1月14日起算，暂计至开庭日要求计至厂房实际出租日止，租金标准根据反诉原告与案外人关锦日签订的合同为准）；4、厂房维修费3050元；5、本案诉讼费由李孟福承担。庭审过程，反诉原告谭永铎明确，厂房已于2015年3月31日租出，第三项诉讼请求自2015年1月14日起算，计至2015年3月31日，租金标准根据反诉原告与案外人关锦日的约定租金每月30100元，计算为77256.67元。反诉被告李孟福辩称：李孟福只是延迟到2015年1月4日搞好卫生，并经谭永铎确认，交回钥匙的时间是2015年1月6日，李孟福同意支付2015年1月4日至2015年1月6日的占用费。违约金与李孟福无关，不存在该方面的事实。关于垃圾处理费和水费，李孟福已经缴纳完毕，窗户亦已修好，厂房租赁税已缴纳。请法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）李孟福在诉讼中举证及被告（反诉原告）谭永铎质证如下：1、原告身份证复印件一份，被告人口信息查询表复印件一份。证明原、被告的主体资格。经质证，谭永铎对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。2、《厂房使用权租赁合同》（2010年2月10日）原件一份。证明原、被告双方签订厂房租赁合同，原、被告约定厂房的保证金是5万元，被告无按时将保证金返还给原告。经质证，谭永铎对证据的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。原告存在违约行为，被告无需返还保证金及利息。3、收款收据（2010年2月10日）原件一份。证明被告已经收到原告的保证金50000元。经质证，谭永铎对证据的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。原告存在违约行为，被告无需返还保证金及利息。4、垃圾处理费发票原件一份。证明原告已于2015年1月5日交纳2010年9月至2014年12月的垃圾处理费。经质证，谭永铎对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。5、水费发票原件一份。证明原告在租赁厂房期间，水费已经交纳完毕。经质证，谭永铎对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。6、电费发票原件一份。证明原告在租赁厂房期间，电费已经交纳完毕。经质证，谭永铎对该证据的真实性无异议，但与本案无关，被告无主张原告欠电费。7、税收缴款书原件两份。证明原告已代缴了房产税和个人所得税。经质证，谭永铎对该证据的真实性无异议，但与本案无关，被告无主张原告欠税费。8、发票及收据原件各一份。证明原告已经缴纳涉案厂房2013年5月至2014年12月的租金，并已缴纳土地使用税。经质证，谭永铎对该证据的真实性无异议，但与本案无关，被告无主张原告欠租金及使用税。确认原告的租金缴纳至2014年12月。9、垃圾费用收据及便签纸原件各一份。证明2015年1月4日，经被告确认厂房的卫生已经清理好。原告清理厂房的费用为3500元。经质证，谭永铎对该组证据的三性均有异议，原告是否支付3500元用于垃圾费被告不确定，便签上是否为被告本人签名代理人需核实。谭永铎在庭后向本庭提交书面说明，确认前述便签纸为其本人签名，并认为该纸条是村委会环卫队长陈庆忠所写，因当时雇请人员清理，由谭永铎确认清理完毕后，清理人员凭条向李孟福收取清理费，不是谭永铎确认李孟福搬迁完毕的证明。李孟福在清理完毕后，才搬走剩余的设备和其他产品。10、搬迁费收据原件一份。证明原告搬迁厂房的费用8950元。经质证，谭永铎对该组证据的三性均有异议，没有被告的签名确认，退一步说，即使收据是真实的，也不能证明原告搬迁的时间，仅证明原告搬迁时的费用。被告（反诉原告）谭永铎在诉讼中举证及原告（反诉被告）李孟福质证如下：1、《厂房租赁合同》（2014年12月10日）、收据（2014年12月10日）原件各一份。证明被告于2014年12月10日与案外人关锦日签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将案涉厂房自2015年1月1日起出租给关锦日，约定第1年的月租金为30100元，第二年的月租金为32250元，第三年的月租金为34400元；合同签订当天，关锦日向被告交付定金5000元，双方约定如2015年1月1日被告不能向关锦日交付厂房的，被告需要向关锦日赔偿三倍定金即赔偿15000元。经质证，李孟福对《厂房租赁合同》的真实性不予确认，与本案无关；合同约定保证金是10万元，而收据是5千元，与合同不对应，被告无出示已收到租赁方租金的相关证明。2、报警回执（2015年1月1日）原件一份、涉案厂房照片打印件六份。证明2015年1月1日原告没有依约搬迁，因案外人关锦日要搬入厂房安排生产，故被告要求原告立刻搬迁，而原告提出要延期一个月搬迁厂房，双方因协商不成而发生争执，被告于同日8点22分报警处理；2015年1月1日被告报警后拍摄了案涉厂房的画面，当时原告仍在生产经营，并没有进行搬迁。经质证，李孟福对报警回执的真实性予以确认，需说明的是，报警是因为被告阻止原告搬迁；对没拍摄到人的两张照片的真实性不予确认，因为那随时可以拍摄，不能确认是2015年1月1日拍摄，另外四张予以确认。3、张贴公告照片（2015年1月2日）打印件三份。证明由于原告仍未依约搬迁，2015年1月2日被告在案涉厂房门口张贴《公告》，告知原告合同到期并最后通知原告必须在2015年1月3日中午12时搬离。经质证，李孟福对证据的真实性不予异议，张贴公告的地点无法确认，且被告无法证明公告的内容是2015年1月2日张贴，2015年1月1日双方发生争执后，原告于2015年1月2日基本搬迁完毕。4、涉案厂房照片（2015年1月4日）打印件八份。证明2015年1月4日原告仍然没有搬迁完毕，案涉厂房内部仍留存有部分生产设备及大量成品、半成品。经质证，李孟福对证据的真实性不予确认，无法证明照片的真实拍摄时间。5、收据（2015年1月4日）原件一份。证明由于原告违反《厂房使用权租赁合同》约定，逾期搬迁，导致案外人关锦日退租，造成被告向关锦日赔付违约金15000元。经质证，李孟福对证据的真实性不予确认，对于关锦日是否真实存在不确认，合同是否签订不确认，合同约定的保证金10万元，但被告只收5000元，数额相差巨大，赔付定金在4天内完成也不合常理。6、《厂房维修合同》原件一份、厂房部分破损照片打印件六份、宾本专身份证复印件一份、收据（2015年1月20日、2015年2月5日）各一份。证明原告违反《厂房使用权租赁合同》约定在承租期间没有对案涉厂房进行维护、维修，2015年1月20日被告将案涉厂房交由宾本专维修并签订了《厂房维修合同》，因维修厂房被告花费了3050元，该费用应由原告承担。经质证，李孟福对该组证据的真实性均不予确认。《厂房维修合同》、收据的真实性不予确认，是事后伪造的，与本案无关；宾本专身份证无提交原件，无法核对其真实性；厂房部分破损照片不是涉案厂房，即使是涉案厂房要维修也与原告无关。7、垃圾处理费清单原件一份。证明原告承租厂房期间拖欠2010年10月至2015年1月期间的垃圾处理费9984元没有缴交，构成违约。需说明的是该表格是在南庄水厂打印出来的，因为费用是南庄水厂代收的，所以该证据无盖任何公章。实际的收费单位是禅城区公用事业局。根据《佛禅府﹤2007﹥99号印发佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理办法的通知》第5条，收费由南庄水厂代收。催收水费也催收了垃圾费，被告至今未垫付该笔费用。经质证，李孟福对证据的真实性有异议，无原件核对，无法证实证据的内容，而用户名是“永乐厂（谭永铎）”，跟原告无任何关系，2010年10月到2015年1月历时很久，水厂不可能未收任何费用，如果未交过费用，该厂已经被停水了。8、2015年1月催缴水费通知单原件一份。证明原告承租厂房期间拖欠2014年12月水费210.18元未缴交，构成违约。经质证，李孟福对证据的真实性予以确认，欠费的是“永乐厂（谭永铎）”，与原告无任何关系。9、原告经营企业工商登记资料。证明垃圾费处理清单、催缴水费通知单上所著的“永乐厂（谭永铎）、梧村埠北队（五岳庙旁）”与原告经营企业是同一个地址，上述拖欠费用是原告经营期间所拖欠的。经质证，李孟福对证据的真实性无异议。证明了所欠的费用是被告所欠，与原告无任何关系。10、涉案厂房照片（2015年3月13日）打印件三份。证明案涉厂房由于原告逾期返还导致关锦日退租后至今仍未能再次租出，造成被告损失。经质证，李孟福对证据的真实性不予确认，没有证明具体拍摄时间，2015年1月13日原告已经交付厂房，后续被告如何处理厂房与原告无关。11、收款收据（2012年12月1日）、原告出具的收款收据（2014年6月4日）原件各一份。证明双方有按合同约定调整租金，原告向被告出具收款收据时，注明了“6月30日搬厂，退回7、8月的租金”，与被告的答辩意见是一致的，原告已经表明7月不再向被告承租厂房。经质证，李孟福对收款收据（2012年12月1日）的真实性、合法性、关联性无异议。对原告出具的收款收据（2014年6月4日）的真实性予以确认，但原告无明确6月30日会搬厂，当时计划搬厂，但无找到合适的厂房。12、《南庄建委报建缴交各种费用》原件一份、申请书、梧村集团有限公司厂房临时建设规划要求复印件各一份。证明被告已于1994将涉案厂房依法报建，于2009依法申请改建。经质证，李孟福认为《南庄建委报建缴交各种费用》上的公章不清晰，无法核对，由法院依法审查；申请书、梧村集团有限公司厂房临时建设规划要求无原件，不确认其真实性。13、案外人关锦日的身份证复印件一份。证明承租人关锦日的身份信息。经质证，李孟福对该证据无异议。但被告与案外人都是南庄人，有利害关系。对当事人提交的证据，本院认证如下：李孟福提交的证据1至8，谭永铎提交的证据2、8、9、11、13，双方经质证，对上述证据的真实性无异议，证据能客观真实地反映与本案相关的事实，亦无影响证据证明力的因素存在，本院对上述证据予以采信，并作为本案定案的依据。李孟福提交的证据9，谭永铎其对签名确认，本院予以采信。李孟福提交的证据10，谭永铎不予确认，并认为即使收据真实，亦不能证明原告搬迁的时间，本院对谭永铎的质证予以支持，该证据不予采信。谭永铎提交的证据1、5、6，系谭永铎与案外人之间的合同、收据，其未能提交其他证据相互佐证，本院不予采信。谭永铎提交的证据3、4、10的照片，李孟福亦予以否认，而照片亦无法确定拍摄时间等，本院不予采信。谭永铎提交的证据7，李孟福已提交证据4证明其已于2015年1月5日交纳2010年9月至2014年12月的垃圾处理费，对该证据，本院不予采信。谭永铎提交的证据12中的《南庄建委报建缴交各种费用》有原件核对，本院予以采信，对申请书、梧村集团有限公司厂房临时建设规划要求，因无原件核对，李孟福亦不予确认，本院不予采信。结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2010年2月10日，谭永铎与李孟福签订《厂房使用权租赁合同》，约定谭永铎将座落于南庄镇梧村东围开发区的厂房场地出租给李孟福，出租面积为2134.55平方米，每月每平方米为8.5元，每年租金为217724元，租赁期限自2010年3月1日起至2014年12月31日止，李孟福应当于合同签订之日缴纳保证金50000元，三年后提升15%租金。另，合同第三条第2项约定合同期间内厂房的维修费用由李孟福承担；第五条第1项约定合同期内所有消防环保等费用由李孟福负责；第八条第1项约定租赁期满，李孟福应在期满前完成搬迁工作；第九条第1项约定一方违约，除应赔偿另一方因此而造成的损失外，还需要承担本合同规定的违约责任。合同签订后，李孟福依约向谭永铎支付50000元保证金，至合同期满前双方按照合同约定提升15%租金，每月租金为20865元，李孟福已交清合同约定期间至2014年12月31日的全部租金。租赁期间内的垃圾处理费、土地使用税、污水处理费、水电费等。2015年1月4日，谭永铎签名确认李孟福已清理好厂房卫生。至合同期满日2014年12月31日，李孟福不再续租涉案厂房，但未搬迁完毕，双方遂产生争执，并起诉、反诉至本院要求处理。另查明，涉案谭永铎出租的厂房无建筑工程消防验收的意见书，未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设，且未依法取得房产证。本院认为：本案系原告李孟福主张被告归还保证金和反诉原告谭永铎主张反诉被告支付厂房占用费等费用而产生的房屋租赁合同纠纷，本案处理重点为：一、租赁合同的效力；二、保证金；三、厂房占用使用费等其他费用。一、关于租赁合同的效力根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……”。至庭审之日，涉案厂房无建筑工程消防验收的意见书、未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设，且未依法取得房产证，属于临时建筑。本院认定谭永铎与李孟福于2010年2月10日签订的《厂房使用权租赁合同》为无效合同。2、关于保证金涉案《厂房使用权租赁合同》签订后，李孟福已依约向谭永铎支付保证金50000元。现李孟福诉称在其合同期满并搬离厂房后，谭永铎未返还保证金50000元；谭永铎则辩称，李孟福违反依据合同第三条第2项、第五条第1项、第八条第1项，根据合同第九条第1项，李孟福需承担违约责任，无权要求返还保证金，谭永铎有权没收保证金。本院认为，一方面，合同并未明确约定谭永铎有权没收李孟福支付的保证金，其上述抗辩不成立；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；。”本案谭永铎在与李孟福签订租赁合同时收取的保证金50000元，应向李孟福予以返还。故对原告李孟福主张被告谭永铎返还保证金50000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于李孟福主张该款的利息，没有法律依据，本院不予支持。三、关于厂房占用使用费及其他费用谭永铎认为李孟福在合同期满后，未按时搬离，认为李孟福至2015年1月13日才交回厂房钥匙返还租赁物，应支付2015年1月1日至2015年1月13日共计13天的厂房占用费；李孟福则辩称，其交回钥匙时间是2015年1月6日，并同意支付2015年1月4日至2015年1月6日的厂房占用费，但李孟福并无证据证明何时交回租赁物。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”现李孟福在合同期限届满后，未及时返还租赁物，应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，李孟福主张其于2015年1月6日交回钥匙返还租赁物，有责任提供证据，现李孟福未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院采信谭永铎的主张，认定李孟福于2015年1月13日交回钥匙返还租赁物。因涉案2010年2月10日签订的《厂房使用权租赁合同》已认定为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故李孟福应按照《厂房使用权租赁合同》约定的租金数额向谭永铎支付此期间的厂房占用使用费，又因合同期满前租金为每月20865元，厂房占用使用费计算为9041.5元（20865元／月÷30天×13天）。对谭永铎主张超出部分，本院不予支持。关于谭永铎主张的违约金损失、空置租金损失、厂房维修费等其他费用，谭永铎主张其与第三方签订合同，约定李孟福合同期满后于2015年1月1日将涉案厂房出租给第三方，现因李孟福迟延交回租赁物，导致与第三方的合同无法履行并产生相关的违约金及空置租金的损失，并主张李孟福未对厂房妥善维护产生相关的维修费；李孟福不确认谭永铎的上述主张。本院认为，首先谭永铎未能提交充足证据证明与第三方签订合同及对李孟福搬离后的厂房进行维修，其次即使签订租赁合同，根据前述认定，该合同亦属于无效合同，现谭永铎主张李孟福支付上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、被告谭永铎在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李孟福返还保证金50000元；2、反诉被告李孟福在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告谭永铎支付厂房占用使用费9041.5元；三、驳回原告李孟福的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谭永铎的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取525元，由被告谭永铎负担；反诉费减半收取1054元，由反诉原告谭永铎负担950元，由反诉被告李孟福负担104元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 陈丽敏二〇一五年五月四日书 记 员 潘敏钻 关注公众号“”