（2014）青民一终字第2087号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-06-23

案件名称

邸立新与青岛平度新源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邸立新,青岛平度新源房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2014）青民一终字第2087号上诉人（原审原告）邸立新。被上诉人（原审被告）青岛平度新源房地产开发有限公司。法定代表人徐金民，该公司董事长。上诉人邸立新因与被上诉人青岛平度新源房地产开发有限公司（以下简称“新源公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第238号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，由代理审判员孙付担任审判长，由代理审判员王楷担任本案主审，与代理审判员孙琦共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人邸立新到庭参加诉讼，被上诉人新源公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邸立新在一审中诉称：2002年7月8日，我与新源公司签订购房合同，购买新源公司开发的位于平度市厨卫装饰材料市场第B1号上下层3号房。因新源公司违约，为我出具违约金欠条400元一份。后双方于2004年2月16日重新签订购房合同，约定邸立新缴纳首付款42416元，我已于2002年7月缴纳，剩余款项新源公司负责办理银行按揭，新源公司收到首付款后，既不按期交房，亦不为邸立新办理按揭手续，擅自将该房出租给别人。请求判令新源公司支付违约金400元，交通费428元，住宿费8元，误工费1024.6元，资料费150元，精神损失费5000元，房屋租赁费72000元，判令新源公司承担2004年7月至今造成的经营损失，继续履行合同，判令新源公司承担未迁入平度城镇户口的损失（就业、廉租房、经济适用房等），承担自2005年1月至今造成的老人工资差的损失，并承担本案的评估费、鉴定费、诉讼费用、交通费、邮寄费等。新源公司在一审中辩称：邸立新要求新源公司赔偿经济损失以及诉讼费、交通费、老人工资差额，其请求没有法律依据。造成新源公司不能将邸立新所购房屋交付的根本原因即过错，是由于邸立新没有及时交纳购房款，在此情况下，新源公司不能也不会将房屋予以交付。即使邸立新在不能申请办理贷款的前提下，也应当变更措施，及时向新源公司交付合同约定的购房款。而在长达接近十年的时间里，邸立新始终未履行交纳购房款的义务，对于该期间的经济损失，我们认为没有法律依据。原审法院查明和认定的基本事实是：2004年2月16日，邸立新、新源公司签订商品房买卖合同，约定邸立新购买新源公司开发的厨卫装饰材料市场第B1号上下层03号房，总价款102416元，邸立新应于2003年7月28日支付42416元，余款60000元贷款，交房时间为2004年6月30日前。2003年7月，邸立新交给新源公司42416元，由于新源公司开发的房屋销售情况不好，没有资金缴纳税款，新源公司无法为邸立新办理按揭贷款手续。邸立新在新源公司未办理按揭贷款的情况下，未交纳剩余款项，该房屋至今未交付邸立新。2014年4月29日邸立新申请评估，原审法院按法定程序委托青岛市新业评估有限公司对涉案房屋同类房屋租金进行评估，评估结论为2004年7月1日至2014年4月29日，租金价值为65100元，邸立新支付评估费2000元。另查明，2004年1月26日，新源公司工作人员王作云为邸立新出具购房违约金400元欠条一份。原审法院认为，邸立新、新源公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当依约履行。导致该房屋至今未交付的原因由二方面造成：一、新源公司未能为邸立新办理贷款手续，二、邸立新未足额交付房款。本案的主要焦点是造成上述原因的过错责任的承担。新源公司承诺为邸立新办理按揭贷款手续，由于新源公司在开发建设中自身的原因，造成邸立新不能按揭贷款，应承担主要责任；同时，新源公司应当及时与邸立新沟通，告知不能贷款的事实，邸立新在新源公司不能为其办理贷款的情形下，亦应与新源公司协商，办理解除合同或更改交款方式履行合同，邸立新亦应承担部分责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，邸立新、新源公司双方均未行使解除权，邸立新要求继续履行合同，原审法院予以支持。该解释第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损害赔偿额可以参照以下标准：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用的房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”邸立新要求新源公司继续履行合同，应在约定交房之日交付全部房款，新源公司未按时交房，双方均应承担对方的损失，结合本案查明的事实，邸立新应承担30%的责任，新源公司应承担70%的责任。邸立新请求违约金400元，应予以支持。邸立新的其它诉讼请求，无法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、邸立新与新源公司2004年2月16日签订的商品房买卖合同继续履行；二、邸立新于判决生效后10日内将剩余房款60000元及利息（利息的计算自2004年7月1日至判决生效之日按中国人民银行同期同类贷款利率的30%计算）给付新源公司，新源公司在收到邸立新支付的房款及利息的当日将涉案房屋交付邸立新；三、新源公司于判决生效后10日内赔偿邸立新违约金400元，经济损失45570元（65100×70%）；四、评估费2000元，邸立新负担600元，新源公司负担1400元，其中新源公司负担部分应于判决生效后十日内给付邸立新；五、驳回邸立新的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元，邮寄费120元，共计1895元，由新源公司负担1326元，邸立新负担569元。宣判后，邸立新不服原审判决，上诉至本院。上诉人邸立新上诉称：一、上诉人与被上诉人新源公司存在实质的房屋买卖合同，合同上明确约定由新源公司负责办理贷款，但由于被上诉人的原因造成此约定无法实现，被上诉人在明知办不了贷款的情况下，却以欺骗的手段，隐瞒事实并未通知上诉人实情，也没有及时通知上诉人要求变更缴款方式，却以躲避上诉人的方式自己渔利，致使上诉人的实际损失不断扩大。上诉人没有义务提出变更交款的方式，因此被上诉人应承担全责。二、因买卖合同是市场内的商住房，就是作经营所用，由于被上诉人的原因，造成上诉人无法经营，应当赔偿经营的相关损失，根据2012年关于合同法的新解释，违约方给对方造成实际损失过大的，应按实际损失数额赔偿，数额由法院定。综上，一审判决适用法律不当，请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人不应承担30%的责任，被上诉人应承担100%的责任；2、请求支持上诉人为降低损失而支出的相关费用（路费、交通费、住宿费、误工费、电话费、邮寄费等3075元），请求支持上诉人因被上诉人违约造成的实际损失赔偿（经营损失、房租、上诉人的工作损失及老人工资差）；3、诉讼费用由被上诉人承担。因上诉人的上诉状中的上诉请求不明确，庭审中，经本院释明，上诉人当庭明确上诉请求为：一、变更原审判决第二、三项，改判上诉人不应承担30%的责任，即判令上诉人向被上诉人缴纳剩余房款时不承担30%的利息，判令被上诉人赔偿上诉人经济损失的数额为65100元；二、请求支持上诉人为降低损失而支出的相关费用（路费、交通费、住宿费、误工费、电话费、邮寄费等共3075元）；三、请求支持上诉人因被上诉人违约造成的实际损失（经营损失、房租、上诉人的工作损失及老人工资差等）。另，上诉人当庭明确：路费和交通费，即上诉人原审中起诉主张的交通费428元；误工费原审中主张1024.6元，上诉主张数额有所增长，但增长数额不定，请求法院依法裁判；电话费上诉人原审中并未起诉主张；邮寄费数额不定，请求法院依法裁判。经营损失在原审起诉及上诉中均数额不定，请求法院依法裁判；房租损失即上诉人原审中主张的房屋租赁费72000元；工作损失原审中并未主张；关于老人工资差，系被上诉人若及时交房，上诉人的父亲的户口会迁到山东省青岛市、享受青岛市的工资待遇，因被上诉人未及时交房而产生的该项工资待遇差额损失，该项损失数额不定，由法院依法裁判。二审查明的其他事实与一审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案二审争议的焦点问题有三个：一、原审认定上诉人、被上诉人分别按30%、70%的责任承担对方的相关损失，该认定是否正确；二、上诉人请求判令被上诉人向其支付为降低损失而支出的相关费用（路费、交通费、住宿费、误工费、电话费、邮寄费等共3075元）的上诉请求应否得到支持；三、上诉人请求判令被上诉人向其支付因违约造成的实际损失（经营损失、房租、上诉人的工作损失及老人工资差）的上诉请求应否得到支持。关于第一个焦点问题。上诉人、被上诉人签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容及形式均不违反法律规定，其效力本院予以确认，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，导致合同中约定的房屋至今未交付的原因有二个：一是被上诉人未能为上诉人办理贷款手续，二、上诉人未足额交付购房款。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。据此，原审法院综合本案事实，在支持上诉人要求继续履行合同的诉求的情况下，认定双方应承担因合同未能及时履行而给对方造成的损失。上诉人的损失为同地段同类房屋租金损失，被上诉人的损失为逾期付款的利息，并认定上诉人、被上诉人分别按30%、70%的比例分担，认定正确、裁量适当，本院予以维持。关于第二个焦点问题。结合第一个焦点问题的分析，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定明确了违约金数额或者损失赔偿额的参照计算方法，在原审已判令被上诉人向上诉人支付租金损失的情况下，上诉人请求判令被上诉人向其支付为降低损失而支出的相关费用（路费、交通费、住宿费、误工费、电话费、邮寄费等共3075元），无事实与法律依据，且其该项请求中，上诉人主张的误工费、邮寄费项无明确的数额，而电话费上诉人原审中则并未起诉主张，故对其该项上诉请求，本院不予支持。关于第三个焦点问题。结合第一个焦点问题的分析，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定明确了违约金数额或者损失赔偿额的参照计算方法，在原审已判令被上诉人向上诉人支付租金损失的情况下，上诉人请求判令被上诉人向其支付因违约造成的实际损失（经营损失、房租、上诉人的工作损失及老人工资差），无事实与法律依据，且其该项请求中，经营损失、老人工资差在原审起诉及上诉中均数额不定，而工作损失原审中并未主张，故对其该项上诉请求，本院亦不予支持。综上，上诉人邸立新的上诉理由不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费327元，由上诉人邸立新负担。本判决为终审判决。审　判　长　孙　付代理审判员　王　楷代理审判员　孙　琦二〇一五年五月四日书　记　员　孔　怡书　记　员　于国英搜索“”