（2015）穗中法民五终字第814号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-05-26

案件名称

广州银行股份有限公司开发区支行与广州伟丰物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州伟丰物业发展有限公司,广州银行股份有限公司开发区支行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第814号上诉人（原审被告）：广州伟丰物业发展有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路7号508房。法定代表人：马雪霓，职务：总经理。委托代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州银行股份有限公司开发区支行，住所地广州市经济技术开发区开发大道223、221、219号首层、二层。负责人：朱健生，职务：行长。委托代理人：何少岳，该支行员工。委托代理人：周莹，该支行员工。上诉人广州伟丰物业发展有限公司与被上诉人广州银行股份有限公司开发区支行因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月8日，广州伟丰物业发展有限公司（以下简称伟丰物业公司）作为甲方与作为乙方的广州银行股份有限公司开发区支行（以下简称广州银行开发区支行）签订《利丰大厦房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将其依法承租的开发区青年路3号第二层310平方米物业转租给乙方使用，租赁期间为2012年6月6日起至2012年12月5日止，租金为每月15500元。租赁合同第4.1款约定：“乙方应向甲方支付押金叁万元，在签订本合同的同时一次性支付。除本合同另有规定外，押金在合同期限届满、双方协商提前解除合同时，乙方交清所有费用及履行本合同第八章第10、11款责任后，甲方无息退回乙方”。第8.10款约定：“乙方于合同期满或解除之日起15日内向甲方办理交场手续，乙方固定装修归甲方所有（银行营业专用设备，如ATM等除外），乙方不得故意损坏和拆除”。第8.11款约定：“乙方自设一楼上二楼的内容楼梯，合同期满后由乙方拆除，恢复原样。该租赁合同第九章还约定，若发生地震、火灾、台风等不可抗力致使合同无法履行的，可解除合同。如本款所述解除时，双方应按解除合同签实际租用天数结清租金及其他费用，甲方应在清空房屋并交还给甲方后三日内将押金和多收的租金或其他费用一次性退还给乙方，每逾期一天，甲方则按应退还总额的3‰支付滞纳金”。2012年7月11日，伟丰物业公司作为甲方与作为乙方的广州银行开发区支行签订《物业管理协议书》（以下简称“物管协议”），约定：伟丰物业公司对广州银行开发区支行租用的上述物业提供物业服务，期限为2012年6月6日起至2012年12月5日止。每月管理费为4350元，水电周转金按15／㎡计算，共计13050元。同时约定，水电周转金“由乙方在本协议生效之日向甲方交纳，当双方终止本协议时，乙方缴清管理费、水电费由甲方将此款无息退还给乙方”。上述租赁合同及物管协议签订后，广州银行开发区支行依约向伟丰物业公司交纳租房押金30000元和水电周转金13050元。2012年12月5日，租赁合同期限届满后，广州银行开发区支行退出了该租赁房屋，并于2012年12月18日向伟丰物业公司发出《关于办理场地交接的函》，在该函中，广州银行开发区支行称其已按照合同约定拆除内部楼梯，恢复原样，可于12月20日将物业交付给伟丰物业公司，并要求伟丰物业公司于12月20日办理场地交接手续。伟丰物业公司于2012年12月25日向广州银行开发区支行发出《复函》，在该复函中确认其已收悉广州银行开发区支行于2012年12月25日送达的《关于办理场地交接的函》，并在该《复函》中提出广州银行开发区支行“在拆除内部楼梯后，于2012年12月15日下午18点左右才开始浇注该楼板，按照建筑规范要求，拆除楼梯浇注楼板是，必须保证有15日的养护期方可拆除模板，确保安全无事故”，“决定于2012年12月31日到现场检查该新浇注楼板拆除模板后的情况。如无意外，当场办理场地交接手续”。2013年1月5日，伟丰物业公司与广州银行开发区支行共同签署了《场地移交确认书》，双方正式办理了场地交接手续。广州银行开发区支行于2014年8月21日向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1.伟丰物业公司向广州银行开发区支行偿还租赁押金30000元、按每日千分之三标准向广州银行开发区支行支付滞纳金51750元（从2013年1月6日起算，暂计至2014年8月6日，应计至押金最终足额返还日）；2.伟丰物业公司返还水电周转金13050元；3.本案受理费由伟丰物业公司承担。伟丰物业公司一审答辩称：我方不同意广州银行开发区支行的诉讼请求。一、按照合同的约定，广州银行开发区支行尚未达到退还押金和水电周转金的条件。关于押金部分，根据双方租赁合同4.1条第二款，广州银行开发区支行没有交清全部费用，且广州银行开发区支行履行合同第八章第8.10、8.11条有瑕疵；关于水电周转金，根据物管协议第二条第2点，只有广州银行开发区支行交清管理费水电费后，返还的条件才能成就；根据双方租赁合同3.1条第二款约定，租赁合同和物管协议是密不可分的合同，可见，双方4.1条第二款约定的所有费用包含房屋租赁费、物业管理费、垃圾费、水电费四项，除房屋租赁费外。其他在物管协议里都有体现；广州银行开发区支行没有按照合同约定在合同期满15天后向我公司交还场地，一直拖到2013年1月5日才把房屋返还，期间产生的房屋管理费和水电费、租金都未向我公司结清。二、广州银行开发区支行所主张的滞纳金无合同依据。广州银行开发区支行主张按租赁合同第九章9.2适用于合同提前终止的情况，不适合于合同期满的情况，且9.2条第一款已约定该条适用的情形是发生不可抗力的时候。我方同意广州银行开发区支行的第二项诉讼请求作为租赁纠纷在本案中一并处理。广州银行开发区支行在一审中明确：1.其主张滞纳金的合同依据是租赁合同第九章第9.2条第二款；2.双方于2013年1月5日完成的交接，所以滞纳金从2013年1月6日起算；3.水电周转金的合同依据是物业管理协议的第四章第二点。同时广州银行开发区支行认为物业管理协议是租赁合同的补充协议，水电周转金是作为补充协议项下约定的内容在本租赁纠纷案中一并主张。伟丰物业公司在一审中明确未结清的费用包括三部分：1.从2012年11月8日至12月31日的水电费5533.3元；2.从2012年12月6日至2013年1月5日的租金15500元；3.从2012年12月6日至2013年1月5日的管理费1550元。同时认为尚未达到退还押金和水电周转金的条件，是因为广州银行开发区支行尚未支付前述水电费5533.3元、租金15500元、管理费1550元。广州银行开发区支行在一审庭审中确认尚欠伟丰物业公司水电费5533.3元没有结清，同意在伟丰物业公司应退还的水电周转金中予以抵扣。上述事实有房屋租赁合同、物业管理合同、关于办理场地交接的函、复函、场地移交确认书、押金收据、水电周转金收据、缴费通知书及当事人陈述等予以证实。以上证据经过一审庭审质证，予以采信。原审法院认为：广州银行开发区支行与伟丰物业公司签订的租赁合同及物管协议是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，合法有效，双方应恪守履行。租赁合同约定的租赁期限届满后，广州银行开发区支行依约搬出了案涉租赁房屋，并于2012年12月18日发出《关于办理场地交接的函》，要求伟丰物业公司于2012年12月20日办理场地交接手续，符合双方关于合同期满办理交接手续的约定，伟丰物业公司应根据租赁合同的约定及时办理租赁房屋的交接手续并返还相关款项。伟丰物业公司要求从2012年12月15日广州银行开发区支行完成浇注该楼板起计算15日养护期，并据此决定“于2012年12月31日到现场检查该新浇注楼板拆除模板后的情况”，再“办理场地交接手续”的行为缺乏合同依据，由此带来的后果应由伟丰物业公司自行承担。同时，由于租赁合同及物管协议已于2012年12月5日届满，广州银行开发区支行亦依约要求伟丰物业公司办理场地交接手续，因此伟丰物业公司关于广州银行开发区支行欠付2012年12月6日至2013年1月5日期间的租金及物业管理费的主张缺乏事实基础及合同依据。综上，伟丰物业公司关于未达到退还租赁押金条件的主张缺乏事实基础及法律依据，原审法院不予采信。广州银行开发区支行要求伟丰物业公司返还租赁押金30000元，符合双方的约定，予以支持。根据双方的约定，租赁合同第九章关于滞纳金的约定仅适用于合同提前终止的情形。本案案涉合同的终止是由于约定的租赁期限届满，不属于合同的提前终止，因此广州银行开发区支行根据租赁合同第9.2条的约定要求伟丰物业公司支付滞纳金，缺乏事实基础及合法依据，不予以支持。由于双方确认广州银行开发区支行尚欠伟丰物业公司水电费5533.3元，并同意在广州银行开发区支行支付的水电周转金13050元中予以抵扣，因此，扣除5533.3元水电费后，伟丰物业公司须退还广州银行开发区支行水电周转金7516.7元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年11月20日作出如下判决：一、伟丰物业公司于本判决生效之日起十日内向广州银行开发区支行退还租赁押金30000元；二、伟丰物业公司于本判决生效之日起十日内向广州银行开发区支行退还水电周转金7516.70元；三、驳回广州银行开发区支行其他诉讼请求。一审案件受理费2170元，由广州银行开发区支行负担1311元，伟丰物业公司负担859元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴付。判后，上诉人伟丰物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、广州银行开发区支行未依照合同规定的期限履行恢复租赁物原状的责任，原审法院未依法查明该事实。伟丰物业公司主张应从2012年12月15日广州银行开发区支行完成浇注该楼板起计算15日养护期，并据此决定于2012年12月31日到现场检查该新浇注楼板拆除模板后的情况，再办理场地交接手续，符合双方签订的《利丰大厦房屋租赁合同》及我国建筑规范的标准。根据双方签订的《利丰大厦房屋租赁合同》第8.11条约定及2012年8月1日实施的国家标准《混凝土结构工程施工规范》第8.5.1条及8.5.2条的规定，广州银行开发区支行对楼板浇注混凝土后，应当依照国家标准确定的养护期养护，以确保施工部位符合建筑施工的质量要求。因此，只有广州银行开发区支行完成养护，并经伟丰物业公司验收合格后，才属于履行了合同所约定的“恢复原状”的义务。二、原审法院认定双方关于办理场地交接函件的时间错误。1.伟丰物业公司与广州银行开发区支行约定，广州银行开发区支行于合同期满后15日内向伟丰物业公司办理交场手续。广州银行开发区支行向法院提交的证据及双方在庭审中均明确，伟丰物业公司收到广州银行开发区支行作出的《关于办理场地交接的函》并非落款日而是2012年12月25日。原审法院错误认定广州银行开发区支行已经在2012年12月18日通知了伟丰物业公司，并于2012年12月20日办理了场地交接手续，故意回避了广州银行开发区支行落款日是否即为函件发出日，是否有效通知了伟丰物业公司的问题。2.鉴于广州银行开发区支行送达函件的时间已经超过了其确定的履行时间，且广州银行开发区支行未依照建筑国家标准对楼板进行养护，未对房屋恢复原状，伟丰物业公司在2012年12月25日收到广州银行开发区支行的函件后，立即对广州银行开发区支行退还场地及恢复房屋原状的情况作出了一份《复函》，并明确新的时间要求广州银行开发区支行办理交接手续。但广州银行开发区支行却没有在重新确定的2012年12月21日期限届满前，办理场地交接手续，直至2013年1月5日才将场地交还伟丰物业公司，广州银行开发区支行实际归还场地的时间已经超出合同约定及伟丰物业公司给出的宽限期，其行为已经属于违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，伟丰物业公司有权不将租赁押金退还给广州银行开发区支行，并用作抵扣广州银行开发区支行拖欠的相关费用。综上，上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判伟丰物业公司无需向广州银行开发区退还租赁押金30000元；2.本案诉讼费用由广州银行开发区承担。被上诉人广州银行开发区支行答辩称：同意原审判决，不同意伟丰物业公司的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均确认租赁合同中对恢复原状标准及租赁合同期满之后租金并无约定。本院认为：案涉双方签订的《利丰大厦房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的规定，双方均应恪守履行。原审判决第二项、第三项双方均无上诉，本院予以维持。本案的争议焦点在于伟丰物业公司应否退还租赁押金30000元。伟丰物业公司主张不应退还租赁押金的理由主要是：一是广州银行开发区支行未依约恢复租赁原状，二是广州银行开发区支行未依约办理场地交接手续。首先，关于伟丰物业公司主张广州银行开发区支行未依约恢复租赁物原状的问题。伟丰物业公司确认广州银行开发区支行从2012年12月15日完成浇注楼板，但认为应经过15天养护期后并经其验收合格后才履行完恢复原状的义务，因此超过合同约定的2012年12月20日办理场地交接手续的时间。但是根据案涉合同第8.11款“乙方（广州银行开发区支行）自设一楼上二楼的内部楼梯，合同期满后由乙方拆除，恢复原样”的约定，对于恢复原状的具体标准并无约定，且伟丰物业公司主张的上述标准在合同亦无约定。故伟丰物业公司主张应依照上述标准认定广州银行开发区支行未依约恢复原状并以此为由主张不应退还押金，缺乏合同依据，本院不予采信。其次，关于伟丰公司主张广州银行开发区支行未依约办理场地交接手续的问题。根据查明事实，伟丰物业公司确认向广州银行开发区支行发出《复函》中确认收到广州银行开发区支行发出的《关于办理场地交接的函》并答复“我司决定于2012年12月31日到现场检查该新浇注楼板拆除模板后情况。如无意外，当场办理场地交接手续”。从该函内容看：其一，该函并未对广州银行开发区支行《关于办理场地交接的函》中“可于2012年12月20日办理场地交接手续”已经超出合同约定期限提出异议，也未主张2012年12月20日之后的租金等费用应由广州银行开发区支行负担；其二，该《复函》中伟丰物业公司将双方办理场地交接时间变更为2012年12月31日，且从“如无意外的情况下才当场办理场地交接手续”约定看，对场地交接的时间并不明确。结合前文所述伟丰物业公司复函中要求变更办理场地交接时间的理由并不成立，故在广州银行开发区支行已经依约履行了要求伟丰物业公司办理场地交接手续，且伟丰物业公司现有证据并不足以证明广州银行开发区支行不履行交付案涉场地的义务的情况下，伟丰物业公司变更了双方办理场地交接时间及条件，应由其自行承担相应后果。因此，伟丰物业公司主张广州银行开发区未依约办理场地交接，并要求支付租赁合同期满之后即2012年12月6日至2013年1月5日期间租金等费用，理据不足，本院不予支持。综上，根据案涉租赁合同第4.1款“乙方应向甲方支付押金叁万元，在签订本合同的同时一次性支付。除本合同另有规定外，押金在合同期限届满、双方协商提前解除合同时，乙方交清所有费用及履行本合同第八章第10、11款责任后，甲方无息退回乙方”的约定，广州银行开发区支行已经支付完毕上述合同租赁期内的租金并同意未结清的水电费在应退的水电周转金中予以抵扣，而且已经将案涉场地恢复原状，并办理场地交接手续，符合上述合同约定退回押金的条件，故原审法院判令伟丰物业公司退还广州银行开发区支行租赁押金30000元，符合合同约定，本院予以支持。伟丰公司主张不应予以退还该押金的理由均不成立，本院均不予采纳。综上所述，上诉人伟丰物业公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。原审判决适用法律正确，处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人广州伟丰物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张怡代理审判员　　蔡峰代理审判员　　余盾二〇一五年五月四日书　记　员　　张辉李杨关注公众号“”