（2014）佛城法民一初字第1342号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-11-09
案件名称
邹志光与佛山市新中房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹志光,佛山市新中房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第五条，第八条第一款，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1342号原告邹志光，男，汉族，1969年3月14日出生，住所：佛山市南海区。委托代理人何俊灵，广东天舜律师事务所律师。被告佛山市新中房地产开发有限公司，住所：佛山市禅城区东风路5号二层。法定代表人吴广强。原告邹志光诉被告佛山市新中房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判。因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员江言枝、李玉珠组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告邹志光及其委托代理人何俊灵到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年4月11日签订《商铺买卖约定协议》，约定原由原告向被告购买的位于佛山市禅城区东风路5号二层17号商铺变更为22号商铺；在原告接收该商铺后（即2012年10月1日起）的第一至四年，由被告向原告返租；其中第一、第二年的租金在原告支付购房款时一次性抵扣，第三、第四年的年租金分别为26170元、28787元并由被告按月支付给原告。原告基于被告提出的返租条件，于是向被告购买了该商铺。2012年4月16日，原、被告就该商铺的租赁事宜正式签订《租赁协议书》，约定：该商铺第三、第四年的租赁期限为2014年10月1日至2016年9月30日，其中2014年10月1日至2015年9月30日期间月租金为2181元，2015年10月1日至2016年9月30日期间月租金为2399元；被告需在每月05号前交付当月租金给原告，逾期每日收取5‰滞纳金；租金以银行转账方式存入原告账号为44×××69的农行账户内；被告当月超过30日仍不交付当月租金的，视为违约，违约责任由被告承担，被告须一次性向原告支付两年总租金54957元。至起诉之日，被告仍未向原告交租，已构成违约，原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年4月16日签订的《租赁协议书》；2、被告立即将《租赁协议书》约定的位于佛山市禅城区东风路5号二层22号的商铺交还原告；3、被告向原告支付违约金54957元；4、被告承担本案的诉讼费。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供了以下证据：1、原告的身份证、被告的企业机读档案资料。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、租赁协议书、商铺买卖约定协议、经营权转让协议、广东省商品房买卖合同。拟证明原、被告之间的租赁合同关系，双方在租赁协议约定被告当月超过30日仍不交付当月租金至原告指定账户的视为违约，违约责任由被告承担。被告的行为已构成违约，需一次性向原告支付两年总租金54957元。3、房地产权证、土地证。证明涉案商铺的权属，原告拥有涉案商铺的所有权和土地使用权。4、中国农业银行交易明细两份（打印日期为2014年11月5日）。证明因租赁协议书约定被告的租金应当支付至原告指定账户，原告去银行查询交易记录时发现，截至2014年11月5日，被告仍未有向原告支付2014年10月和11月的租金，事实上被告至今也未向原告交付2014年10月之后任意一期的租金，被告的行为已构成违约。被告诉讼中没有提交证据。本院认证：被告佛山市新中房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据均有原件核对，且和本案具有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告系位于佛山市禅城区东风路5号商品房项目的开发单位。2012年4月11日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《商铺买卖约定协议》，双方约定：1、原乙方向甲方购买位于佛山市禅城区东风路5号二层自编17号商铺，实收购房总价（扣除首二年委托经营费用后）161865元，并与甲方签订认购书、委托经营管理协议、买卖合同。2、现甲方同意接受乙方以实收购买总价（扣除首二年委托经营费用后）161865元，将原禅城区东风路5号二层自编17号商铺，更换至禅城区东风路5号二层22号铺，乙方无须向甲方额外支付差额楼价；同时甲乙双方不对更换后的商铺进行面积多除少补的计算，其首二年的委托管理计算按原自编17号商铺执行，相关过户费用乙方按原自编17号铺的约定支付，甲方不得向乙方索取因换铺而产生的差额费用。3、乙方同意甲方签订本协议后，禅城区东风路5号二层22号商铺第三、四年的委托管理计算如下：第三年年租金合共26170元，第四年年租金合共28787元，甲方按月向乙方支付第三、四年的租金，相关物业管理费用由甲方承担。2012年4月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买由被告开发建设的位于石湾东风路5号二层22号商铺（下简称涉案商铺），建筑面积为20.27平方米，套内建筑面积10.49平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积9.78平方米。合同第四条约定计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3、该商品房属现房，按套出售，总价款为161865元。第六条约定付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。于2012年4月13日前一次性支付总楼款161865元。同日，原告（甲方、转让方）、佛山金量度物业服务有限公司（乙方、受让方）（下简称金量度公司）、被告（丙方、委托方，即委托乙方的单位）签订一份《经营权转让协议》，三方约定：一、经营权转让标的。1、甲方将涉案商铺的经营权在一定期限内转让给乙方进行经营管理，其建筑面积为20.27平方米（以实测产权面积为准）。……二、经营权转让期限。经营权转让期限为贰年，即从2012年10月1日至2014年9月30日止；在本限期内甲方不得将商铺擅自收回以及另租给乙方与承租人签订合同以外的第三方经营，且在乙方与承租方签订的租赁合同期满后，乙方及承租方在同等条件下享有优先承租权。……六、经营权转让款及其它说明。1、经营权转让款：按两年年回报率10%计算（即原约定总房款的20%）；2、支付方式：一次性在丙方出售该商铺给甲方的总房款上直减。……九、违约责任。2、本协议生效后，任一方不得单方解除本协议。如因任一方原因导致本协议解除、撤销的，责任方应向另一方支付40875元的违约金（违约金约占总房款的20%），并承担给对方造成的一切损失（包括但不限于预期合理租金收益、第三责任人违约的损失赔偿、其他的直接经济损失和为实现债权产生的合理费用—包括诉讼费、交通费、评估费、律师费等）。如因不可抗力原因导致本协议不能继续履行，双方均不承担违约责任……。上述转让协议甲方、丙方落款处分别有原、被告的签字、盖章；乙方落款处空白。2012年4月16日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁协议书》，约定原告将涉案商铺出租给乙方，租赁期从2014年10月1日起至2016年9月30日止共两年，其中2014年10月1日至2015年9月30日的月租金为2181元，2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为2399元；被告在每月5号前交付当月租金给甲方，逾期每日收取5%滞纳金；每月租金转账形式存入中国农业银行，账号：44×××30-1169，户名：邹志光；被告在当月如超过30日仍不交付当月租金的，则视为违约，违约责任由被告承担，被告须一次性向原告支付两年总租金54957元；在租赁期内，涉案铺位的水电费和物业管理费由被告负责支付。原告诉讼中提供了其名下账号为44×××30-1169银行账户2014年9月21日至2014年10月21日的流水记录，该记录未显示有租金入账。另查明，原告于2012年7月24日取得涉案铺位的土地使用权证，2012年8月15日取得涉案铺位的所有权证，其享有涉案铺位的全部份额。原告陈述：商铺买卖协议已经履行完毕，原告于2012年10月1日将涉案商铺交付被告使用；《经营权转让协议》是由被告起草，在签订该份协议过程中受让人一直没有出现，也没有在该协议上签名或盖章，所以原告认为涉案商铺前两年的实际使用人也是被告，这与原、被告签订的商铺买卖协议的约定是一致的；涉案商铺的购房原价是原告实际支付的161865元与两年委托经营费用之和，依据《经营权转让协议》第六条第1点可以计算得出；除《租赁协议书》外，原、被告没有再签订其他租赁补充协议，提起本案诉讼前原告未向被告发出过解除合同的通知；原告从物管处了解到，涉案商铺内没有存放被告的物品，因原告没有商铺钥匙，所以没有自行接收涉案商铺。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告就涉案商铺签订的《租赁协议书》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于原告诉请解除《租赁协议书》及返还铺位。据前查明的事实，原、被告在《商铺买卖约定协议》中已就涉案商铺的首两年经营权折抵部分购房款以及第三、四年的租赁事项达成合意，其后双方就经营权转让及租赁事项分别签订《经营权转让协议》和《租赁协议书》。因金量度公司未在《经营权转让协议》上盖章确认，结合《商铺买卖约定协议》的内容以及原告于2012年8月15日取得涉案商铺产权证的事实，加之被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭抗辩和提出反证，本院确认被告系涉案商铺实际使用人，原告已依约履行向被告交付涉案商铺的义务。根据《租赁协议书》的约定，被告应自2014年10月1日起，每月5号前向原告交付当月租金。原告主张被告至今未支付2014年10月及之后的租金，因被告拒不到庭抗辩，本院对原告的上述主张予以采信，确认被告已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，原告诉请解除租赁协议有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告以起诉的方式行使合同解除权，本院于2015年3月17日将原告的起诉状公告送达被告，故涉案租赁协议已于2015年3月17日解除。在租赁关系已被解除的情况下，被告继续占有涉案商铺已无合法依据，原告诉请被告返还于法有据，本院亦予以支持。关于原告诉请被告支付违约金54957元。租赁协议书第六条约定：“乙方在当月如超过30日仍不交付当月租金的，则视为违约，违约责任由乙方承担，乙方须一次性向甲方支付两年总租金54957元”。被告虽然未到庭对违约金的计算标准提出异议，但鉴于原告起诉时被告拖欠租金4362元（2181元／月×2个月）、至合同解除时被告拖欠租金13086元（2181元／月×6个月），依据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，原告诉请被告支付违约金54957元明显过高，本院酌定将违约金调整为租赁协议总标的额的30%，即被告应向原告支付违约金16487.10元（54957元×30%）。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告邹志光与被告佛山市新中房地产开发有限公司就佛山市禅城区东风路5号二层22号铺于2012年4月16日签订的《租赁协议书》已于2015年3月17日解除；二、被告佛山市新中房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告邹志光返还佛山市禅城区东风路5号二层22号铺；三、被告佛山市新中房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告邹志光支付违约金16487.10元；四、驳回原告邹志光的其他诉讼请求。如被告佛山市新中房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费1174元，由原告邹志光负担822元，被告佛山市新中房地产开发有限公司负担352元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 田 媛人民陪审员 江言枝人民陪审员 李玉珠二〇一五年五月四日书 记 员 李若梅附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：