（2014）穗中法民五终字第1927号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-06-12

案件名称

肖秉雄与广州信景物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肖秉雄,广州信景物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第1927号上诉人（原审原告）：肖秉雄，住广东省广州市海珠区。委托代理人：陈硕。被上诉人（原审被告）：广州信景物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：谢贞武。委托代理人：程雷、李莉。上诉人肖秉雄因与被上诉人广州信景物业管理有限公司（以下简称信景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州信城房地产开发有限公司（以下称信城公司）是位于广州市天河北路信成南街21、23、25号宏景台大厦的开发商。信城公司（甲方）与信景公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对宏景台大厦物业实行物业管理，管理范围包括电梯等共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；委托管理期限为60个月，自2007年5月1日起至2012年4月30日止；乙方向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车管理费（未注明每月收费标准）、代收水电费等。本案中信景公司确认，上述合同期满后双方未续签合同，其仍对宏景台大厦提供物业管理服务。2011年3月3日，肖秉雄在广州市越秀区人民法院委托的拍卖中竞得原属信城公司所有的位于天河区信成南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B111、B117、B118、B119、B120、B121、B123、B126共16个车位（以下简称涉案车位）。2011年7月6日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法执字第5308-8号执行裁定书，裁定：一、广州市天河区信城南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B112、B113、B115号车位的所有权及相应的其他权利归买受人刘某所有；广州市天河区信成南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B111、B117、B118、B119、B120、B121、B126共15个车位的所有权及相应的其他权利归买受人肖秉雄所有；广州市天河区信城南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B116、B122、B125号三个车位的所有权及相应的其他权利归买受人廖某明所有。二、买受人刘某、肖秉雄、廖某明某甲持本裁定书到上述车位管理机构办理相关产权过户登记手续。2012年1月16日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法执字第5308-12号执行裁定书，裁定：一、广州市天河区信成南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B123车位的所有权及相应的其他权利归买受人肖秉雄所有；广州市天河区信成南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B127车位的所有权及相应的其他权利归买受人黄某甲芳所有。二、买受人肖秉雄、黄某甲芳可持本裁定书到上述车位管理机构办理相关产权过户登记手续。2011年8月22日，广州市国土资源和房屋管理局就广州市天河区信成南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B111、B117、B118、B119、B120、B121、B126共15个车位颁发产权证，房产证载明：权属人为肖秉雄，房屋地址分别为天河区信成南街21号负一层01车位、02车位、03车位、05车位、06车位、07车位、08车位、09车位、11车位、17车位、18车位、19车位、20车位、21车位、26车位。2012年4月20日，广州市国土资源和房屋管理局就广州市天河区信成南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B123车位颁发产权证，房产证载明：权属人为肖秉雄，房屋地址为天河区信成南街21号B123车位。此后，肖秉雄向信景公司交涉涉案车位的交付使用问题。2012年7月18日，信景公司向肖秉雄发出《关于宏景台负一层车位情况的告知书》，称：1、信景公司系管理宏景台的物业管理公司，自管理宏景台项目以来，信城公司长期拖欠信景公司巨额物业管理费、汽车升降机维护费及未完善项目工程款至今，截至2012年7月拖欠涉案车位各类欠缴共1008000元、滞纳金2810640元，合计共3818640元。2、宏景台汽车升降机已封梯，无法启用，车梯的质量问题需具备专业起重资质的公司才可进行。广州具备该资质的公司只有两家且收费昂贵，至今信景公司未与相关公司签订长期维修合同。3、宏景台汽车升降机的液压系统损坏，初步估算维修费用约62000元。4、因该地下停车场需专人管理、操作，且车位数量少、日常使用费用较高，初步估算至少需要1000元／车位／月才能基本维持停车场的日常支出和设备维护管理。等等。肖秉雄于2013年1月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、信景公司履行对宏景台地下停车场两台升降电梯的维护、保养责任，恢复升降电梯的运载使用功能，承担相应维修、保养等全部费用，使得肖秉雄能实际使用地下车位。2、信景公司出示维修、保养升降电梯所需的全部文件资料。3、信景公司履行管理义务，禁止车辆堵住升降电梯门口，并责令将停放在升降电梯口的车辆移开。4、信景公司赔偿肖秉雄无法实际使用车位的损失（按每个车位月租金400元，共16个车位，其中15个车位从2011年7月6日起计至实际恢复使用功能之日止，1个车位从2012年1月16日起计至实际恢复使用功能之日止）。5、诉讼费由信景公司承担。本案中信景公司提供落款日期为2010年11月22日的《公示公证申请书》一份，拟证明其曾到公证处申请对停车场作证据保全，但公证处没有批准，肖秉雄当时已知道停车场的基本情况。《公示公证申请书》主要内容：我司是宏景台的合法物业管理公司，信诚公司长期拖欠我司巨额物业管理费、汽车升降机维护费及未完善项目工程款，严重影响我司经营的合法权益；根据广州市越秀区人民法院（2009）越法执字第05308号拍卖通知书的有关规定，为维护我司权益，避免日后纷争，特申请对宏景台负一层车场欠费内容进行公示公证。经质证，肖秉雄认为，该证据证明既然信景公司可以收费，根据权利义务对等原则，则信景公司应对汽车升降机进行维护保养。对于涉案停车场汽车升降梯的使用状况，肖秉雄称在竞拍涉案车位时其曾到现场查看，信景公司可打开一台汽车升降梯并示范地下车位可用。信景公司则称，自其进驻宏景台大厦时汽车升降梯已不可用，也从未就涉案地下车位收取过管理费等费用。肖秉雄另表示，我并非宏景台大厦业主；涉案停车场车位共33个，业主除我之外，还包括信诚公司、廖某明某乙刘某等。2013年8月27日，原审法院会同肖秉雄、信景公司双方到宏景台大厦负一层地下车位进行现场勘察，现场可见宏景台大厦一层设置有专门用于车辆出入宏景台大厦负一层地下车位的两台汽车升降梯，除此外该地下车位没有其他车辆出入口；宏景台大厦住宅区域另设有电梯，未与宏景台大厦负一层地下车位相连接；两台汽车升降梯均被广州市天河区质量技术监督局以封条形式查封，查封时间为2012年3月30日；通过楼梯进入宏景台大厦负一层地下车位，现场可见为空置状态。在原审法院2013年12月13日的庭询中，肖秉雄表示：1、我在竞买涉案车位时没有支付物业维修基金，也不清楚此前是否已支付。2、关于涉案两台汽车升降电梯单位维修保养费用，如有物业维修基金，则相关维修保养费用应从物业维修基金中支付；如没有物业维修基金，相关维修保养费用应由所有地下车位的业主分摊。3、关于两台汽车升降电梯修好后的后续管理使用问题，该管理责任应由信景公司承担，相关费用应由信景公司向物价部门申请并获得审批后，然后再由实际使用人承担。4、我愿意垫付两台汽车升降电梯的维修费用。信景公司则表示：1、涉案的地下车位没有缴纳物业维修基金。2、关于两台汽车升降电梯维修保养费用，肖秉雄并非宏景台大厦业主，如果包括肖秉雄在内的地下车位业主没有支付物业维修基金，就须动用小区的物业维修基金，但这有严格的法律程序，要征得小区业主的表决同意。3、关于两台汽车升降电梯修好以后的后续管理使用问题，地下车位并非我方的物业管理范围，如果肖秉雄作为地下车位的业主要自行管理上述电梯，我方没有意见；但自管须地下车位全体业主协商一致。4、开发商没有向我方交付两台汽车升降电梯的相关文件资料。原审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。肖秉雄是宏景台大厦涉案车位的所有权人，信景公司是宏景台大厦开发商信诚公司指定的前期物业管理公司。信景公司辩称其与信诚公司签订的《物业管理委托合同》约定的物业管理范围并不包括宏景台大厦负一层地下车位及汽车升降电梯。对此查明，其一，根据信景公司与开发商信诚公司签订的《物业管理委托合同》，信景公司管理范围包括电梯等共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，信景公司有权向业主及使用人收取停车管理费，而涉案汽车升降电梯显然属于“电梯”之列。结合原审法院现场勘查情况，宏景台大厦除负一层地下车位外并无其他停车场所，表明宏景台地下车位及涉案汽车升降电梯属信景公司物业管理范围。其二，根据信景公司自身作出的《关于宏景台负一层车位情况的告知书》及《公示公证申请书》，信景公司称开发商此前长期拖欠涉案车位物业管理费及涉案车位升降电梯维护费，可见信景公司自身也承认其为涉案地下车位的物业管理公司，宏景台地下车位及涉案汽车升降电梯属其物业管理范围。关于肖秉雄第1项诉请。首先，国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，信诚公司与信景公司签订的《物业管理委托合同》并无约定宏景台大厦地下车位的物业管理费收费标准。根据原审法院现场勘查情况，涉案汽车升降电梯是汽车进出地下车位唯一通道，与宏景台大厦住宅电梯相分离，宏景台大厦住户平时无须使用涉案汽车升降电梯进出大楼。该汽车升降电梯作为特种设备因其负重大，操作安全性要求严格，汽车进出电梯均须专人操作、指引，区别于普通升降电梯，运营、维护成本较高。同时因宏景台大厦地下车位较少，分摊到每个车位的运营维护费用必然较高，导致相应的物业管理费用也必然较高。信景公司在其《关于宏景台负一层车位情况的告知书》称涉案车位需专人管理、操作，且车位数量少、日常使用费用较高，该陈述符合涉案车位的实际情况。本案中肖秉雄对信景公司在上述《关于宏景台负一层车位情况的告知书》中所述的1000元／月／车位的收费标准并未认同，且宏景台大厦地下车位按何标准收取物业管理费涉及地下车位全体所有权人切身利益，在前期物业服务合同没有约定的情况下，仍应由地下车位全体产权人与信景公司予以协商确定。如协商不成，包括肖秉雄在内的地下车位所有权人可依据我国《物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理”的规定行使业主权利。其次，我国《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”如上所述，在前期物业服务合同未确定宏景台地下车位物业管理费收费标准，地下车位所有权人与信景公司就此未能达成一致意见，涉案汽车升降电梯日常运营维护成本高，且肖秉雄没有证据证实包括肖秉雄在内的宏景台大厦地下车位所有权人曾向信景公司支付过地下车位物业管理费的情况下，肖秉雄要求信景公司履行对宏景台地下停车场两台汽车升降电梯的维护、保养责任，承担维修和保养涉案汽车升降电梯的全部费用，与公平合理、等价有偿的原则不符。再次，根据查明的事实，涉案汽车升降电梯自2012年3月30日起已被技监部门查封，目前无法正常运行，而电梯作为特种设备必须符合技监部门的有关规定方可开通使用。本案中肖秉雄、信景公司双方均未举证涉案汽车升降电梯被查封的原因。关于涉案汽车升降电梯的维修保养费用，肖秉雄在本案中表示如有物业维修基金，则相关维修保养费用应从物业维修基金中支付；如没有物业维修基金，相关维修保养费用应由所有地下车位的业主分摊。本案中肖秉雄、信景公司双方均未举证证实宏景台大厦地下车位已缴纳物业维修基金，且根据我国《物权法》及《物业管理条例》的相关规定，筹集、使用物业维修基金均须经全体业主共同决定。而分摊维修保养费用，亦涉及该费用由全体所有权人确认的问题。上述两者均属业主自治事项，非本案处理范围。综上，肖秉雄第1项诉请缺乏理据，原审法院不予支持。关于肖秉雄第2项诉请。现有证据未显示将维修、保养升降电梯所需的相关全部文件资料现由信景公司持有，且信景公司对此不予认可，故原审法院对肖秉雄该项诉请依法不予支持。关于肖秉雄第3项诉请。根据原审法院现场勘查所拍照片，涉案升降电梯门口并无停放车辆，故肖秉雄要求信景公司履行管理义务，禁止车辆堵住升降电梯门口，并责令将停放在升降电梯口的车辆移开，无事实依据，原审法院不予支持。关于肖秉雄第4项诉请。如上所述，鉴于涉案车位的实际情况，肖秉雄未举证信景公司曾收取过涉案地下车位的物业管理费，根据公平合理、等价有偿的原则，肖秉雄要求信景公司承担其自取得涉案车位产权以来无法实际使用车位的损失，亦缺乏理据，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院作出判决：驳回肖秉雄的诉讼请求。本案受理费4390元，由肖秉雄负担。判后，肖秉雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于第一项诉讼请求。（一）信景公司承担对宏景台地下车库升降电梯的维修、养护及对车位管理的责任是法定的，也是《物业管理委托合同》约定的义务。不应也不能以其未收到车位管理费而拒绝或免除其法定义务。1、信景公司是法定电梯使用管理者，有义务承担宏景台负一层汽车升降电梯的维修、养护责任，法定义务不能自行放弃。2、信景公司对宏景台地下车库升降电梯的维修、养护及对车位管理的责任是《物业管理委托合同》约定的义务。同时该合同也约定了信景公司有收取停车管理费用的权利，其未按程序与肖秉雄等车位所有人协商确定收费标准，并非其不能或无法收取合理的报酬。信景公司未以合适的方式进行协商解决问题或以诉讼的方式保护自己的权益，是其怠于行使救济的权利，因此原审判决免除其履行约定义务是认定事实不当。（三）信景公司履行升降电梯的维护、保养义务，实施对地下车位的管理与其对车位收取物业管理费，停车收费并没有绝对的先后顺序的问题，更不矛盾。原审判决表面上似乎合法合理，但实际是帮助信景公司推卸应履行的电梯升降机维修、保养义务，免除其对停车场进行管理的职责，而使问题陷入无法解决的困境。（四）宏景台有无物业维修基金，不影响对信景公司承担物业维修、养护责任的认定。它只是维修、养护费用支出的途径。不是从维修基金支出，就是最终由车位所有人共同分担。物业维修基金是否已缴纳，与本案的处理没有直接关联和影响。二、关于第二项诉讼请求。《关于宏景台负一层车位情况的告知书》第2点和3点明确列出了两台电梯现状及存在的故障及维修所需费用。信景公司既然已经联系过电梯的维修单位，并由该单位进行过报价，难道就没有维修、保养升降电梯所需的资料？其口头抗辩称开发商没有移交的理由是否成立，明眼人都清楚。三、关于第三项诉讼请求。肖秉雄己到过现场多次，并拍照提交给法院。原审法院现场勘查时是通知双方当事人的，况且停车时间通常是晚上下班后至第二天上午十点前，法院勘察时是下午，车主都开车上班去了。以一次现场勘查没有发现有车辆堵在车库门口就否定肖秉雄的拍照证据，难免草率。四、关于第四项诉讼请求。肖秉雄要求信景公司承担其竞买车位后无法实际使用的损失，请求合法，计费标准符合物价部门现行规定，应予支持。肖秉雄据此请求撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求，案件受理费由信景公司负担。信景公司答辩称：我方不同意肖秉雄的上诉请求，我方认为原审法院认定事实清楚。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案所涉汽车升降电梯专用于宏景台大厦地下停车场，大厦住宅部分另有电梯，而涉案电梯作为专供汽车升降使用，其维护、保养费用必然远高于普通乘客电梯。信景公司与信诚公司签订的《物业管理委托合同》约定信景公司有权向业主及使用人收取停车管理费，但并无约定停车管理费标准，亦未对汽车升降电梯作出特别约定。肖秉雄提出涉案电梯的维护保养费用应由物业维修基金中支付，或由地下车位业主共同分摊。然而，物业维修基金的使用应由全体业主共同决定，而分摊汽车升降电梯的维护保养费用亦须由全体地下车位业主共同决定，均不属本案处理范围。由于肖秉雄与信景公司就涉案电梯的维护保养及地下停车位管理费标准无法达成一致意见，现无证据显示信景公司曾收取地下停车位管理费，故原审法院根据公平合理、等价有偿的原则驳回肖秉雄关于判令信景公司履行对宏景台地下停车场两台升降电梯的维护保养责任，承担相应维修保养等全部费用的诉讼请求，并无不当。关于肖秉雄请求判令信景公司出示维修、保养涉案电梯所需文件资料的问题，肖秉雄并未举证证明信景公司持有维修、保养涉案电梯所需具体文件资料，而信景公司否认其持有相关资料，故原审法院对肖秉雄该项诉请不予支持，并无不当。关于肖秉雄请求判令信景公司履行管理义务，禁止车辆堵住涉案电梯门口，并责令将停放在涉案电梯口的车辆移开的问题，原审法院经勘查现场，认定汽车升降电梯门口并无停放车辆，故未予支持，并无不当。关于肖秉雄请求判令信景公司赔偿无法实际使用车位的损失，因信景公司未曾收取地下停车位管理费，故原审法院根据公平合理、等价有偿的原则，驳回该项诉讼请求，亦无不当。综上所述，肖秉雄的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元，由上诉人肖秉雄负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕宁代理审判员　　黄春成代理审判员　　陈慧芳二〇一五年五月四日书　记　员　　郝　烨来源：百度“”