（2015）二中民终字第02820号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-21
案件名称
关××与王×1房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关××,王×1,王×2
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02820号上诉人（原审被告）关××，男，1943年11月15日出生。被上诉人（原审原告）王×1，女，1962年2月27日出生。原审第三人王×2，男，1959年7月16日出生。上诉人关××因确认合同无效纠纷（原审确认的案由为房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第25536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人关××、被上诉人王×1以及原审第三人王×2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2011年9月，王×1向原审法院起诉称：我系王×3之女。位于丰台区右安门外西三条甲×231号房屋（以下简称231号房屋）由王×3于2003年购买。王×3于2005年6月30日去世。后我哥王×2以王×3的名义与其岳父关××签订《房屋买卖合同》，并于2006年1月19日将该房过户至关××名下。我父亲并未授权王×2的代理行为，授权委托书中王×3的名字非本人签署，关××未支付房款，双方所签合同约定的房价低于市场价。关××与王×2恶意串通，侵犯了我的合法权益，故起诉要求确认王×2代理王×3与关××所签《房屋买卖合同》无效，诉讼费由关××负担。关××辩称：我是买房人，此宗交易我无过错，王×1对房屋买卖如有异议，应当找卖方交涉，我不同意王×1的诉讼请求。王×2在一审期间未进行答辩。原审法院认为：依法订立的合同具有法律约束力。王×2持“王×3”签名的委托书，代理王×3与关××签订231号房屋买卖合同后，将231号房屋权属转移登订至关××名下。现王×1对王×2所持委托书中“王×3”的签名不予认可，该委托书中，王×3仅委托王×2办理231号房屋过户手续，王×3并未授权王×2代理其与关××签订231号房屋的买卖合同，故王×2代理王×3与关××签订《房屋买卖合同》，属无权代理行为。相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现王×2无证据证明王×3对其代理签订《房屋买卖合同》行为已追认，故王×2代理王×3与关××所签《房屋买卖合同》应属无效。本院对王×1的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，原审法院于2014年12月判决：王×2代理王×3与关××签订的《房屋买卖合同》无效。判决后，关××不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回王×1的诉讼请求，其主要上诉理由为：1.涉案合同约定的房价款与当时的市场价格相符，且我已支付了全部购房款，我属于善意第三人；2.王×3向王×2出具的授权委托书中写明委托王×2办理过户，其委托内容自然亦包括签订《房屋买卖合同》；3.一审缺席判决，剥夺了我的合法权益。王×1同意一审判决。王×2不同意一审判决，但未提起上诉。经审理查明：王×2与王×1系兄妹关系，关××系王×2之岳父。王×1、王×2的父母为王×3、李××（1996年12月7日去世）。2003年王×3购买位于北京市丰台区右安门外西三条甲×231号房屋，该房登记在王×3名下。2005年3月24日，王×2代理王×3（甲方）与关××（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将231号房屋出售给乙方，甲乙双方协商同意该房屋产权买卖成交价款为20万元，由乙方交付给甲方，甲乙双方按有关规定各自缴纳之税费；甲方委托其子王×2办理房屋买卖的相关手续，一切责任纠纷由王×2负责处理。该合同由王×2代理王×3签字。2005年6月30日，王×3去世。2006年1月19日，王×2持“王×3”签名的委托书与关××办理了231号房屋的过户手续，将231号房屋产权人变更为关××。王×2所持委托书的内容为：本人委托王×2办理房屋过户手续（坐落：右安门外西三条甲×231），委托人签字为“王×3”，受托人签字为王×2，日期为2005年3月3日。原审庭审中，经王×1申请，法院依法委托北京市高级人民法院随机摇号抽取鉴定机构对涉案委托书中“王×3”签名字迹进行真伪鉴定，并依王×1申请，向相关部门调取了王×3生前的签名笔迹，后终止了鉴定程序。二审庭审中，关于王×3是否授权王×2签订房屋买卖合同的问题，王×2称：王×3承诺把231号房屋给我，所以房子过户给谁都是我的权利，王×3不知道我将房屋出售的事情，当时写授权委托书的经过已经不记得了。关于购房款的支付，关××提交了存折以证明其已全额支付了购房款，王×1对此不予认可。关于购买231号房屋后的房屋使用情况，关××称231号房屋交由王×2进行出租。另，在一审审理中，关××曾出庭应诉，后关××及王×2经一审法院合法传唤，无正当理由，未再继续参加诉讼。以上事实有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、委托书、存折等证据在案佐证。本院认为：本案的主要争议焦点为王×2是否有权代理王×3出售231号房屋，从王×3出具的委托书内容来看，其仅委托王×2办理房屋过户手续，并未委托王×2出售231号房屋，且王×2在庭审中自述，王×3生前曾承诺将231号房屋赠与给王×2，王×3并不知晓231号房屋出售的情况，结合委托书内容和王×2自述可以看出王×3确没有将房屋出售之意思，王×2并不具有出售231号房屋之授权。对于关××而言，其提交银行存折用来证明已支付全部购房款，但存折中所记载的提款记录不足以证明其所提取的现金已用于支付231号房屋购房款，且在231号房屋过户至关××名下后，关××并未实际使用231号房屋，231号房屋一直由王×2进行出租，结合上述事实，本院难以认定关××系善意购买231号房屋。另，一审法院在开庭前已依法向关××送达了开庭传票，关××未出庭应诉，一审程序合法，并不存在违反法定程序之处。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由关××、王×2负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由关××负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 霍翠玲代理审判员 马 潇二〇一五年五月四日书 记 员 刘 佳 微信公众号“”