（2015）沈和民二初字第01113号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-19
案件名称
侯秀芹与沈阳五洲商业广场发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯秀芹,沈阳五洲商业广场发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第01113号原告侯秀芹，女，汉族。被告沈阳五洲商业广场发展有限公司。法定代表人罗海，系该公司执行董事。委托代理人何群，女，汉族，系该公司法律顾问。委托代理人林宇，女，汉族，系该公司法律顾问。原告侯秀芹与被告沈阳五洲商业广场发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张峰适用简易程序，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告侯秀芹、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司委托代理人何群、林宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2004年10月24日签订商品房买卖合同。原告从被告处购得和平区太原北街XX号“五洲商业广场”三层3F-050号商品房。商品房套内面积为15.49平方米，每平方米价格45396元，合计金额703184元，当时交纳现金457070元，余下246114元用返租房款抵扣。同时又交纳契税28127.36元，维修基金2158.55元，转让手续费1758元，合计总费用735227.91元。但是，时至今日，被告未按合同将商品房交付使用。按照合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定“合同期超过60日后，买受人有权解除合同”，原告要求解除购房合同，将所购商品房退给被告，被告应立即返给原告购买商品房所发生的一切费用共735227.91元，并从2004年10月24日起按银行贷款利率付给利息及违约金。诉讼请求：将所购商品房退给被告，被告将原告购买商品房发生的一切费用及利息、违约金返给原告，案件受理费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、请求法院判令被告返还购房款703184元整；3、请求法院判令被告按银行同期同类贷款利率赔偿原告已付购房款的利息；4、请求法院判令被告支付原告契税28127.36元，维修基金2158.55元，房产转让手续费1758元整；5、本案诉讼费由被告承担。被告沈阳五洲商业广场发展有限公司辩称，一、原、被告双方于2004年签订的就沈阳五洲商业广场3F-050号商铺的买卖合同，原告于2008年向法院提起权证违约金诉讼，已得到产权证违约金确认的（2008）沈和民二初字第591号民事调解书。答辩人认为，原告对同一商铺同时提出两个诉讼是相互矛盾的，依照原告主张，等同于对同一物权获得多重收益。原告的主张无理无据，不应得到法律的支持。二、原告的解除合同之诉不应得到法律支持，不存在支付利息的问题。三、原告主张的维修基金、转让费由我公司承担的诉求没有事实和法律依据，二份收据的收款单位已经注明，该费用并非由我公司实际收取，契税也是由税务机关收取，也被告无关。因此我公司不同意承担以上费用的返还义务。经审理查明，2004年10月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同约定，由被告向原告出售位于沈阳市和平区太原北街XX号五洲商业广场三层3F-050号商铺，该商铺建筑面积37.54平方米，其中，套内建筑面积15.49平方米，总价款为703184元，分两期付款，2004年10月25日前，一次性支付457070元，余款246114元于2006年1月1日起，分3.5年，每3个月支付一次，直至全额付清。同时约定，被告于2005年11月30日前交付商铺。2004年10月24日，原告交纳购房款457070元，并于2005年1月18日向沈阳市财政局交纳房地产权属转移契税28127.36元。沈阳五洲物业管理有限公司还代收诉争房屋维修基金2158.55元。2005年1月11日，原告缴纳房产转让手续费1758元。后被告依照合同的约定履行了交付商铺的义务，但因诉争商铺至今未能办理商铺产权登记手续，商场也未正常营业，原告诉至法院。另查，原告曾于2008年3月5日向本院起诉被告，要求被告为其办理诉争房屋产权证书并给付逾期办证违约金。后原、被告达成调解协议，协议约定被告于初始登记批复下达后三十日内为原告办理诉争房屋所有权证书，被告按照商铺总价款703184元为基数从2006年3月1日起至房屋所有权证办理完毕止，根据中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，赔偿原告违约金。本院于2008年3月21日对该协议予以确认，并出具（2008）沈和民二初字第591号民事调解书。又查，2004年10月24日，原与沈阳五洲春天购物有限公司签订商铺租赁协议一份，约定沈阳五洲春天购物有限公司承租原告所有的位于沈阳市和平区太原北街XX号五洲商业广场三层050号，套内建筑面积15.49平方米商铺，合同第三条租赁期限约定，自2009年7月1日至2015年12月31日止。第四条租赁租金约定，按照该商铺套内建筑面积15.49平方米计算，每月每平方米人民币378元，合计每月度租金人民币5855元；第五条租赁租金支付方式约定，自租赁起算日起，按每三个月为一个结算周期，在本结算周期届满后10个公历日内支付本期租金，依此类推。协议签订后，原告按照约定将商铺交付沈阳五洲春天购物有限公司使用。庭审中，原告声明放弃对（2008）沈和民二初字第591号民事调解书的执行，对已执行部分，同意在本案的执行中予以扣除。上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、辽宁省商品房销售（预收款）统一发票、契税完税证、维修基金收据、沈阳市房产系统行政事业性收费专用收据及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。原告要求解除合同的理由为被告未按照合同约定交付房屋，虽然该理由并不成立，但由于被告的原因，办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，原告仍无法办理房屋所有权登记，商场至今也未能正常营业，导致该合同目的已无法实现，符合法定解除条件。故本院对原告请求解除商铺买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告依据该合同取得的财产，应当予以返还，并应赔偿原告因此所受到的损失。关于购房款数额的认定问题，双方签订的商品房买卖合同第四条第二款及被告为原告开具的辽宁省商品房销售（预收款）统一发票均显示，诉争房屋总金额为703184元，结合原告与沈阳五洲春天购物有限公司签订的租赁合同，租赁期限自2009年7月1日起，而从2006年1月1日至2009年6月30日的期间与商品房买卖合同约定的剩余房款支付期间是一致的，租金支付的方式与商品房买卖合同约定的剩余房款支付方式一致，2006年1月1日至2009年6月30日的期间的租金数额也与剩余房款数额基本吻合，故购房款应认定为703184元。关于利息起算日期，第二笔房款应从该笔款全部缴纳完毕之日起算，即2009年6月30日。关于房地产权属转让契税，原告可以向相关部门要求退回，故本院对原告请求被告赔偿的诉讼请求不予支持。对于被告提出维修基金及房产转让手续费不是其收取，不应由其返还的抗辩，由于被告房屋已竣工多年，维修基金使用情况不明，现原告请求解除合同，维修基金及房产转让手续费是因合同而发生的费用，被告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、（五）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告侯秀芹与被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于2004年10月24日签订的就沈阳市和平区太原北街XX号三层3F-050商铺的商品房买卖合同；二、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，返还原告侯秀芹购房款703184元；三、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告侯秀芹购房款利息（以购房款457070元为本金，从2004年10月24日至判决确定给付之日止，以购房款246114元为本金，从2009年6月30日至判决确定给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）；四、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告侯秀芹房产转让手续费1758元；五、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告侯秀芹支付的房屋维修基金2158.55元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。六、驳回原告侯秀芹其他诉讼请求。案件受理费11152元（原告已预交），减半收取5576元，由被告沈阳五洲商业广场发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并对不服一审判决标的部分交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张峰二〇一五年五月四日书记员 高珊本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 来源：