（2015）渝一中法民终字第02300号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-31
案件名称
叶固春与重庆好利来物业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶固春,重庆好利来物业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02300号上诉人（原审原告）：叶固春。委托代理人：邓小春，重庆市北碚区水土法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆好利来物业发展有限公司，住所地渝北区双龙湖街道双龙大道55号，组织机构代码75929898-1。法定代表人：李荣宣，董事长。委托代理人：张燕，重庆树深律师事务所律师。委托代理人：张妮，重庆树深律师事务所律师。上诉人叶固春与被上诉人重庆好利来物业发展有限公司（以下简称好利来公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年12月15日作出（2014）渝北法民初字第05518号民事判决。上诉人叶固春对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人叶固春之委托代理人邓小春，被上诉人好利来公司之委托代理人张燕、张妮参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：叶固春与辜小波原系夫妻关系。2011年11月25日，以好利来公司为甲方，辜小波为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，由甲方将其开发的房屋预售给乙方。成交金额408004元。关于商品房的交付期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。关于交房手续的办理：甲方应于确定的交房日七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。关于甲方逾期交房的违约责任：甲方逾期交房，逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。关于规划、设计变更的约定：甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向及提高该商品房建筑容积率。乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作答复的，视为接受变更。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。合同附件三中约定入户门为美心或同等档次品牌防盗门。房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应当以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已经交付。关于口头信息、楼盘模型的特别约定：甲乙双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。因比例、材质或表现方法所限，本商品房项目部分附属物、构筑物、公共设施、设备可能未在项目平面图或沙盘模型上标示。合同对其他方面还进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了房款408004元，之后原告陈述补交了2903元房款。2013年6月16日，被告向原告发出了入住通知书，通知原告在2013年6月27日上午前去接房。原告认可被告通知了接房，但没有办理接房手续。未办理接房手续的原因，原告陈述是被告要求其写下承诺书，承诺放弃要求整改房屋的权利，原告没有写，所以没有接房。被告对此予以否认。2013年9月18日，案涉房屋产权证办至叶固春名下。另查明，案涉房屋所在项目于2011年11月9日取得重庆市商品房预售（预租）许可证，2013年6月24日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。润丰•水尚项目现在的门牌号为渝北区双龙湖街道兰桂大道2号，施工图上的2编号28栋、27栋、26栋、25栋、24栋对应变更为现在的1栋、2栋、3栋、4栋、5栋。关于入户门是否安装的防盗门的问题。原告认为被告安装的入户门并不是合同约定的美心或同档次品牌的防盗门。被告好利来公司陈述：案涉房屋安装的是新多牌防盗门，并举示了采购及安装合同、检验报告、新多集团有限公司的证明等予以证明。经鉴定，本案争议的入户门具有防盗安全门（丙级）的显著特征，是防盗安全门。被告好利来公司支付了鉴定费1000元。庭审中，被告举示了备案图纸一份，证明在案涉房屋客厅外阳台内侧设置了空调机位。叶固春一审诉称：原告与辜小波原系夫妻关系，2012年11月26日原告前夫辜小波与被告签订了重庆市商品房买卖合同，载明：购房人在签订本商品房买卖合同时，向被告支付房款123004元，其余房款由被告为购房人在华夏银行办理按揭。被告于2013年6月30日交付住房给购房人。2013年6月16日被告给购房人邮寄了入住通知书及“温馨提示”一份，载明房屋面积有变动，原建筑面积由81.52平方米变更为82.02平方米，套内面积由63.25平方米变更为63.7平方米，购房人向被告补交购房款2903元。2013年6月27日购房人持有关手续前往被告处办理接房手续并补交房款2903元，被告要求购房人书写一份放弃向被告主张土地使用权未达到法定年限、未留安装空调位置和房屋面积差的权利，购房人不从，双方争议无果，被告未将房屋交付给购房人辜小波。原告与辜小波于2012年11月21日离婚，自愿离婚协议书载明案涉房屋归原告所有，原告是本套住房的权利人。2014年2月24日下午原告持相关证件再次到被告处接房，被告又以辜小波与原告离婚处置房产时没有征求被告同意，不同意将该套住房交付给原告进行验收，原告再次接房无果。被告构成违约，应承担违约责任和赔偿延迟交房给原告造成的损失。现原告起诉请求：一、判令被告履行商品房买卖合同并交付重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道2号“润丰·水尚观湖台”2幢15-3住房给原告；二、法院判令被告支付逾期交房违约金，该违约金从2013年7月1日起按该套住房的总房款金额408004元的日万分之一计算至整改后达到合同约定的交房标准和国家规定的交房标准为止，具体整改部分为：客厅预留空调机位、厨房留地漏、防火门更换为防盗门；三、退还多收房款2903元（计算标准：按照5004.96元每平方乘以0.4平方米）。本案诉讼费由被告承担。好利来公司一审辩称：一、原告随时可以接房，但应该带相关资料，包括房产证、离婚证、身份证原件；二、违约金的前提是延期交房事实存在，合同签订后，约定2013年6月30日之前交房，被告在该时间前取得了两书一证，具备了交房条件，2013年6月16日被告向辜小波发出接房通知，综上，被告在约定交房时间内具备了交房条件，没必要要求做承诺，不应支付违约金；三、案涉房屋安装的就是新多牌防盗门，新多和美心是同档次的防盗门，符合合同约定，设计了客厅外阳台空调机位，附件标准中也没有约定厨房必须要有地漏，厨房地漏符合设计规范及合同约定；四、关于原告的第四项诉请，房款是本该收取的不应退还，但为缓和矛盾，同意退还原告2903元。一审法院认为，好利来公司与辜小波签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。叶固春与辜小波原系夫妻关系，现案涉房屋办理至叶固春名下，叶固春承接辜小波在《重庆市商品房买卖合同》中的权利义务。关于逾期交房的问题。合同约定的交房时间为2013年6月30日前，在此之前被告取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及两书，且通知了原告接房。原告认可被告在2013年6月30日前通知了接房，原告也在2013年6月27日去被告处接房，但未办理接房是因为被告让其出具承诺要求放弃整改房屋的权利，举示的证人证言陈述是原告与被告发生争执，但争执原因，陈述不一致，且无其他证据佐证，对于原告这一抗辩理由，一审法院不予采纳。被告在2013年6月30日前取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及两书，且通知了原告接房，不存在逾期交房的违约行为，视为已经完成了合同约定的交房义务。但双方未实际办理接房手续，被告也同意原告随时接房，故对于原告要求判令被告交付住房给原告的诉讼请求，一审法院予以支持；被告不存在逾期交房的违约行为，对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于整改的问题。依照双方合同约定，被告好利来公司应当为原告安装美心或同档次品牌防盗门。庭审中，被告举示了采购及安装合同、检验报告、新多集团有限公司的证明等，证明被告为原告安装的是防盗门。诉讼过程中，一审法院依照被告申请，委托了司法鉴定，鉴定结论载明入户门为防盗安全门，故对原告要求更换入户门的诉讼请求，一审法院不予支持；因案涉房屋在客厅外阳台内侧预留了空调机位，故对原告要求对空调机位进行整改的诉讼请求，不予支持；原告无证据证明厨房设置地漏属于强制性要求，故对于原告要求厨房整改为留地漏的诉讼请求，一审法院不予支持。关于退还房款的问题。被告同意退还2903元给原告，故对于原告要求判令被告退还多收房款2903元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告重庆好利来物业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告叶固春交付位于重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道2号“润丰.水尚观湖台”2幢15-3号房屋；二、被告重庆好利来物业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告叶固春退还房款2903元；三、驳回原告叶固春的其他诉讼请求。鉴定费1000元，由被告重庆好利来物业发展有限公司负担。案件受理费50元，由原告叶固春负担。”上诉人叶固春对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、一审程序违法。一审法院批准了被上诉人的司法鉴定申请，不批准上诉人的鉴定申请，也未通知上诉人参加鉴定机构的选定；2、一审法院未到相关部门调取证据，剥夺了上诉人享有的申请法院调取证据的权利。3、一审认定被上诉人不存在逾期交房行为与事实不符。4、一审判驳整改诉求不合法。被上诉人好利来公司答辩称：请求维持一审判决。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、一审中的鉴定程序是否合法；2、被上诉人是否存在逾期交房违约行为；3、上诉人请求整改应否得到支持。现评析如下：1、关于一审中鉴定程序是否合法的问题。上诉人认为，一审法院对涉案房屋入户门是否系防盗安全门委托司法鉴定后，未通知上诉人到场选择鉴定机构。本院认为，上诉人在一审庭审中，并未就前述问题提出明确异议，仅就鉴定结论和鉴定费的承担问题有异议，现上诉人在二审中提出该异议，与一审庭审查明的事实不符，本院对上诉人的该异议不予支持。至于上诉人提出的其鉴定申请未获一审法院准许的问题，本院认为，申请司法鉴定系当事人在诉讼中的一项权利，但对申请是否准许，应由人民法院依法审查决定。本案中，一审法院根据查明的事实及法律规定认定上诉人提出的司法鉴定申请缺乏必要性和法律依据，未予准许并无不当。2、关于被上诉人是否存在逾期交房违约行为的问题。上诉人称其在收到被上诉人通知后到现场接房时，由于被上诉人要求其出具承诺放弃整改房屋的权利，导致未能接房。对此说法，上诉人未能举示直接充分的证据佐证，一审法院对该说法未予采纳并无不当。在被上诉人具备法定交付条件并履行通知接房义务后，被上诉人已经完成了合同约定的交房义务，不存在逾期交房违约行为。因此，一审法院对上诉人提出的被上诉人存在逾期交房违约行为，应当支付相应违约金的主张未予支持并无不当，本院予以维持。3、关于上诉人请求整改应否得到支持的问题。依照双方合同约定，好利来公司应当为叶固春安装美心或同档次品牌防盗门。庭审中，被上诉人举示的采购及安装合同、检验报告、新多集团有限公司的证明，以及司法鉴定结论能够证明涉案房屋的入户门为防盗安全门，故对上诉人要求更换入户门的请求，一审法院不予支持并无不当。因涉案房屋在客厅外阳台内侧预留了空调机位，故对上诉人要求对空调机位进行整改的请求，一审法院不予支持亦无不妥。上诉人无证据证明厨房设置地漏属于强制性要求，其要求厨房整改为留地漏的请求缺乏法律依据，一审法院未予支持并无不当。据此，对于上诉人在二审中提出的现场勘验申请、司法鉴定申请本院依法不予准许。至于上诉人提出的一审法院未准许其调查取证申请的异议，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。虽然上诉人在一审中申请一审法院调查取证，但其并未举证证明申请调取的证据符合前述规定，一审法院对此申请未予准许并无不当。同理，对于上诉人在二审中提出的该申请，本院依法不予准许。综上，上诉人叶固春的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由叶固春负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼代理审判员 陈娅梅代理审判员 罗太平二〇一五年五月四日书 记 员 何 欢 关注公众号“”