（2015）沪二中民二（民）终字第403号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-06
案件名称
张晓伟与郭新华、胡川房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张晓伟,郭新华,胡川,刘禅,王艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第403号上诉人（原审原告）张晓伟。委托代理人马晨光，上海市协力律师事务所律师。委托代理人向鹏，上海市协力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郭新华。被上诉人（原审被告）胡川。上述两位被上诉人共同委托代理人李菁，上海市联合律师事务所律师。原审第三人刘禅。原审第三人王艳。上诉人张晓伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于上海市复兴东路XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以及XXX室、XXX室、XXX室系争房屋的产权人是分别是胡川、郭新华，房屋类型均为商场。2010年8月20日，张晓伟与刘禅签订《协议书》约定：系争房屋系张晓伟与刘禅合资购买，房屋价值人民币（以下币种均为人民币）3，000万元，张晓伟出资1，650万元，刘禅出资1，350万元；购买该房产的所有事项由刘禅全权负责；双方的投资必须在同年12月31日前到位，张晓伟的投资款项汇入刘禅指定的账户；张晓伟同意购得系争房屋后，过户在刘禅名下，但出让系争房屋时，刘禅必须征得张晓伟同意；双方按照投资比例承担亏损，获得收益。2010年8月31日，郭新华与刘禅签订《购房协议书》，约定：胡川、郭新华为甲方，刘禅为乙方；乙方同意以2，700万元的价格向甲方购买系争房屋，房产交易过程中涉及的所有税费、交易费及其他杂费均由乙方承担。同年9月3日前，乙方向甲方支付首笔定金100万元；当月25日前，乙方向甲方支付第二笔定金450万元；在过户前3天内，乙方向甲方支付房款2，015万元；在交房当日，乙方向甲方支付尾款135万元；按上述约定支付的每一笔款项均由乙方按50%的比例，分别支付到郭新华、胡川的指定账户内。2010年10月10日前，双方共同前往上海市黄浦区房地产交易中心进行房产过户，在此之前，由乙方协助甲方归还甲方剩余的银行贷款440万元；甲方同意乙方在交易过户前拥有更名权，甲方按照乙方指定的受让人名称办理过户手续；在乙方向甲方支付首笔定金后，双方即不得解除本协议，否则违约方应向对方支付违约金100万元；双方在支付首笔定金的同时签订房产合同；双方签字或盖章后即生效。同年9月2日，胡川在该协议上签字。2010年11月10日，郭新华、胡川（甲方）与刘禅、王艳（乙方）签订《协议书》约定：双方根据2010年8月31日签订的系争房屋购房协议书，就乙方提议的交易流程达成本协议；双方均同意继续执行2010年8月31日签订的购房协议，乙方承诺变通的交易流程完全符合我国相关法律和法规，在此基础上，甲方愿意全力配合对方办理所有手续，若在手续办理过程中，遇有违背我国法律法规的，甲方有权拒绝配合，并视同乙方违约；刘禅确认在签订本协议后的两个工作日内付清购房协议书约定的定金余额部分（225万元）；甲方在收到协议约定定金全额之后，即时归还银行的全部贷款，并取消全部产证的抵押登记，以符合产权变更的条件；乙方在确认系争房屋已解除全部抵押登记后，即时以银行现金本票的形式支付2，015万元给甲方；甲方在收到对方支付的2，015万元付款后，将按照双方约定的时间到工商部门办理入股手续，甲方入股上海富硕贸易有限公司（以下简称：“富硕公司”）60%的股权，乙方需确保富硕公司无任何对外债权债务，甲方不承担富硕公司的任何债权债务，并无须承担该公司所需的任何费用，包括税费等；在甲方签字入股富硕公司和工商部门受理股权变更，双方即到上海市黄浦区房地产交易中心将系争房屋以增资入股的形式变更到富硕公司名下，变更过程中涉及到的所有费用和税金全部由乙方承担；双方约定，在取得变更后的产证后，双方到工商部门办理退股手续，甲方将持有的60%的富硕公司股权转让给乙方指定的受让人，在工商部门受理变更申请后，乙方即以银行现金本票的形式支付135万元给对方；在整个股权转让过程中，所有转让费用及投资收益应缴的税费，均由乙方承担，并代为缴纳，至此交易全部结束；双方确认如果因为对方原因造成交易无法顺利进行或延误变更时间，受损失的一方有权追诉责任方的违约责任，并寻求赔偿；乙方个人担保和确认整个交易流程完全合法，并按照本协议约定的支付时间支付所有的款项，如有违背，甲方有权不签字办理变更手续，同时乙方将承担由此造成的全部经济损失，每天按未支付金额的千分之一赔偿给对方，并累计计算，直至支付完毕，如果因为乙方的原因延误支付约定的款项超过十个工作日，甲方有权要求取消本次交易，并有权没收对方已支付的定金550万元，并无息归还其他款项给乙方。2010年12月31日，案外人郭某某向上海市黄浦区房地产交易中心办理上海市复兴东路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋的抵押权注销手续。当天，张晓伟与刘禅签订《补充协议书》约定：张晓伟的投资款已经全部到位，且该1，650万元款项刘禅已经支付给郭新华、胡川，剩余的购房款也就是刘禅应出资的1，350元的投资款没有到位；刘禅承诺在2011年1月31日前将1，350万元的投资款出资到位，并且立即支付给郭新华、胡川，完成购房交易；产权过户到刘禅名下后，刘禅保证尽快寻找买家，将该房产出让。2011年11月17日，郭新华、胡川致函刘禅、王艳，表示：郭新华、胡川已于2010年12月31日解除了系争房屋的抵押登记，但至今仍未收到刘禅、王艳的2，015万元房款，若其二人有意继续履行协议，请在接到本通知的一周内书面回复郭新华、胡川。次日，该函件到达刘禅、王艳处。2012年7月5日，张晓伟与刘禅签订《协议书》约定：刘禅确认2010年8月与郭新华、胡川签订的收购协议和之后签订的补充协议的有效性；刘禅确认已支付收购定金550万元给郭新华、胡川，并支付了中介费100万元；刘禅确认已经支付给郭新华、胡川的定金和中介费共计650万元为张晓伟的资金，刘禅同意将已经支付的上述收购定金、中介费和收购协议的全部权益转交给张晓伟；双方确认刘禅交出系争房屋的收购权益后，将自动扣除张晓伟和刘禅之间的债务650万元，同时刘禅将不再承担任何与系争房屋收购相关的经济和法律责任；刘禅承诺为张晓伟顺利完成收购系争房屋提供必要的协助，直至收购完成，并把所有相关的文件和资料转交给张晓伟。2012年7月26日，郭新华、胡川与刘禅、王艳签订《终止收购协议》（协议编号：XXXXXXXXX01）约定：双方同意终止2010年8月31日、11月10日签订的系争房屋收购协议及补充协议；郭新华、胡川确认共收到对方支付的系争房屋收购定金550万元，并同意有条件地将该支付的定金550万元保留并以原价将系争房屋出售给刘禅、王艳指定的收购方（即张晓伟）；在签订本协议后的一周内，如果刘禅、王艳向郭新华、胡川支付70万元延期付款利息，郭新华、胡川同意将系争房屋以2，250万元的价格出售给张晓伟（原收购价2，700万元外加100万元配合费减去已支付的定金550万元），否则，郭新华、胡川有权取消本协议，并没收上述定金550万元，同时终止全部的收购事项，并有权重新处置系争房屋；刘禅、王艳在支付70万元延期付款利息后，张晓伟必须在本协议签署后三个月内完成系争房屋的收购事宜，若张晓伟逾期资金不到位，郭新华、胡川有权取消本协议及本协议同时签订的XXXXXXXXX02号《收购协议书》，并没收上述定金和利息共计620万元，同时终止全部的收购事宜，并有权重新处置系争房屋；双方确认，在不违反我国相关法律法规的前提下，郭新华、胡川必须配合张晓伟办理各种手续，不能以任何借口推辞和拖延，在收到刘禅、王艳的通知后，如果郭新华、胡川拖延超过十五个工作日，视为其自动终止交易，郭新华、胡川必须无条件退还刘禅、王艳支付的定金和利息620万元；郭新华、胡川将与张晓伟签订关于系争房屋新的收购协议，收购价格为2，250万元，具体以编号为XXXXXXXXX02号《收购协议书》为准。2012年7月26日，郭新华、胡川（甲方）与张晓伟（乙方）签订《收购协议书》（协议编号：XXXXXXXXX02）约定：双方确认系争房屋的收购价格为2，250万元（净价），产权过户所产生的印花税、土地增值税、契税、交易手续费等均由乙方承担；具体收购流程及收购涉及的所有费用由乙方全权负责并承担；乙方承诺收购系争房屋的交易流程完全符合我国的相关法律法规规定，在房产过户之前，甲方必须收到2，250万元全部的房款；在整个收购过程中，甲方愿意全力配合对方办理所有必要的手续，若在此期间遇有违背我国法律法规情况的，甲方有权拒绝配合，并视同乙方违约；乙方用于收购系争房屋的新公司注册地为上海市虹口区，双方在办理完增资验资、入股和退股文件准备工作之后，在正式办理系争房屋变更到乙方新公司名下之前，乙方支付交易款2，250万元到甲方指定的账户，然后双方到上海市黄浦区房地产交易中心办理系争房屋过户到乙方新注册的公司名下；双方必须严格遵守本协议约定的条款，任何一方违反了本合同约定并给另一方造成损失者，将无条件承担全部法律责任和经济赔偿，并承担全部由此引起的相关费用；乙方必须在本协议生效后三个月内完成系争房屋的收购事宜，乙方逾期资金不到位，甲方有权取消本协议，同时终止全部的收购事宜，并有权重新处置系争房屋；在合理合法的范围内，甲方必须全力配合对方办理各种手续，不能以任何借口推辞和拖延，在接到乙方通知后，如果拖延超过十五个工作日，视为甲方自动终止交易；在本协议生效后的三个月内，甲方不得将系争房屋转售给他人；本协议是基于编号为XXXXXXXXX01的终止收购协议基础上产生的法律文书，在XXXXXXXXX01号协议生效后，经双方签署后方可生效。当日，甲、乙双方均在该协议上签字。2012年7月31日，张晓伟将70万元通过网上银行支付给郭新华、胡川。2012年10月19日，张晓伟致郭新华、胡川《关于复兴东路XXX号XXX-XXX室延期支付收购款的情况说明》表示：《收购协议书》约定张晓伟必须在协议生效后的三个月内完成系争房屋的收购事宜，但由于刘禅在物业地址上注册的公司没有及时迁移，使得张晓伟在注册收购该物业的新公司时遭遇障碍，直至本月16日才完成公司注册及基本账户的开立，严重影响了本次系争房屋收购的正常进度。由于刘禅在该物业上注册的公司至今没有迁移，使得张晓伟只得将新公司注册在上海市宝山区，对张晓伟在银行申请授信时的合理性又造成一定的影响。目前，张晓伟已完成该物业在银行授信融资的前期准备，预计整个授信流程全部完成至少需要一个月的时间，故恳请郭新华、胡川在收购时限上给予一个月的延期。同年12月，郭新华、胡川致函张晓伟表示：由于张晓伟一再违约，已对郭新华、胡川造成巨大的经济损失。若张晓伟在收到本通知函的一周内仍无法履约，将按收购协议的约定视其自行终止收购协议，郭新华、胡川将另行处置系争房屋，并有权向张晓伟追索相应的法律责任和经济赔偿。该函件，张晓伟称是当月13日收到。2013年3月28日，郭新华、胡川委托律师致张晓伟《律师函》表示：因张晓伟未按双方签订的《收购协议书》支付2，250万元收购费用，经多次催告，张晓伟仍未能支付。郭新华、胡川根据收购协议，于2012年12月7日向张晓伟发送了解除收购协议的通知。同月13日，又通过电子邮件方式向张晓伟的邮箱再次发送解除收购协议的通知，该解除通知已送达给张晓伟。鉴于此，再次函告张晓伟，因郭新华、胡川已按照收购协议约定向张晓伟发送了有效的解除收购协议的通知，故双方签订的收购协议已于2012年12月20日正式解除。2013年4月22日，张晓伟委托律师致郭新华、胡川《律师函》表示：双方签约后，张晓伟始终按照合同约定履行自身义务，相反郭新华、胡川则未按合同约定配合张晓伟办理增资验资、入股和退股文件准备工作。按照《收购协议书》，郭新华、胡川应先履行上述义务后，张晓伟再支付交易款2，250万元。虽经张晓伟再三恳请，郭新华、胡川不仅未配合办理上述准备工作，而且在未协助办理任何文件的基础上，要求张晓伟必须将全部款项先付到郭新华、胡川的账户。郭新华、胡川的行为已经严重违反了双方《收购协议书》的约定，张晓伟现郑重告知，因郭新华、胡川违约在先，故其无权单方提出解约，要求郭新华、胡川在收到本律师函之日起的五日内必须配合张晓伟办理《收购协议书》约定的增资验资、入股和退股文件，逾期不予办理，将承担相应的法律后果。现张晓伟涉讼，要求判令其与郭新华、胡川签订的收购协议无效，郭新华、胡川归还已付款620万元及其利息损失。原审法院审理中，张晓伟未提供其或刘禅、王艳已通知郭新华、胡川，关于550万元和70万元的权益已由刘禅、王艳转移给张晓伟的证据，也未提供关于其曾经将要求郭新华、胡川配合张晓伟办理相关手续的材料交郭新华、胡川，而郭新华、胡川未配合的证据。此外，张晓伟提供了上海徕沁实业有限公司的《企业法人营业执照》复印件（公司成立日期：2012年08月31日；住所地上海市宝山区同济路XXX弄XXX号XXX室；法定代表人：何丽丽）、上海品麟实业有限公司的《企业法人营业执照》复印件（公司成立日期：2012年12月12日；住所地上海市虹口区凉城路XXX弄XXX号XXX室；法定代表人：张晓伟）。原审法院经审理后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张晓伟与郭新华、胡川签订的《收购协议书》，虽然名为收购协议，但根据法院查明的事实以及双方的陈述，应认定为房屋买卖合同，该协议中有关房屋买卖的条款并未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效条款，对各方均具有法律约束力。虽然该协议约定张晓伟支付交易款2，250万元的时间，是在双方办理完增资验资、入股和退股文件准备工作之后，在正式办理系争房屋过户之前，但该协议又同时约定张晓伟必须在协议生效后三个月内完成系争房屋的收购事宜，张晓伟逾期资金不到位，郭新华、胡川有权取消本协议，同时终止全部的收购事宜，并有权重新处置系争房屋，可见张晓伟支付2，250万元的时间应是在2012年10月26日前。然在2012年10月19日时，张晓伟还致函对方《关于复兴东路XXX号XXX-XXX室延期支付收购款的情况说明》，要求郭新华、胡川给予一个月的延期。原审法院审理中，张晓伟并无证据证明郭新华、胡川不配合其“收购”，上述《关于复兴东路XXX号XXX-XXX室延期支付收购款的情况说明》恰恰证明了张晓伟注册新公司受阻非郭新华、胡川原因所致，张晓伟提供的上海品麟实业有限公司的《企业法人营业执照》复印件载明新公司的成立日期是2012年12月12日，已超过双方约定的最后时限和张晓伟要求的一个月延期时间，且在张晓伟2012年12月13日收到对方函件中，郭新华、胡川又给予了张晓伟一星期的履约时间，故张晓伟的行为已经构成违约，郭新华、胡川解除合同的条件亦已具备。鉴于双方均同意以2012年12月20日作为合同解除日，法院应予准许。关于550万元的定金和70万元的延期付款利息，首先，根据本院查明的事实，该550万元定金非张晓伟支付给郭新华、胡川。至于张晓伟称该款来源于自己，是其与刘禅之间的关系，与郭新华、胡川无关。其次，根据《终止收购协议》的约定，70万元延期付款利息应是刘禅、王艳支付，非应张晓伟支付，张晓伟与郭新华、胡川的《收购协议书》亦未要求张晓伟支付该70万元给郭新华、胡川，因此张晓伟将70万元付给对方的行为属于代刘禅、王艳支付的代付行为。第三，张晓伟称其与刘禅协议约定，刘禅同意将已经付给郭新华、胡川的收购定金550万元和收购协议的全部权益转交给张晓伟，但张晓伟无证据证明该550万元的权益由刘禅转移给张晓伟，已通知了对方，郭新华、胡川亦否认收到该通知。更何况本案中无任何关于王艳同意将550万元、70万元转移给张晓伟的证据。第四，双方当事人于2012年7月26日签订《收购协议书》中根本未提及该550万元的定金，双方约定收购价格2，250万元并未包括该定金。第五，郭新华、胡川与刘禅、王艳签订的《终止收购协议》中约定，张晓伟必须在该协议签署后三个月内完成系争房屋的收购事宜，若张晓伟逾期资金不到位，郭新华、胡川有权取消本协议及本协议同时签订的XXXXXXXXX02号《收购协议书》，并没收刘禅、王艳支付的定金和利息620万元，同时终止全部的收购事宜。可见上述550万元和70万元属于刘禅、王艳为张晓伟履行其与郭新华、胡川签订的《收购协议书》而为张晓伟所做的担保，非权利转移。第六，郭新华、胡川与刘禅、王艳签订的《终止协议书》中约定，如果郭新华、胡川拖延配合张晓伟办理各种手续超过十五个工作日，视为郭新华、胡川终止交易，郭新华、胡川必须无条件退还刘禅、王艳支付的定金和利息620万元。可见，550万元定金和70万元利息的权利人在2012年7月26日时仍是刘禅、王艳，非张晓伟。综上，鉴于张晓伟提供的证据并不足以证明其现是550万元定金和70万元延期付款利息的权利人，故其要求郭新华、胡川归还张晓伟已付款620万元及其利息损失的诉请，于法无据，不予支持。原审法院据此作出判决：一、张晓伟与郭新华、胡川在2012年7月26日签订《收购协议书》于2012年12月20日解除；二、驳回张晓伟的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人张晓伟不服，向本院提起上诉称：本案共计支付的550万元是其支付的部分购房款，并非原审第三人刘禅、王艳为上诉人提供的担保，各方均无对上述款项的担保意思表示。被上诉人郭新华、胡川已明知上诉人是最终系争房屋受让人，并明确双方签署的《收购协议书》是在对方与原审第三人的《终止收购协议》基础上，对于系争房屋的最终收购价2，250万元的构成也明确了计算方式。支付给被上诉人的70万元迟延利息系由上诉人支付，并非代原审第三人支付，因该原审第三人已无付款义务，系上诉人按照市场交易习惯作出的正常的履约行为，是该款的实际权利人。上诉人现提供的2014年2月27日有关公安机关的询问笔录，也证明双方当事人及原审第三人一致认可上述550万元权利人是上诉人。2012年7月26日签订的《收购协议书》明确约定，上诉人支付购房款2，250万元的时间，是在双方办理完增资验资、入股和退股文件准备工作之后，和正式办理系争房屋变更过户之前，但被上诉人始终未尽其相应的配合义务，导致上诉人无法完成收购事项，上诉人不存在违约行为，故对方应返还上述620万元，并支付相应的利息。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清，请求本院依法维持该判决第一项、撤销第二项，并改判支持上诉人的全部原审诉请。被上诉人郭新华、胡川辩称：其二人系朋友关系，因被上诉人不是上诉人与原审第三人之间所签订的协议书的相对方，故无法判定该协议的真实性。郭新华收到了70万元，并清楚该款系上诉人支付。550万元并非上诉人支付，上述共计620万元应属原审第三人刘禅、王艳，其为了保证上诉人履行协议，所提供的担保金。上述三方当事人并未就该620万元转让协商一致，也未告知被上诉人。2014年2月27日有关公安机关的询问笔录，不属于新证据，被上诉人不同意质证。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院予以维持。原审第三人刘禅、王艳未到庭陈述。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人均应按照合同的约定全面履行。虽然被上诉人郭新华、胡川认可其与原审第三人刘禅、王艳，以及上诉人张晓伟之间曾分别签署过系争房屋的买卖协议，但是两者系不同的合同主体。上诉人与被上诉人之间所签署的《收购协议书》中约定，上诉人须在协议生效后三个月内完成相关的收购事宜，被上诉人应配合上诉人办理各项手续，且在被上诉人接到上诉人通知后，拖延超过15个工作日，视为被上诉人自动终止交易。同时，该《收购协议书》中约定，上诉人支付交易款是在双方办理完增资验资、入股和退股文件准备工作之后，在正式办理系争房屋变更权利人名下之前等。现由于上诉人无足够的证据证明，其已按照双方协议的约定，履行了通知义务，并且被上诉人存在不履行配合义务的事实，从而导致上诉人无法在三个月内完成收购系争房屋的事宜。虽然双方曾相关协议的履行期限进行过协商，而且上诉人提出其已在事后完成了有关公司的注册事宜，但是延期履行《收购协议书》双方未能达成一致意见，且上诉人在2012年10月19日《关于复兴东路XXX号XXX-XXX室延期支付收购款的情况说明》中也自认，其无法按期完成系争房屋的收购事宜，是因刘禅之故，导致了上诉人遭遇障碍。因此，鉴于上诉人在其与被上诉人之间所签署的《收购协议书》中，并无有关定金550万元和延期付款利息70万元的约定，上述钱款对应的定金责任和违约责任仅出现于被上诉人与原审第三人间的合同。原审法院认为上诉人与被上诉人间，以及上诉人与原审第三人间是两个法律关系，上诉人依据其与被上诉人间的合同要求被上诉人返还上述款项，缺乏依据，本院予以认同。综上所述，原审查明事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55，200元，由上诉人张晓伟负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 陈 俊审判员 吴 俊二〇一五年五月四日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”