（2015）榆中民一终字第00088号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2017-08-31
案件名称
田欢喜与李加六房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田欢喜,李加六
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榆中民一终字第00088号上诉人（原审被告）田欢喜，男，1965年8月26日出生，汉族，陕西省神木县人，个体户，现住陕西省神木县。委托代理人王二萍，女，1967年2月17日出生，汉族，鄂尔多斯市人，无业，现住陕西省神木县。系田欢喜之妻。被上诉人（原审原告）李加六，男，l951年11月2日出生，汉族，浙江省乐清市人，个体户，现住陕西省神木县。委托代理人杜芳胜，神木县司法局148法律服务所法律工作者。上诉人田欢喜因房屋租赁合同纠纷一案，不服神木县人民法院（2014）神民初字第06972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年9月19日原告李加六与被告田欢喜签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于神木县大柳塔镇后柳塔村三号桥上坡处房屋租赁给被告田欢喜，租赁期限从2011年11月1日起至2021年11月1日止。每年租金43万元，第一年房租于签订合同起给付l0万元，于2011年10月1日原告将房屋交付被告时付清剩余租赁费33万元。其余付款方式为一年一付，从第二年开始提前一个月支付。被告如中途不租或租金不付属于违约，原告中途收回或者转租亦属于违约。此外，合同还约定了其它事项。合同签订后，原告依约将房屋交付于被告使用，被告将租赁费支付至2013年11月1日，其余租赁费经原告多次向被告索要，被告未予支付。故诉至法院。另查，《房屋租赁合同》上出租方孙伟的签字系原告李加六代为书写，孙伟与其涉案房屋并无权利义务关系。原审法院判决认为：原告李加六与被告田欢喜在平等自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同为有效合同，在当事人之间具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已将房屋交付被告使用，被告理应依合同给付租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中原告多次向被告索要租赁费，时至今日已达一年有余被告亦未能给付原告租赁费，故原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同、返还租赁物以及给付租金之请求本院依法予以支持。至于原告要求被告给付迟延利息的请求，本院兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，结合公平原则予以衡量，依法对其不予支持。被告辩称原告索要房租影响经营而导致不能按时交纳房租，故不构成解除合同的要件之理由经本院审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告田欢喜未能提供相应的证据予以佐证，应当承担不利后果。故被告的辩解理由本院依法不予支持。被告另辩称涉案房屋并非原告李加六一人所有，而是几人所有之理由经本院审查认为，一方面，《房屋租赁合同》出租方孙伟的签字系原告李加六代为书写，且经本院与孙伟核实，孙伟亦称涉案房屋与其没有任何关系；另一方面，被告亦未能提供证据予以佐证，故本院对其辩解理由亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告李加六与被告田欢喜2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告田欢喜于本判决生效后二十日内将所租赁原告的房屋交付于原告李加六。三、由被告田欢喜于本判决生效后二十日内支付原告李加六2013年11月1日至2014年11月1日所欠租金43万元，支付原告2014年11月2日至腾房之日止的实际占用房屋使用费(使用费按每年43万元的标准予以计算)。四、驳回原告李加六的其他诉讼请求。案件受理费4260元，由被告田欢喜负担。宣判后，田欢喜上诉认为，1、被上诉人李加六不属神木县大柳塔镇后柳塔村集体组织成员，本案出租房无产权证书，公证书、土地买卖合同，故李加六对诉争房产不具有合法的所有权，同时上诉人认为所租赁房屋实际面积也没有达到1835平方米，故原审法院认定事实不清。2、被上诉人长期扰乱上诉人正常经营活动，导致上诉人无法正常营业。由于民间借贷、房价崩盘等影响，神木经济形势下滑，上诉人多次与被上诉人要求降租，但被上诉人非但不协商，还长期到上诉人经营宾馆闹事索要房租，导致上诉人无法正常经营。3、上诉人对租赁房屋进行装修，该费用应由被上诉人承担。综上，请求撤销或依法改判原判，诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人李加六答辩认为，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。二审与审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订房屋租赁合同的事实清楚，该合同属双方真实意思表示，原审认定合同有效正确。上诉人田欢喜因市场经济下滑等原因要求减少租金未果，而拒付一年多租赁费，形成违约，原审法院依据合同法第227条之规定，判决解除房屋租赁合同并判决给付下欠租赁费正确。至于上诉人主张本案租赁房屋无产权证书，被上诉人李加六对诉争房产不具有合法所有权的理由，被上诉人虽未办理房屋产权证书，但该房屋属被上诉人所有，且房屋产权证不影响租赁合同的效力及解除关系。至于房屋装修费用上诉人在一审中未提起反诉请求，本院不予审理。综上，原判认定事实清楚，处理正确。上诉人所持上诉理由，因无证据印证，依法不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4250元，由上诉人田欢喜承担。、本判决为终审判决。审 判 长 韩燕妮代理审判员 吴凤凤代理审判员 马晓梅二〇一五年五月四日书 记 员 张羽苗 来自：