（2015）秦民终字第235号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-08-21

案件名称

秦皇岛中信房地产开发有限公司与秦皇岛龙顺景酒店有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省秦皇岛市中级人民法院

所属地区

河北省秦皇岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

秦皇岛龙顺景酒店有限公司,秦皇岛中信房地产开发有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

河北省秦皇岛市中级人民法院民事判决书（2015）秦民终字第235号上诉人（原审被告、反诉原告）秦皇岛龙顺景酒店有限公司，住所地秦皇岛市海港区秦皇东大街274号，组织机构代码证代码：58097331-8。法定代表人ＸＸ，该公司总经理。委托代理人刘雷，河北渤海明达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）秦皇岛中信房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区文化路366号，组织机构代码证代码：10527620-6。法定代表人张立新，该公司总经理。委托代理人邵红波，河北港城律师事务所律师。上诉人秦皇岛龙顺景酒店有限公司（以下简称龙顺景公司）与被上诉人秦皇岛中信房地产开发有限公司（以下简称中信公司）因租赁合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2014）海民初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。原审经审理查明，2010年10月28日以中信公司为甲方，ＸＸ为乙方，签订《中信大厦房屋租赁合同》一份。乙方承租甲方所有的位于秦皇岛市海港区文化路366号港城大街侧四至六层，房屋用途为宾馆经营用房。合同第四条第2款约定：乙方应向甲方出示身份证，待办理营业执照后向甲方提供营业执照，甲方保留上述证件的复印件。现营业执照正在办理，待营业执照办理后，乙方变更为营业执照上登记的经营主体，由营业执照上登记的经营主体在本合同乙方处加盖公章之日起变更主体。合同第六条租期约定：1、本合同所涉及房屋的租赁期限从2010年11月1日起至2023年3月1日止。其中，2010年11月1日至2011年3月1日为免租期，用于宾馆前期筹备工作。第七条租金约定：1、租金标准：租期前五年内租金为每年88万元整。因本合同租期较长，考虑市场因素及通货膨胀可能造成的影响，从第六年开始租金每年上调五万元。2、租金支付时间：本合同签订之日乙方先付给甲方定金壹拾万元，2010年11月5日前付清第一年度上半年房租金肆拾肆万元，2011年8月1日前付清该年度下半年房租金肆拾肆万。从2012年3月1日起至2014年3月1日止，租金每半年支付一次，分别于上年度的11月1日支付；从2014年起，乙方应于上年度的3月1日前一次付清全年租金。合同的解除条款为第十二条第5款：乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房产：（1）擅自改变租赁房产用途的；（2）擅自改变租赁房产主体结构的；（3）故意或重大过失造成房屋毁损的；（4）逾期支付租金超过15天的；（5）利用租赁房产从事非法活动的；（6）擅自将房屋转租给他人的。合同第八条关于租赁期内，与租赁房产有关各项费用的承担约定为：（1）水费、电费、取暖费、4层至6层暖气入网费、卫生费等按实际发生数额及取暖面积由乙方负担。2012年4月7日以中信公司为甲方，龙顺景公司为乙方，双方签订《特别约定条款》。内容为：关于甲乙双方于2010年10月28日所签订的房屋租赁合同，在公平公正的基础上经双方协商补充以下条款：1、甲乙双方同意在2010年10月28日所签订的房屋租赁合同上加盖ＸＸ所取得的秦皇岛龙顺景酒店有限公司的公章，ＸＸ向甲方提供该公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证以便甲方留存备案。注明：原合同承租方ＸＸ变更为秦皇岛龙顺景酒店有限公司。合同签订后，双方按合同约定履行各自义务，截止到2014年2月28日之前的租金，双方均已履行完毕，双方无争议。2014年3月1日至2015年2月28日的租金按合同约定应于上年度的3月1日前一次付清全年租金88万元，龙顺景公司在2014年3月28日给付中信公司44万元，剩余租金没有给付。中信公司认为从2014年起，龙顺景公司应于上年度即2013年3月1日前一次性付清全年租金，因此，截止至中信公司起诉，龙顺景公司按照合同约定应付租金有两笔：一笔是2014年3月1日至2015年2月28日的租金88万元，龙顺景公司应于2013年3月1日前付清；一笔是2015年3月1日至2016年2月29日的租金88万，应于2014年3月1日前付清。两笔金额共计176万元。龙顺景公司对中信公司计算租金的方式不认可。中信公司于2014年3月27日提起诉讼，起诉后龙顺景公司于2014年3月28日支付了租金44万，但也违反了合同第十二条第5款第4项的约定，因此，中信公司起诉要求解除合同，龙顺景公司向中信公司支付未付租金132万元及利息。龙顺景公司认为中信公司在承租的楼顶接建建筑物危及他人人身安全和财产安全，中信公司的违建行为构成根本违约，龙顺景公司拒付租金是行使同时履行抗辩权，不构成违约，合同不应解除。中信公司认可六楼楼顶修建房屋的事实，且没有相关审批手续，但新建部分是政府街景整治工程的一部分，是政府改造的结果。对于龙顺景公司反诉要求中信公司返还电费差款43321元，中信公司认为龙顺景公司用电使用的是中信公司自行申请的变压器，电价中综合考虑了变压器的检修维护费用，合同中对电费没有约定，电价是双方协商的，且已经履行多年，不应返还。原审法院认为，中信公司与ＸＸ于2010年10月28日签订的《中信大厦房屋租赁合同》经过双方于2012年4月7日签订的《特别约定条款》对合同主体进行了预定的调整，形成了中信公司、龙顺景公司的租赁合同关系。合同的内容是双方真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定履行各自的义务。按《中信大厦房屋租赁合同》约定，2014年3月1日至2015年2月28日的租金应于2014年3月1日前一次付清全年租金88万元，龙顺景公司只于2014年3月28日支付了半年的租金44万元已经逾期，至今龙顺景公司还拖欠中信公司44万元。龙顺景公司未按合同约定的期限履行交付租金的义务构成违约。龙顺景公司以中信公司在屋顶搭建违章建筑物给房屋造成安全隐患为由行使同时履行抗辩权而拒付租金，抗辩理由不成立，不予采信。根据合同的约定，中信公司就龙顺景公司的违约行为享有单方解除合同的权利。合同解除后，龙顺景公司应将租赁物返还给中信公司。故对中信公司起诉要求解除租赁合同返还房屋的诉讼请求予以支持。根据《中信大厦房屋租赁合同》约定和以往履行情况，对于租金交付时间应当按照租赁年度进行交付，而不是按照公历年度进行理解。2014年3月1日至2015年2月28日的租金应于2014年3月1日前一次付清，2015年3月1日至2016年2月29日的租金应当在2015年3月1日前交纳，中信公司主张龙顺景公司拖欠租金132万元是对合同的错误理解，不予支持。因为龙顺景公司已经缴纳了2014年3月1日至2014年8月31日的租金44万元，剩下的租金应当自2014年9月1日起算到合同解除日。故对中信公司索要租金的请求予以部分支持。对于中信公司主张拖欠租金的利息本院酌定按中国人民银行同期贷款利率标准自2014年3月1日计算至本判决生效之日止。龙顺景公司反诉要求停止违约，拆除租赁房屋屋顶的建筑物的诉请，因龙顺景公司无证据证明搭建的建筑物系中信公司所为，也无法提交证据证明楼顶搭建的建筑物对租赁物所造成的危害，龙顺景公司反诉要求停止违约，拆除违章建筑的诉请，因证据不足，不予支持。可通过其他途径解决。关于龙顺景公司反诉中信公司要求返还电费差款43321元的诉请，因为双方在合同中没有约定电价。双方协商的电价虽然有过变更，但变更后的电价已经实际履行多年，龙顺景公司主张返还多收的电费差款43321元没有依据，对龙顺景公司此项反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼费》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除2010年10月28日签订的原告秦皇岛中信房地产开发有限公司与被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司的《中信大厦房屋租赁合同》；被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司于本判决生效后三十日内将位于秦皇岛市海港区文化路366号秦皇（港城）大街侧四层至六层房屋交还给原告秦皇岛中信房地产开发有限公司；二、被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司按照年租金88万元的标准，于本判决生效后三十日内给付原告秦皇岛中信房地产开发有限公司自2014年9月1日至本判决生效之日止的租金及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率自2014年3月1日计算至本判决生效之日止；三、对被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司的反诉请求不予支持。案件受理费20640元，由原告原告秦皇岛中信房地产开发有限公司承担15480元（已交纳），被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司承担5160元，于本判决生效后十日内交纳；反诉费1268元由被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司承担（已交纳）。上诉人龙顺景公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人拆除违建、排除危险；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。本案为房屋租赁合同纠纷，合同目的为经营宾馆。上诉人给付足额房租，被上诉人提供合理房屋，系双方合同义务。本案中上诉人以被上诉人在提供的房屋上搭建违章建筑、堵塞防火通道进而严重危及上诉人的经营为由提出同时履行抗辩权。被上诉人就《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任的规定，举出有效证据，证明其楼上建筑并非违建，防火通道亦未堵塞的事实。但一审法院以“因被告无证据证明搭建的建筑物系被告所为，也无法提交证据证明楼顶搭建的建筑物对租赁物所造成的危害”为由，错误将举证责任推给上诉人进而驳回上诉人诉请属适用法律错误。另外关于楼顶搭建建筑物被上诉人己在庭审过程中自认，对于自认事实无需举证。在案件审理过程中，原审法院经上诉人提请，到相关部门调取涉案房屋的审批手续，并在庭审过程中询问被上诉人，均答复无审批乎续。这以认证被上诉人楼顶建筑为违章建筑。二、一审法院认定事实不清。被上诉人违反相关法律法规，在楼顶违法建造房屋，其行为致使上诉人所经营宾馆的防火通道堵塞，导致上诉人的经营被迫长期处在违法状态，根据《消防法》及《旅游业治安管理办法》，上诉人经营的旅店随时都行被责令停业的可能，而且一旦发生火灾，上诉人将面临巨大的刑事及民事责任。根据合同法理论，被上诉人已构成加害给付，其不但构成违约，还给上诉人造成巨大的道德及法律风险。根据《合同法》第六十六条规定当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求的规定。上诉人以拒付租金形式耍求被上诉人拆除违建、排除危害，是维护自身权利的体现，是合法行使抗辩权。三、本案的社会影响与司法效果。任何建筑物结构的改造，都会涉及建筑物使用的安全性能。未经科学严谨的评估和设计，违法在楼顶搭建建筑物，不仅是严重危机承租人的安全，更令人无法容忍的是，这些违法建筑物暴露出来搭建者对法律规定、社会公平的蔑视。以传统的价值观考虑法律关系，进而忽视司法审判对社会公众的价值引导，不应是当代法律践行者的法院应忽视的问题。本案中单纯考虑租赁合同而回避违建行为，无形中是对违法行为的放任。综上所述，被上诉人己构成根本违约，严重危及上诉人的合同权益，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判并判令被上诉人拆除违建、排除危害。被上诉人中信公司答辩称，首先，关于六楼楼顶无论是否违章建筑均不能成为被答辩人拒付租金的理由。因为：（一）被答辩人对此不享有同时履行抗辩权。同时履行抗辩权要求当事人必须互负债务，没有先后履行顺序，一方在对方未履行前可拒绝履行。而缴纳租金的期限早己届满，但在本次诉讼前，却从未向答辩人提出过要求拆除扩建的主张，更从未以要求拆除扩建为由主张过拒付租金。而且，答辩人于2014年3月27日提起的本案诉讼，被答辩人在次日还向答辩人支付了44万的租金。由此可见，被答辩人主张同时履行抗辩权无事实依据。（二）根据《合同法》第二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者××的，承租人可以随时解除合同。本案中，第一，楼顶建筑是否有行政审批手续与房屋质量是否存在危及承租人安全或者××间无必然因果关系，被答辩人并无证据证明租赁物存在安全隐患，第二，即使被答辩人能够证明租赁物存在安全隐患，被答辩人依法也仅享有解除权，无论依法还是依约均不享有拒付租金的权利。其次、根据答辩人与被答辩人签订的《中信大厦房屋租赁合同》第七条第1项，被答辩人给付支付租金的期限已经届满，却未能全面履行合同，违反了合同的约定，如今合同第十二条第5项约定（4）约定的合同解除条件已经成就，一审判决解除答辩人与被答辩人间的租赁合同关系事实清楚、证据充分、程序合法。本院二审查明事实与一审查明无异，本院予以确认。本院认为，中信公司与龙顺景公司通过签订《特别约定条款》，将中信公司与ＸＸ签订的《中信大厦房屋租赁合同》中的承租方由ＸＸ变更为龙顺景公司，使中信公司与龙顺景公司之间形成租赁关系。《中信大厦房屋租赁合同》约定，龙顺景公司逾期支付租金超过15天的，中信公司有权单方解除合同，收回租赁房产。双方合同租金支付时间的约定为“从2014年起，乙方（龙顺景公司）应于上年度的3月1日前一次付清全年租金”，中信公司主张，龙顺景公司应于2013年3月1日起缴纳2014年的租金，但从双方以往租金的交付情况及交易习惯看，应认定为2014年3月1日至2015年2月28日的租金应于2014年3月1日前交纳。龙顺景公司于2014年3月28日缴纳2014年3月1日至2015年2月28日半年的租金，合同约定的解除条件成就，中信公司要求解除合同的请求应得到支持。关于上诉人龙顺景公司迟延交付租金系行使同时履行抗辩权，不构成违约的主张，本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。出租人的合同义务主要为将符合合同约定的租赁物交付承租人，本案中双方2010年10月28日签订的租赁合同后，出租方就将出租房屋交给承租方进行装修、使用，故该案不存在同时履行抗辩权的问题。而且，中信公司自2011年开始在顶楼加盖房屋，加盖期间，龙顺景公司租金一直交纳租金，从未提出同时履行抗辩权，直至中信公司起诉后的第二天即2014年3月28日，龙顺景公司还交纳半年租金44万元，故其主张晚交租金系行使同时履行抗辩权的主张不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21908元，由上诉人秦皇岛龙顺景酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　刘子明审判员　李德权代审判员　邹德林二〇一五年五月四日书记员　孙秀丽来源：百度“”