（2014）温平鳌民初字第259号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-08-11

案件名称

庄千张与张传强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

平阳县人民法院

所属地区

平阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

庄千张,张传强,平阳县水头镇雅屿村民委员会,陈克表

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条

全文

浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）温平鳌民初字第259号原告：庄千张。委托代理人：林先教，浙江雅河律师事务所律师。被告：张传强。委托代理人：吴逢图，浙江横阳律师事务所律师。第三人：平阳县水头镇雅屿村民委员会，住所地平阳县水头镇雅屿村。法定代表人：陈克垦，主任。第三人：陈克表。原告庄千张为与被告张传强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法由审判员陈海琴适用简易程序于2014年6月30日公开开庭进行了审理。后当事人双方申请庭外和解30日。因案情复杂，本案于2014年7月30日转为普通程序审理，并组成合议庭，于2014年9月28日再次公开开庭进行审理，后本案经本院院长批准延长审限五个月。2015年1月15日，本院依职权追加平阳县水头镇雅屿村民委员会（以下简称雅屿村委会）、陈克表为本案第三人。后本院分别于2015年2月26日、2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告庄千张及委托代理人林先教、被告张传强及委托代理人吴逢图、第三人陈克表（第四次开庭）到庭参加诉讼。第三人平阳县水头镇雅屿村民委员会经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告庄千张起诉称：2010年12月15日，被告将坐落于平阳县水头镇雅中村一处厂房转让予原告，经双方措辞协商，厂房价值为1980000元。当日，双方签订一份《契约》，原告以现金和银行转账方式向被告支付转让款。因双方无法提供上述厂房的房产、土地、规划等审批手续，此房属违章建筑，没有办法办理产权登记手续。为此，原告多次要求被告退还转让款而遭拒绝，故要求：1.确认原、被告于2010年12月15日签订《契约》无效；2.被告返还转让款1980000元及赔偿经济损失（从2010年12月15日至判决确定履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。原告庄千张在本院指定的举证期限内提交并出示如下证据：1.居民身份证复印件，证明原告身份信息；2.户籍证明，证明被告身份信息；3.2010年12月15日契约和存款凭证，证明被告以1980000元将讼争厂房转让予原告及被告按约支付款项的事实；4.2007年11月15日和2007年12月21日契约，一是证明厂房存在产权不明及违章情况，雅中村通过招标将土地转让已违反了土地法的相关规定，二是证明陈克表将讼争土地转让被告时，该土地系产权不明，转让协议违反法律规定。被告张传强答辩称：1.双方签订《契约》已有四年之久，原告起诉已过诉讼时效。2.原告诉称的双方买卖讼争厂房的相关事项均无异议，但被告认为《契约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，且不符合合同法规定的无效情形，故《契约》系有效的。3.签订《契约》时，被告已将雅中村村委会的土地转让招投标手续已交付原告。转让时，讼争房产没有相关审批、产权等手续，如果具备审批手续，讼争厂房的价格就不止1980000元，故原告对讼争厂房未具备审批手续是知情的，被告不应承担赔偿责任。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告张传强在本院指定的举证期限内未提交证据。原告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告张传强对证据1-2无异议，本院予以认定。证据3真实性无异议，主张契约合法有效。证据4真实性无异议，主张讼争土地可能系村里的宅基地，系可以买卖的，本院对该组证据的真实性予以认定。第三人陈克表未作答辩，其经本院询问称：陈克表作为雅屿村村民向雅屿村委会购买讼争土地用于办厂之用，当时与村里口头讲好是不能转让的，对张传强出让事宜不清楚，曾为此通过律师及电话联系张传强进行沟通。陈克表与张传强是合作关系，张传强通过陈克表向村里购买土地，由张传强出资，而与陈克表签订一份买卖协议，协议是张传强的亲戚代笔的，只是证明张传强有出资。张传强为此花费七十几万，包括支付给雅屿村委会转让款302000元及拆建厂房、围墙等费用。张传强购买厂房之后对厂房改建时也是陈克表出面，后来张传强转让给原告因陈克表不在场不知情，在知道张传强转让事宜后，陈克表已经与雅屿村委会解除转让协议。庄千张与陈克表、雅屿村委会无关，可以要求张传强退款，至于陈克表与张传强有关退款事宜再行商量解决。第三人陈克表在本院指定的举证期限内提交证据：协议书，证明陈克表与雅屿村已解除双方厂房买卖合同关系。第三人雅屿村委会未答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。本院依职权对讼争土地及地上厂房拍照并向浙江省测绘资料档案馆调取如下证据：1998年10月航拍图、2000年6月航拍图和2010年12月航拍图和地形图。本院依职权向陈克垦（雅屿村委会主任）、陈乃梓（张传强、陈克表间《契约》代笔人）调查询问。陈克垦陈述：雅屿村是由雅上村、雅中村和雅下村三村合并而成的。涉案土地是转让给本村村民陈克表，只准陈克表使用，是不允许其转让他人的，既然陈克表将厂房转让他人，村委会就会把土地收回。关于陈克表将厂房转让张传强，雅屿村是不清楚的，据说也是不认可的，张传强与陈克表之间的有经济关系没有厘清，张传强就把地给卖了，张传强与陈克表之间怎么约定不清楚，土地只能是给陈克表办厂的，不能转让的，村里只认可陈克表。讼争土地上原来是办露天电影院的，没有办之后有做翻纱厂和天然气厂，大概有七八间房子，一层楼的。老厂房在七十年已存在了，在村里出售后被拆了部分，建造了二层楼房。陈乃梓陈述：张传强与陈克表签订有其代笔的《契约》后就已将厂房款支付给陈克表，另外再给了陈克表红包，具体金额不清楚。张传强购买的时候，地上是有厂房的，最早是电影院，后来是翻纱厂，而且村委会也是同意的，村干部是清楚的。张传强购买之后有进行生产使用的，期间也未与村委会发生纠纷。经庭审质证，第三人雅屿村委会、陈克表经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃对原告及第三人陈克表提交的上述证据进行质证的权利。被告张传强对证据1-2无异议，本院予以认定。证据3真实性无异议，主张契约合法有效。证据4真实性无异议，主张讼争土地可能系村里的宅基地，系可以买卖的，本院对该二组证据的真实性予以认定，证据3效力另行阐述。原、被告双方对第三人陈克表提交的上述证据均表示不清楚，本院认为该组证据发生于被告张传强、第三人陈克表及原、被告间《契约》签订之后，与本案不存在关联性，本院不予认定对本院依照职权调取的证据，第三人雅屿村委会经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃对上述调取证据进行质证的权利。关于陈克垦及陈乃梓询问笔录，原告表示不清楚，被告无异议，第三人陈克表询问笔录认为被告仅向雅屿村委会支付302000元，陈克表并未收取红包。关于讼争厂房照片、1998年10月航拍图、2000年6月航拍图和2010年12月航拍图和地形图，原告、被告及第三人陈克表对讼争厂房现状均无异议。本院认为对有关讼争土地原有的建筑物、厂房及现状、建造时间予以认定。经审理，本院认定事实如下：平阳县水头镇雅屿村雅中面前墩原建有露天电影场，七十年代曾作为翻纱厂、天然气厂。2007年12月21日，第三人雅屿村经本村民及村两委共同讨论决定并在本村范围内实行公开招标出售，将上述电影场以302000元价款转让给本村村民陈克表，并签订一份《立卖地契》，载明：雅屿村原雅中面前墩露天电影场总面积壹仟捌佰玖拾平方米。第三人陈克表支付给第三人雅屿村的转让款来源于被告张传强。2007年农历11月15日（公历2007年12月24日），被告张传强与第三人陈克表签订《立卖尽地契》，载明：陈克表自愿将已有留用地壹块面积贰亩玖分伍厘坐落雅中村面前墩，东至河沟原岸，南至原围墙基础，西至本围墙基础，北至鱼池路外边止，以叁拾伍捌仟捌佰元正出卖给张传强。后被告张传强对讼争厂房及围墙进行拆建。2010年12月15日，被告张传强以1980000元将上述厂房转让给原告，并签订一份《契约》，载明：地基所建厂房坐落在水头镇雅中村范围内面前墩面积壹仟捌佰玖拾平方米，以周围墙为界内建厂房二层七间办公室宿舍、厨房等，二层半五间，另有工房传达室埕院草坪及室内外固定建筑物与水电排污。被告张传强将上述三份契约交由原告庄千张收执，当日，原告将款项分别转账至陈诚账号700000元、780000元，现金交付500000元。另查，讼争土地系平阳县水头镇雅中村所有的工矿用地，该地上建筑物-讼争厂房拆建至法庭辩论终结前尚未经相关主管部门批准。本院认为，本案争议焦点在于原、被告于2010年12月15日签订《契约》的效力问题。原告认为讼争土地属农村土地，地上建筑物未经行政部门规划、审批，属违章建筑，该买卖交易行为违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的上述《契约》应为无效；被告认为双方签订的《契约》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。本院认为，涉诉农村土地使用权及地上建筑物所有权是否经过登记并不是涉诉厂房买卖合同的有效要件，未办理产权登记及过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。对此，本院分析如下：首先，从法律层面分析：一是《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权审批、登记是两个不同性质的问题。房屋登记、过户行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行登记过户并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理登记、过户手续的，是房屋买卖合同未履行完毕，并影响合同的效力。二是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张涉诉厂房拆建未经行政部门规划或审批，属违章建筑。而厂房是否属违章建筑应由相关主管部门进行界定，不属于法院审理范围，现原告主张讼争厂房属违章建筑，并未能提供证据证实，故本院不作认定和处理。原告主张被告拆建涉诉厂房违反法律、行政法规的强制性规定，本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定是否导致合同无效，应以是否损害国家利益、集体利益或者第三人利益为标准。本案中，第三人雅屿村委会将涉诉厂房出卖，然后被告拆建部分厂房，雅屿村委会是知情的，故原、被告签订上述契约不具备上述合同法规定的无效情形。其次，从本案事实层面分析：第三人陈克表主张其与被告张传强是合作关系，没有提供证据证实，本院不予认定。涉诉土地是雅屿村所有的工矿用地，而第三人陈克表通过招投标向第三人雅屿村委会购买讼争厂房系经雅屿村村委会同意认可的，同时，第三人陈克表与被告张传强以及原、被告间厂房买卖均是自愿的并立有契约，买方均已交付了厂房款，本案原告能否实际使用涉案厂房是原、被告间买卖合同的履行问题，不影响双方签订的《契约》的效力。最后，从诚实信用层面分析：被告从第三人陈克表处购置厂房后已经过装修、翻建、改建等添附行为，原、被告双方签订《契约》后，原告支付了房款，被告交付了涉诉厂房，该买卖发生已有多年，原告现主张原、被告间买卖合同无效，明显违背了合同法的基本精神诚实信用原则。综上，本院认为原、被告间于2010年12月15日签订的《契约》应属有效。诉讼中，经本院释明后，原告不同意变更诉讼请求，故本院对原告主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合法同》第七条、第四十四条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告庄千张的诉讼请求。案件受理费80元，由庄千张承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费80元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审　判　长　　陈海琴人民陪审员　　肖丽君人民陪审员　　龚小丹二〇一五年五月四日代书　记员　　杨守格 微信公众号“”