（2015）郑民四终字第357号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-23
案件名称
上诉人周长松因与被上诉人河南鑫苑优晟商业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周长松,河南鑫苑优晟商业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民四终字第357号上诉人（原审原告、反诉被告）周长松。委托代理人李艳娟，河南元慧律师事务所律师。委托代理人盛战柯。被上诉人（原审被告、反诉原告）河南鑫苑优晟商业管理有限公司。法定代表人张勇，董事长。委托代理人郭国平，河南博之律师事务所律师。上诉人周长松因与被上诉人河南鑫苑优晟商业管理有限公司（以下简称鑫苑公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周长松的委托代理人盛战柯、李艳娟，被上诉人鑫苑公司的委托代理人郭国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年6月19日，周长松、鑫苑公司分别签订了《房屋租赁合同》和《物业服务协议》各1份。合同约定鑫苑公司将位于郑州市陇海中路100号的鑫苑·美适中心三层13号商铺（建筑面积195.21平方米）租赁给周长松经营餐饮（伊美丽麻辣香锅），租赁期限为叁个租约年，第一个租约年每月每平方米90元，即每月租金为人民币17568.90元…。周长松按承租商铺的计租面积交纳物业服务费，交纳标准暂定为每平方米每月45元。周长松应于合同签订之日向鑫苑公司交纳35137.80元为履约保证金，同时向商业服务公司支付17568.90元作为物业服务保证金。合同签订后，周长松按照约定支付了履约保证金35137.80元、物业服务保证金17568.90元、装修保证金10000元、收银系统（POS机）押金2000元、三个月的租金52706.7元、物业费26353.35元。现周长松以鑫苑公司违反合同约定，给其造成损失为由诉至该院，请求判令：1、解除周长松、鑫苑公司签订的《租赁合同》和《物业服务协议》；2、鑫苑公司按合同约定双倍返还周长松支付的履约保证金70275.6元、物业服务保证金35137.8元，退回周长松已交付的租金52706.7元以及物业服务费48374.35元、装修质保金10000元、收银系统押金2000元及收银系统使用费1200元、燃气押金6886元，并赔偿因鑫苑公司违约给周长松所造成的经济损失437290.76元，共计663871.21元；3、本案诉讼费用及其他一切费用由鑫苑公司承担。在诉讼中，鑫苑公司以周长松仅按合同和协议支付了部分租金和服务费，剩余到期租金和服务费周长松拒绝支付为由提起反诉，请求判令：1、依法解除周长松、鑫苑公司之间的《租赁合同》和《物业服务协议》，责令周长松限期将租赁房屋内的物品搬走腾空，将房屋交付鑫苑公司；2、周长松支付鑫苑公司房屋租金75546.27元、物业服务费37773.14元（两项暂计算至2014年4月20日，剩余直至将房屋交付鑫苑公司时止）；3、周长松赔偿鑫苑公司违约金30089.36元；4、本案的全部诉讼费用由周长松承担。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，周长松、鑫苑公司签订租赁合同后，双方形成租赁合同法律关系，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。周长松要求解除租赁合同，鉴于鑫苑公司在反诉中亦请求解除合同，故对周长松、鑫苑公司双方的该请求，该院予以支持。根据本案事实，该院确认双方的租赁合同已于2014年4月18日解除。周长松诉称系因鑫苑公司未向其提供申请办理商业经营证照所必要的文件，而导致其无法正常经营。鑫苑公司对周长松的该请求不予认可，在诉讼中，鑫苑公司提供了其同一经营区域包括“德克士”、“巴奴火锅”等相同业态承租商户的营业执照，以及工商管理部门的相关办证要求等，来证明其出租的物业符合法律规定。周长松请求鑫苑公司承担双倍返还履约保证金及赔偿损失的责任，但其证据不能证明鑫苑公司已构成根本违约，其该诉讼请求因证据不力，理由不能成立，该院不予支持。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本案中租赁物及保证金的返还，合同解除后，周长松应将其租赁的商铺（建筑面积195.21平方米）归还鑫苑公司，同时鑫苑公司应退还周长松交纳的履约保证金、物业服务保证金等。关于双方损失的计算，鑫苑公司收取周长松交纳的履约保证金35137.80元、物业服务保证金17568.90元、装修保证金10000元、收银系统（POS机）押金2000元、天然气押金6886元，应退还周长松。周长松支付的三个月的租金52706.7元、物业费26353.35元、收银系统使用费1200元，在合同履行期间已实际支出，其请求退还于法无据，该院不予支持。周长松主张的经济损失437290.76元，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，对其该请求，该院不予支持。周长松在诉争房屋内进行了实际经营，即实际使用了租赁物，对合同解除前的租金及物业管理费，周长松仍应按约支付，故对鑫苑公司的反诉请求，该院予以支持。周长松、鑫苑公司于2013年6月19日签订租赁合同，双方合同约定的进场日为同年6月20日、暂定开业时间是同年7月30日。合同签订后，周长松进场装修，2013年9月12日，周长松开业经营，2014年4月18日，双方的租赁合同确认解除。根据周长松实际占有使用房屋的时间，并考虑到周长松在装修期间未实际使用房屋，依据公平合理的原则，周长松应承担自2013年9月12日至2014年4月18日期间的租金及物业管理费。根据双方的合同约定，租金为128252.97元（90元／平方米／月÷30日×195.21平方米×219日）、物业管理费64126.49元（45元／平方米／月÷30日×195.21平方米×219日）。扣除周长松已经支付的租金52706.7元、物业费26353.35元，周长松还应向鑫苑公司支付租金75546.27元、物业费37773.14元。鑫苑公司请求周长松支付违约金30089.36元，但其未提交周长松经其书面催告而拒不交纳的证据来证明其主张，故其该请求因证据不力，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、解除周长松与河南鑫苑优晟商业管理有限公司签订的《租赁合同》和《物业服务协议》；二、周长松将位于郑州市陇海中路100号的鑫苑·美适中心三层13号商铺归还河南鑫苑优晟商业管理有限公司；三、河南鑫苑优晟商业管理有限公司退还周长松履约保证金35137.80元、物业服务保证金17568.90元、装修保证金10000元、收银系统（POS机）押金2000元、天然气押金6886元，以上共计71592.7元；四、周长松向河南鑫苑优晟商业管理有限公司支付租金75546.27元、物业费37773.14元，以上共计113319.41元；五、驳回周长松的其他诉讼请求；六、驳回河南鑫苑优晟商业管理有限公司的其他反诉请求。上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。本诉案件受理费10438元、反诉费3168元，由周长松承担10438元、由鑫苑公司承担3168元。周长松不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实部分存在错误。鑫苑公司的行为己构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿周长松的经济损失。1、鑫苑公司没有按照合同约定履行向周长松提供申请办理商业经营证照所必要的文件，未尽协助办证工作义务，是导致周长松无法办证经营的根本原因。在办证大厅申请办理工商执照等证件时，被告知需备好：房屋租赁合同，老板身份证复印件，居委会盖章、楼上居民签字、办环保证等其他依法应交的材料，周长松据此向鑫苑公司索要相关材料，但鑫苑公司至今未提供，致使周长松环保证、营业执照等证件无法办理。周长松经营餐饮行业，办理营业执照时，必须提供环保证，周长松办理环保证，需要提供商场环评，但商场环评一直未办下来。2、鑫苑公司不向周长松提供上述材料，直接导致了周长松无法取得相应的经营证件，无法进行合法经营，鑫苑公司是直接责任人，依法应对损失承担赔偿责任。根据我国《民法通则》第115条与《合同法》第97条规定，合同解除并不影响当事人要求赔偿的权利，同时为了切实保护过错方的合同权益，合同解除时，除法律另有规定或者当事人另有约定者外，可以请求损害赔偿的范围，不仅包括不履行的损害赔偿，而且包括因合同解除而产生的损害赔偿。周长松签订合同后，由于鑫苑公司要求在指定时间段必须完成装修、采购等营业前的筹备工作，周长松就立即对房屋进行装修，花去大量费用，由于鑫苑公司的行为，营业执照无法办理，周长松也无法合法经营，合同解除，周长松遭受的装修损失，鑫苑公司应当依法赔偿。二、周长松不应当向鑫苑公司支付2013年9月12日至2014年4月18日期间的租金及物业服务费用。鑫苑公司违约，周长松无法经营，从合同形式上虽为周长松租赁使用，但实际上周长松并未达到合法经营使用店铺目的，更谈不上鑫苑公司为其提供的物业服务，周长松就应当向鑫苑公司支付租金及物业服务费用。周长松向鑫苑公司己支付的租金52706.7元及物业服务费48374.35元，应属于周长松受到的经济损失，鑫苑公司应当退回。上诉请求：1、请求依法撤销郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第552号民事判决的第四、五、六项，维持一、二、三项；2、改判鑫苑公司返回周长松已交付的租金52706.7元及物业服务费48374.35元，并赔偿周长松经济损失437290.76元；3、驳回鑫苑公司的反诉请求；4、本案一、二审诉讼费用由鑫苑公司承担。鑫苑公司辩称：周长松的上诉请求及事实理由无事实和法律依据，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，鑫苑公司证据充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为：周长松上诉称，鑫苑公司没有按照合同约定履行向周长松提供申请办理商业经营证照所必要的文件，未尽协助办证工作义务，鑫苑公司构成根本违约。但周长松未提交证据有效证明鑫苑公司未提供什么文件且是办理商业经营证照所必须的，从而致使鑫苑公司构成根本违约。且鑫苑公司一审提供了同一经营区域包括“德克士”、“巴奴火锅”等相同业态承租商户的营业执照来反驳周长松的该项主张。周长松的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10438元，由上诉人周长松负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 马常有审判员 崔凤茹二〇一五年五月四日书记员 程晓芳 关注公众号“”