（2015）佳民终字第59号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-09-21

案件名称

民事判决书

法院

黑龙江省佳木斯市中级人民法院

所属地区

黑龙江省佳木斯市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佳民终字第59号上诉人（原审原告）葛海燕，公民身份号码320682197106100020，女，1971年6月10日出生，汉族，江苏省如皋市交通运输局职员，住江苏省如皋市如城镇皋南新村。委托代理人张叶俊，江苏如一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘洪媛，公民身份号码230805197306120022，女，1973年6月12日出生，汉族，佳木斯市劳动社会保障局干部，住黑龙江省佳木斯市前进区园林社区。委托代理人吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。上诉人葛海燕与被上诉人刘洪媛物权确认纠纷一案，佳木斯市前进区人民法院于2014年11月27日作出（2014）佳前民初字第253号民事判决。宣判后，原告葛海燕不服向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭于2015年4月24日公开开庭进行了审理，上诉人葛海燕及其委托代理人张叶俊、被上诉人刘洪媛的委托代理人吴春鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告葛海燕诉称：其与ＸＸＸ（军人）1993年2月12日登记结婚，女儿现年19岁、大学在读。原告1996年起带着女儿在江苏生活，ＸＸＸ2006年自哈尔滨调至佳木斯军分区政治部服役，两人一直两地分居。2013年3月8日ＸＸＸ因病去世。ＸＸＸ去世前，原告从其战友处得知其在军分区买了一套建筑面积135.53平方米经济适用房，ＸＸＸ去世后，原告在产权处查档时发现该房已被转卖被告。被告并非现役军人，故无权买受军队经济适用住房；ＸＸＸ未征得原告同意转卖涉案房产，应属无权处分；且被告买房价款308941元明显低于市场价格。综上，原告诉请撤销ＸＸＸ与被告签订的房屋买卖协议，被告返还涉案房产并承担诉讼费用。原审被告刘洪媛辩称：2009年筹建涉案楼房时，被告通过朋友得知ＸＸＸ公开出让购房权力，经协商被告的丈夫张晓松于2009年7月6日给付ＸＸＸ转让费35000元；二人于2009年8月6日签订转让协议一份。2009年7月29日至9月29日被告以ＸＸＸ名义缴纳了全部房款316316.36元及两次登记的相关费用；2010年1月27日被告又给付ＸＸＸ转让费15000元；被告装修入住至今且已办理登记。综上，被告购买诉争房屋实际花费529013.03元，系合法取得，请求法院驳回原告诉请。原审判决认定，原告葛海燕与ＸＸＸ1993年2月12日登记结婚，ＸＸＸ系佳木斯军分区政治部副主任，因工作关系二人长期两地分居。2009年8月6日ＸＸＸ与张晓松（被告刘洪媛的丈夫）签订协议书，约定ＸＸＸ有偿转让其本人享有的正团职经济适用住房购买权，购房首付款100000元及后续其他费用均由张晓松支付，张晓松另应给付ＸＸＸ购房权转让费35000元等。签订该协议之前的2009年7月6日，张晓松已交给ＸＸＸ“购房转让费”35000元；被告刘洪媛已于2009年7月29日向佳木斯军分区后勤部缴纳购房首付款100000元；2009年8月24日被告刘洪媛向佳木斯军分区后勤部缴纳第二次购房款80000元；2010年1月12日被告刘洪媛向佳木斯军分区后勤部缴纳第三次购房款129009元；2010年1月27日被告刘洪媛又交给ＸＸＸ“房屋优惠款”15000元；2010年9月19日被告刘洪媛向佳木斯军分区后勤部缴纳有线电视、天然气及热化费款7239元。以上被告方共计支出366248元。2012年11月26日ＸＸＸ与被告刘洪媛签订房屋买卖协议书，并向佳木斯市不动产登记管理局申请房屋登记，当日及次日被告刘洪媛共计缴纳测绘费、配图费、房屋维修资金、商品房交易税、存量房交易税、营业税、住房转让手续费、房屋登记费、出具产权产籍证明费等共计59140元。2012年11月27日佳木斯市不动产登记管理局出具2012013489号房屋所有权证，房屋所有权人为被告刘洪媛，2010年建成，位于黑龙江省佳木斯市前进区旭日社区、建筑面积135.53平方米，被告刘洪媛居住至今。2013年3月8日，ＸＸＸ因病去世。原审法院认为，原告丈夫ＸＸＸ与被告丈夫张晓松于2009年8月6日所签订的协议书，确定了双方转让的是房屋购买权而非房屋所有权。原告虽没有直接购买诉争房屋的资格，但法律并没有禁止ＸＸＸ将其拥有的房屋购买权转让给原告，并且ＸＸＸ亦获得了被告给予的补偿，因此应认定该协议为合法有效。被告支付了全部的购房款及过户登记费用，并持有全部缴费收据、发票及房屋所有权证等相关凭证，应认定本案诉争房屋的实际出资人和购房人为被告刘洪媛；ＸＸＸ仅是诉争房屋名义上的权利人，其自始至终并不拥有该房屋的所有权；2012年11月26日ＸＸＸ与被告刘洪媛签订房屋买卖协议，将诉争房屋变更登记在被告刘洪媛名下，是双方履行2009年8月6日所签订的转让购买权协议的行为，而不是双方另行处分诉争房屋所有权的行为。因此原告关于撤销ＸＸＸ与被告签订的房屋买卖协议，并要求被告返还诉争房屋的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决：驳回原告葛海燕的诉讼请求。宣判后，原告葛海燕不服，向本院提起上诉，其上诉理由：一、一审将ＸＸＸ与张晓松签订的所谓转让购房权的协议认定为合法有效错误，根据国家和军队规定，经济适用房不可以擅自转让。交付房权转让费的时间比协议时间提前不符合常规，ＸＸＸ与张晓松签订的转让协议有被上诉人与ＸＸＸ恶意串通、对付上诉人的重大嫌疑，协议是虚假无效的。刘洪媛不是军人，也不是军人配偶，无权购买案涉房屋。二、一审关于“刘洪媛支付了全部购房款”的认定背离了客观事实。刘洪媛提供的4张非正规的收款收据复印件，没有与原件核对不能辨别真伪，而且交款人栏中都体现是ＸＸＸ，购房发票上也体现是ＸＸＸ，所以是ＸＸＸ交付了全部购房款。三、一审关于“ＸＸＸ自始至终并不拥有该房的所有权”的认定也违背了客观事实。从军分区的证明、购房发票、军分区与ＸＸＸ的购房合同以及电视费票据等可以证实ＸＸＸ拥有该房屋产权。四、一审关于我方要求撤销ＸＸＸ与刘洪媛签订的房屋买卖协议没有事实和法律依据的认定更是错误。根据合同法第52条、民法通则第58条规定，ＸＸＸ与刘洪媛签订的房屋买卖协议是无效的协议，根据物权法第97条、第106条、婚姻法解释三第11条的规定，上诉人有权要求撤销ＸＸＸ与刘洪媛签订的房屋买卖协议，要求刘洪媛退房或补足差价。请求撤销原审判决，依法改判或发回原审法院重新审理。被上诉人刘洪媛辩称：一、原审判决认定的事实是正确的，在本案涉案房屋交易过程中刘洪媛支付了两类的款项，第一类是给ＸＸＸ支付了五万元购买涉案房屋的购买权费用，第二类费用是刘洪媛向佳木斯军分区后勤部支付房款及水电费、有线电视费相关的费用。上诉事实说明原审判决认定刘洪媛是该房屋的实际出资购买者及所有权人是正确的，上诉人针对该事实的认定所提出的上诉理由是没有证据支持的。二、上诉人至今没有向法庭举示其购买涉案房屋支付相关对价的相关证据，就双方当事人向法庭提交的证据而言，被上诉人就房屋买卖的构成、各种款项的支付均有证据证实，原审判决驳回上诉人的上诉请求，正是基于其诉讼主张没有证据支持，做出的正确的处理结果。三、上诉人当庭宣读的上诉状中的附件均不属于证据规则的新证据，对原审判决认定的事实没有任何的影响。原审判决正确，要求二审法院维持原判。二审期间上诉人提供黑龙江省佳木斯军分区政治部关于ＸＸＸ报销医疗费的情况说明，证明案涉房的转让没有经过佳木斯军分区同意。被上诉人认为该证据是复印件与原件无法核实且不属于新证据，对该证据不发表其它质证意见。本院经审查认为结合房产档案中的证据材料，案涉房屋初始登记在ＸＸＸ名下，经过二次交易转移到刘洪媛名下，故即使上诉人提供的情况说明是真实的，也无法证明ＸＸＸ转让房屋必须经军分区同意。上述证据不影响原审法院认定的事实，本院经审查对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据2009年8月6日ＸＸＸ与张晓松签订的协议及2012年11月26日ＸＸＸ与刘洪媛签订房屋买卖协议及两份收据（35000元、15000元），可以认定ＸＸＸ同意将自己在军分区购买的房屋转让给刘洪媛、张晓松夫妻。ＸＸＸ本人在收取5万元转让费，后涉案房屋的房款及相关费用均由刘洪媛负责交纳，从刘洪媛提供的相关交款收据也能证明是刘洪媛以ＸＸＸ的名义向军分区交纳的相关款项。另从房屋登记部门的档案材料看，案涉房屋初始登记在ＸＸＸ名下，经过二次交易转移到刘洪媛名下，故军分区不是将案涉房屋直接出售给刘洪媛本人，上诉人关于刘洪媛不具备购房人资格的理由不能成立。案涉房屋在最初建设时是经济适用房，但经济适用房在补交相关费用或补办相关手续后也可以进行交易，ＸＸＸ办理初始登记时军分区给出具的是商品房买卖合同，房屋登记机关也是按商品房进行的登记，房屋性质已经发生变化，可以进入市场交易，故ＸＸＸ与刘洪媛的房屋交易不违背法律规定。《中华人民共和国物权法》第106条规：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的所有权人有权追回，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：一、受让人受让该不动产或动产是善意的，二、以合理的价格转让，三、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。刘洪媛与ＸＸＸ签订的协议及相关的交费票据均客观真实，ＸＸＸ也协助刘洪媛办理了产权变更登记，上诉人主张双方恶意串通没有证据证实。案涉房屋交易行为发生在2009年，不能以2012年的房产部门的评估价格否定2009年交易价格的合理性，且刘洪媛在给付正常房款后还支付了5万元购房转让费及开具不动产发票、交易手续费、契税、测绘等相关费用，故本案中刘洪媛购买案涉房屋构成善意取得的要件均已具备，即使ＸＸＸ在处理案涉房屋时未征得上诉人同意，亦无法改变物权变动的法律后果。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费5935元由上诉人葛海燕承担。本判决为终审判决。审 判 长　刘银冰审 判 员　姜广武代审判员　何思禹二〇一五年五月四日书 记 员　何　璇 微信公众号“”