（2015）渝三中法民终字第00418号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-19
案件名称
金松与吴训碧,金必伟等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金松,吴训碧,金必伟,龚小容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第00418号上诉人（原审被告）金松（金必伟之子），1985年2月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）吴训碧，女，1974年4月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）金必伟，男，1957年4月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被上诉人（原审被告）龚小容（金必伟之妻），1961年11月24日出生，汉族，居民，住址同上。上诉人金松因与被上诉人吴训碧、金必伟、龚小容房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2014）南川法民初字第03344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人金松，被上诉人吴训碧及其委托代理人张勇，被上诉人金必伟、龚小容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：因城市建设需要，金必伟、金松于2005年5月10日与原南川市国土资源和房屋管理局签订《南川市新城区实施城市规划房屋拆迁补偿安置协议书》，将位于南川区南城街道金佛居委三组的房屋交由原南川市国土资源和房屋管理局进行拆迁，同时选择了位于金佛安置小区的还房两套。2007年7月5日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局将金佛小区的安置还房14幢1单元8-2号房屋（面积112.25平方米）交付给金必伟、金松。2009年7月11日，金必伟、金松、龚小容（甲方）与吴训碧（乙方）签订《房屋买卖合同》，将南川区南城街道金佛小区的安置还房14幢8楼2号房屋作价13万元出售给吴训碧。金必伟代金松在合同上签字。2009年7月18日吴训碧支付给金必伟购房款13万元，金必伟将房屋交付给吴训碧。吴训碧接房后将该房屋进行了装饰并搬入居住，直到现在。现该房已在房屋登记管理部门办理了产权登记（权利人为金必伟、金松，房屋产权证号为304房地证2014字第04280号，建筑面积为112.25平方米），产权证书由金松保管。由于金必伟、龚小容、金松未将该房屋协助办理过户登记给吴训碧，从而引发本案诉讼。诉讼中，金必伟、龚小容辩称出售上述房屋的时候，金松是不知情的。金松认为该房屋的产权是其与金必伟共有，其对该房屋的买卖不知情，同时金必伟无权利单独出售该房屋，因此房屋买卖合同无效。吴训碧一审诉称：吴训碧、金必伟、金松于2009年7月11日签订《房屋买卖合同》，该合同约定，吴训碧、金必伟、金松将其位于南川区金佛安置小区14幢1单元8-2号的房屋以13万元的价格出售给吴训碧。合同签订后，吴训碧按照约定支付了购房价款，吴训碧、金必伟、金松将房屋交付给了吴训碧。2014年6月底，吴训碧、金必伟、金松领取房屋产权证，吴训碧要求吴训碧、金必伟、金松协助办理房屋过户登记手续，吴训碧、金必伟、金松予以拒绝，请求：1、依法确认双方于2009年7月11日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令吴训碧、金必伟、金松协助吴训碧办理房屋产权过户登记手续；3、判令吴训碧、金必伟、金松按合同约定支付违约金20000元。金必伟、龚小容一审辩称：吴训碧、金必伟将南川区金佛安置小区14幢1单元8-2号的房屋出售给吴训碧属实，当时金松确实不知道该房屋已经出售，金必伟卖房时，龚小容没有参与。金松一审辩称：金松在看到房屋买卖合同以前，并不知本案讼争房屋已经出售。既然该房屋属于金松和金必伟共有，则金必伟无权单独出售该房屋。该房屋买卖合同无效，金松不应支付违约金。一审法院认为，一、关于吴训碧与金必伟、龚小容于2009年7月11日签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。首先，吴训碧与金必伟、龚小容之间所签订的《房屋买卖合同》，系真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，该《房屋买卖合同》有效；对于金松提出金必伟、龚小容无权利单独出售该房屋导致房屋买卖合同无效的辩解，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定不符，依法不予采纳；其次，虽然金松未在合同上亲自签名，但作为该房屋共有权人的金必伟作为金松之父，其以金松名义在合同上签字，吴训碧有理由相信金必伟已取得金松的同意，金必伟的行为构成表见代理，该代理行为有效。因此该《房屋买卖合同》对金松具有约束力。同时吴训碧已经对该房屋装饰入住长达五年之久，金松提出在此期间一直不知情的辩解，不符合社会常理，不予采信。因此，吴训碧与金必伟、龚小容于2009年7月11日签订的《房屋买卖合同》有效，对本案吴训碧和金必伟、金松、龚小容均具有约束力。二、关于金必伟、龚小容、金松是否应当履行协助吴训碧办理房屋的产权过户登记手续的问题。产权过户登记手续属于《房屋买卖合同》的附属义务，金必伟、金松、龚小容取得该房屋产权登记证书是协助吴训碧办理该房屋产权过户登记的前提条件，现由于金必伟、金松、龚小容已取得该房的房屋产权登记证书，因此协助办理该房屋产权过户登记的条件已经成就。故对吴训碧主张判令金必伟、金松、龚小容协助其办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。三、关于金必伟、金松、龚小容是否应当向吴训碧支付20000元违约金的问题。双方在签订的《房屋买卖合同》中支付首付款后的违约责任进行了约定：“甲方（金必伟、金松、龚小容）在收到乙方（吴训碧）的首付款后，若有一方违约，则由违约方支付违约金20000元给另一方”，但该违约责任只是对支付首付款后一方单独解除合同的违约责任，而不是关于对办理房屋产权变更登记的违约责任。由于双方在《房屋买卖合同》未对不协助办理房屋产权变更登记的违约责任进行约定，因此，吴训碧要求金必伟、金松、龚小容支付违约金20000元的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条、第六十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、吴训碧与金必伟、金松、龚小容于2009年7月11日签订的《房屋买卖合同》有效。二、金必伟、金松、龚小容于判决生效之日起二十日内协助吴训碧办理位于重庆市南川区南城街道金佛安置小区14幢1-8-2号房屋（房屋产权证号为304房地证2014字第042**号）的房屋产权过户登记手续。三、驳回吴训碧的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半交纳150元（吴训碧已预交），由金必伟、金松、龚小容负担，金必伟、金松、龚小容负担之金额限于判决生效后迳付吴训碧。上诉人金松不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其上诉理由主要是：2009年7月11日，金必伟、龚小容未经金松同意，将金必伟、金松共同所有的金佛安置小区的安置还房14幢1单元8-2号出售给吴训碧，吴训碧明知讼争房屋为金必伟、金松共有，却要求金必伟代金松签字。在出售讼争房屋前后，金必伟从未告知金松，故金必伟、龚小容与吴训碧签订的《房屋买卖合同》无效，一审判决对金松有失公平。被上诉人吴训碧辩称：请求驳回金松的上诉请求，维持一审判决。主要理由是：其一，本案中，金必伟和金松系父子关系，金必伟是权利人之一，金必伟自身的处分是合法的，该买卖合同有效。其二、金松在南川生活，没有与金必伟、龚小容失去联系，吴训碧装饰房屋并居住了五年之久，金松应当知道金必伟出售讼争房屋的事实，其所称不知道该事实不符合常理。其三、虽然金松没有在合同上签字，但是吴训碧认为金必伟代替金松签字的行为得到了金松的同意，且金必伟有权出售讼争房屋，构成表见代理。其四、金必伟未提起上诉，即其认可了讼争房屋已出售给吴训碧，双方签订的合同有效。被上诉人金必伟、龚小容辩称：金必伟出售讼争房屋时，只有金必伟和龚小容在场，金松确实不知情，金松也没有在南川。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案双方的争执焦点主要是：金必伟、龚小容与吴训碧签订的《房屋买卖合同》是否有效。对此，金松认为，因金松、金必伟均是本案讼争房屋的权利人，金必伟、龚小容出售讼争房屋时并未告知金松，其无权出售该房屋，故本案所涉《房屋买卖合同》无效。本院认为，金必伟、龚小容以金松、金必伟、龚小容的名义与吴训碧签订本案所涉《房屋买卖合同》时，金必伟系本案讼争房屋的权利人之一，基于金必伟、龚小容与金松之间的亲属关系，吴训碧有理由相信金必伟、龚小容出售讼争房屋得到了金松的同意，金必伟代替金松在本案所涉《房屋买卖合同》上签字的效力及于金松。金松以金必伟、龚小容对讼争房屋无处分权为由主张本案所涉《房屋买卖合同》无效，本院不予支持。且吴训碧购买讼争房屋后已实际在该房屋居住五年之久，金松主张对此并不知情的意见有悖常理，本院对该项辩称意见不予采信。故一审判决本案所涉《房屋买卖合同》有效并由金必伟、金松、龚小容协助吴训碧办理讼争房屋产权过户登记手续并无不当。综上，上诉人金松的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人金松负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪 静审 判 员 陈江平代理审判员 郭玉梅二〇一五年五月四日书 记 员 石 佳 百度搜索“”